【案情】
原告：陳某
被告：江某
被告：深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱中原公司)
1998年11月23日，被告江某和深圳市僑置實(shí)業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱僑置公司)簽訂房地產(chǎn)買賣合同，向僑置公司購(gòu)買位于深圳市羅湖區(qū)華麗西路的某花園星華閣13F號(hào)房屋，房?jī)r(jià)為人民幣764877元。合同簽訂后，被告江某以銀行按揭方式向僑置公司支付了購(gòu)房款人民幣544877元。對(duì)于尚欠的購(gòu)房款人民幣22萬(wàn)元，江某又和僑置公司簽訂了分期付款協(xié)議，約定由江某分期向僑置公司支付該22萬(wàn)元。2000年5月9日，被告江某取得上述房屋的《房地產(chǎn)證》。2001年7月4日，通過(guò)被告中原公司的中介，原告陳某與被告江某簽訂一份《房屋轉(zhuǎn)讓合約》，合約約定：雙方通過(guò)經(jīng)紀(jì)人出售和購(gòu)入上述房屋，轉(zhuǎn)讓價(jià)為人民幣50萬(wàn)元;原告陳某應(yīng)在簽訂合約的同時(shí)付2萬(wàn)元定金(該定金在雙方簽訂正式合同時(shí)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款);被告江某應(yīng)將房產(chǎn)證原件放在中原公司處作過(guò)戶之用，原告應(yīng)將剩余房款應(yīng)在買賣雙方簽訂正式的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)全部付清，該款由中原公司代為保管;被告江某應(yīng)保證所賣房屋有完整所有權(quán)，該房屋轉(zhuǎn)讓之前已產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)糾紛、債務(wù)、稅項(xiàng)及租賃等事宜，被告江某應(yīng)在轉(zhuǎn)讓完成之前清理完畢，并保證轉(zhuǎn)讓后原告無(wú)須負(fù)責(zé)。該合約還約定：基于被告中原公司提供的服務(wù)，中原公司有權(quán)向賣方收取人民幣17500元及向買方收取人民幣7500元作為傭金;若買方或賣方未能依該合約的條款賣出或買入該房屋，則毀約方須付給中原公司人民幣15000元的賠償金。被告中原公司也在該合約上進(jìn)行了簽字蓋章。《房屋轉(zhuǎn)讓合約書》簽訂后，原告陳某總共向中原公司支付了款項(xiàng)人民幣515000元。2001年7月23日，原告陳某和被告江某簽訂了正式的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，并經(jīng)公證。中原公司收到原告付來(lái)的購(gòu)房款后，即代被告江某向按揭銀行支付了購(gòu)樓款人民幣328288元，并于房地產(chǎn)買賣合同簽訂當(dāng)日將剩余房款人民幣171712元支付給被告江某(已扣除15000元的傭金)。被告江某亦向中原公司出具了收取購(gòu)樓款人民幣500000元的收款收據(jù)。原告亦搬進(jìn)所購(gòu)的華麗花園星華閣13F號(hào)房屋居住。隨后，中原公司將《房屋買賣合同》、房產(chǎn)證等有關(guān)資料報(bào)送房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)，為陳某和江某申請(qǐng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記。但因江某和僑置公司之間的購(gòu)房款糾紛，法院于2001年8月6日查封了被告江某欲轉(zhuǎn)讓的房屋的產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致房屋的產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶登記到原告陳某名下。陳某因此向羅湖區(qū)人民法院起訴，要求判令：1.解除其和被告江某之間的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》;2.被告中原公司雙倍返還定金人民幣3萬(wàn)元，并退回傭金人民幣7500元;3.被告中原公司退回其購(gòu)房款人民幣495000元及利息;4.被告江某雙倍返還定金人民幣1萬(wàn)元并賠償其租金損失，由中原公司對(duì)江某的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。
【審判】
羅湖區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，陳某、江某、中原公司三方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合約書》，以及陳某和江某雙方簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，均是各方的真實(shí)意思表示，不違反有關(guān)法律和行政法規(guī)的規(guī)定，屬有效合同。合同簽訂后，原告陳某和被告中原公司均按約履行了自己的義務(wù)，但因被告江某尚欠開發(fā)商的款項(xiàng)，導(dǎo)致該房屋在產(chǎn)權(quán)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的期間被法院查封，使原告無(wú)法取得該房屋的產(chǎn)權(quán)。最終導(dǎo)致房屋買賣合同不能履行。對(duì)此，被告江某應(yīng)負(fù)全部的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。被告中原公司作為買賣雙方的居間人，雖不存在故意隱瞞或提供虛假信息等情況，但因被告江某的過(guò)錯(cuò)，合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因此中原公司應(yīng)將收取的有關(guān)費(fèi)用退回給原告。原告主張雙倍返還定金、支付利息、補(bǔ)償房租損失，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予采納。中原公司作為居間人，在辦理有關(guān)房屋買賣轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)并無(wú)違規(guī)情況，因此，法院亦不支持原告要求中原公司對(duì)被告江某返還購(gòu)房款負(fù)連帶責(zé)任的主張。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第六十一條第一款、第一百零六條第一款的規(guī)定，作出如下判決：1.解除陳某和江某簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》及陳某、江某、中原公司三方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合約》;2.江某應(yīng)退回房款人民幣500000元給陳某;3.中原公司應(yīng)退回陳某人民幣15000元;4.駁回陳某的其他訴訟請(qǐng)求。
