查封房屋交易須謹慎
最近接手的幾起糾紛，均是存在瑕疵交易情形；事先得知查封而仍欲買賣者有之，買賣合同簽署后公證事宜瑕疵有之，房產中心出具收件收據后（產證辦出前）突遭查封有之。結果顯然而知，受讓人心急如焚，交易成本徒增。
東西真正到手，那才能踏實；俗話說，一千賒不如八百。房產交易，產權轉移以登記為基準，只要產權沒過戶至名下，風險如影隨形，尤其是受讓人購買被“查封”房屋的交易。但如若嚴守“受查封房屋不得進行轉讓”桎梏，眾多債權債務必然尸橫遍野，演變為財務呆壞賬。
鑒于《物權法》第191條“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”。即受讓人以代為清償債務關系的形式取得啟封【注意，受讓人并不是直接代為清償債務，也不是以擔保方名義介入；期間，也征詢法院是否能出具類似變賣等法律效力裁定書（但通常以流拍三次為前提，故操作難度大），執行庭予以拒絕，其明確要求，啟封二種途徑，一執行款項進法院；二是申請人撤銷查封。其余方法，法院不予嘗試、變通】，簽署以啟封為核心的協議，方法常見有二：
其一，受讓人將啟封所需款項打至法院執行款專戶以取得解封（事前須召集查封申請人、被申請人于執行談判方案，受讓人須明確啟封款項是以購房款名義劃至法院）；
其二，以資金監管方式，取得查封申請人先去解封（申請人須承擔因第三方查封而其只能變為輪候查封的風險，但也需視申請人當時資金狀況而定，此多為談判策略，約定條款可為：申請查封者同意，在系爭房屋交易完成后（譬如受讓人取得產證，退言，為房產交易收件收據，以受讓人指令為劃款憑證），方可向監管方主張債權金額劃款事宜。若受讓人無法取得系爭房屋產權，則債權人同意監管方將此筆款項退還至受讓人，另行啟動查封程序，而不得向受讓人主張權利。）
鑒于依《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封扣押凍結財產的規定》（法釋【2004】15號）：
第17條“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結�！惫P者建議，在簽署買賣合同（未必是官方文本，只要法律意義上有效即可）前，先行完成交房手續，由受讓人實際占有房屋，加上已支付全部房款至監管方，受讓者面臨再次查封的幾率相對降低。在正式房地產買賣合同簽署后，最好申請“預告登記”，以防出售房在取得啟封后將系爭房屋“一物二賣”。
而鑒于第25條“查封、扣押、凍結協助執行通知書在送達登記機關時，登記機關已經受理被執行人轉讓不動產、特定動產及其他財產的過戶登記申請，尚未核準登記的，應該協助人民法院執行。人民法院不得對登記機關已經核準登記的被執行人已轉讓的財產實施查封、扣押、凍結”。則要求受讓人與出售房及時完成過戶手續，如出售人將相關權限委托受讓人指定的人員，并辦理公證，從而加快交易進度（簽約當日完成過戶，交易中心出具收件收據），閃電戰不僅規避商業風險，某些場合更能降低法律風險。
風險意識的增加，勢必會加重談判的難度，但又不能因噎廢死。管控方法，諸君揣摩，以期維護當事人利益。赫少華
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