一審判決后，原告不服，向深圳市中級(jí)人民法院提起了上訴。深圳市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，陳某、江某、中原公司三方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓合約書》及陳某和江某雙方簽訂的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，是各方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效。致使《房地產(chǎn)買賣合同》不能繼續(xù)履行，是因?yàn)樵摲康禺a(chǎn)在雙方辦理轉(zhuǎn)移登記期間被查封，過(guò)錯(cuò)責(zé)任在于被告江某。一審判決解除上述《房地產(chǎn)買賣合同》及《房屋轉(zhuǎn)讓合約》，由被上訴人江某退還房款給上訴人陳某并無(wú)不妥，應(yīng)予維持。被上訴人中原公司作為經(jīng)紀(jì)人，已促成雙方買賣合同的成立，對(duì)買賣合同最終不能履行不負(fù)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，其收取陳某的傭金人民幣15000元，應(yīng)作為陳某的損失由被告江某承擔(dān)。但中原公司在一審判決其退回該款后，未提出異議，并請(qǐng)求二審維持，所以二審法院應(yīng)對(duì)該項(xiàng)判決予以維持。陳某主張應(yīng)由中原公司對(duì)退還房款承擔(dān)連帶責(zé)任，理由不成立，法院不予支持。據(jù)此，深圳市中級(jí)人民法院作出了維持原判的終審判決。
【評(píng)析】
隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，舊房交易市場(chǎng)也日益龐大，三級(jí)市場(chǎng)的房屋買賣也越來(lái)越多。由于信息、知識(shí)和時(shí)間的局限，人們需要依賴專門的機(jī)構(gòu)或人員作為中介來(lái)引導(dǎo)、幫助進(jìn)行房屋交易，減少交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，通過(guò)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋買賣的行為越來(lái)越多。一旦發(fā)生糾紛，中介機(jī)構(gòu)也必然卷入其中。筆者擬通過(guò)對(duì)本案的分析，談?wù)劮ㄔ涸趯徖泶祟惣m紛時(shí)應(yīng)如何認(rèn)定房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的法律地位、行為性質(zhì)和法律責(zé)任等。
一、關(guān)于房地產(chǎn)中介公司的法律地位問(wèn)題。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十六條規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。建設(shè)部制訂的于1996年2月1日起施行的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》(2001年7月23日修訂)第二條也規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)是指房地產(chǎn)咨詢、評(píng)估、經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。該《規(guī)定》第十條、第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)是具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)組織，并具備相應(yīng)數(shù)量的專業(yè)技術(shù)人員(含評(píng)估師、經(jīng)紀(jì)人等)。該《規(guī)定》第二十四條規(guī)定，未取得房地產(chǎn)中介資格擅自從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的，責(zé)令停止房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。可見(jiàn)，個(gè)人或不具備房地產(chǎn)中介資格的組織不能從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。可以說(shuō)，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)具有特定的法律地位。
二、本案中被告中原公司行為的法律性質(zhì)問(wèn)題。我們認(rèn)為，中原公司的行為屬居間行為，其和原告陳某、被告江某之間構(gòu)成居間合同關(guān)系。實(shí)踐中，容易造成混淆的幾種中介合同(行為)有：代理、行紀(jì)和居間。首先，中原公司既沒(méi)有接受陳某的單方委托為陳某處理買房事宜，也沒(méi)有接受江某的單方委托為江某處理賣房事宜。而只是根據(jù)他們的要求提供有關(guān)交易信息、聯(lián)系交易的對(duì)象，并促成房屋買賣合同的訂立，并不代理任何一方和另一方簽訂合同。其行為特征與我國(guó)《合同法》規(guī)定的委托合同的法律特征不相符，不是委托合同。其次，根據(jù)我國(guó)《合同法》第四百一十四條的規(guī)定，行紀(jì)合同最顯著的特征是行紀(jì)人是以自己的名義為委托人從事貿(mào)易活動(dòng)。而中原公司在本案中沒(méi)有以自己的名義和任何一方進(jìn)行交易，所以中原公司的行為亦非行紀(jì)行為。我國(guó)《合同法》第四百二十四條規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。中原公司在本案中的行為正好符合這一特征。所以，中原公司的行為屬于居間行為。
三、關(guān)于中原公司的法律責(zé)任問(wèn)題。我國(guó)《合同法》第四百二十五條規(guī)定，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。可見(jiàn)，只要居間人嚴(yán)格按照法律的規(guī)定進(jìn)行居間活動(dòng)，而不變相從事雙方代理等非居間行為，其就很少有機(jī)會(huì)承擔(dān)不能獲取居間報(bào)酬以外的民事責(zé)任。只有在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況并造成委托人損失的情況下，才負(fù)賠償責(zé)任。本案事實(shí)表明，中原公司在居間過(guò)程中并沒(méi)有故意隱瞞或提供虛假情況的行為，至原告陳某和被告江某訂立正式的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》之日(即2001年7月23日)，中原公司已經(jīng)完成了其居間義務(wù)，原告陳某欲買之房屋被查封的時(shí)間發(fā)生在2001年7月23日之后，因該原因?qū)е沦I賣不能成交的責(zé)任全部在于被告江某，中原公司沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)。其不僅不應(yīng)承擔(dān)任何賠償責(zé)任，還有權(quán)向交易雙方收取約定的報(bào)酬(即傭金)。陳某所付的傭金，應(yīng)作為損失由過(guò)錯(cuò)方江某賠償。綜上，一、二審法院駁回陳某要求中原公司承擔(dān)連帶還款責(zé)任和雙倍返還定金責(zé)任的訴訟請(qǐng)求是正確的。在傭金是否應(yīng)予退還的問(wèn)題上，二審法院的判決亦是完全正確的。
