“兇宅”買賣中的瑕疵擔保責任與締約責任
◇ 李 超
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【案情回放】
2011年10月，王某通過一家房屋信息咨詢中介公司的網(wǎng)店，得知趙某的房屋對外轉(zhuǎn)讓。王某向該中介公司詢問了相關情況，經(jīng)工作人員介紹，王某實地察看了房屋，對該房屋表示滿意。數(shù)日后，王某和趙某以及中介公司簽訂了《房屋買賣居間合同》。后，雙方正式簽訂《房屋買賣合同》，王某耗資數(shù)十萬元購買了該房屋，并及時到產(chǎn)權(quán)登記部門辦理了過戶手續(xù)。但是，合同履行完畢后，王某從鄰居處得知，該房以前的居住人劉某在該房內(nèi)自殺身亡。幾十萬元買到了一所“兇宅”，王某無論如何也接受不了這個事實，氣憤之下，以欺詐為由一紙訴狀將趙某推上了被告席，請求撤銷涉案《房屋買賣居間合同》及《房屋買賣合同》，并賠償相關損失。被告趙某則辯稱，不知道該房屋內(nèi)發(fā)生過有人非正常死亡的事實，并且認為該事件并不影響原告對該房屋的使用。
本案在審理過程中，經(jīng)法院主持調(diào)解，雙方當事人自愿達成如下協(xié)議：雙方確認涉案《房屋買賣居間合同》及《房屋買賣合同》有效，但由被告趙某給付原告王某經(jīng)濟補償金6萬元。
【不同觀點】
一種觀點認為：購買的房屋如果曾經(jīng)發(fā)生過“非正常死亡”等非質(zhì)量性瑕疵，購房后得知情況，要求撤銷合同是合乎情理的。根據(jù)我國法律規(guī)定，民事活動應當尊重社會公德，不得有悖公序良俗。如果購房者事后得知購買的房屋有非質(zhì)量瑕疵，可以根據(jù)上述法律規(guī)定提起訴訟，或依據(jù)合同法中關于合同撤銷的規(guī)定，主張對方隱瞞真實情況構(gòu)成欺詐，要求撤銷雙方簽訂的合同。這種訴訟請求是有可能獲得法院支持的。
另一種觀點認為，就房屋交易市場通常交易觀念而言，屋內(nèi)是否發(fā)生過“非正常死亡”事件，屬于房屋交易的重要信息，如果購房者獲悉“兇宅”的有關情況，往往會心生畏懼而無購買意愿，這對于房屋的交易價值影響是很大的。從物的“交易價值”受影響出發(fā)，所謂的物的瑕疵，應當包含存在于物上的所有缺點，自然也應當包括物的交易價值的貶損，出賣人應當承擔物的瑕疵擔保責任。
主審法官認為，從民間習俗上看，購買的房屋如果曾經(jīng)發(fā)生過“非正常死亡”、“有過令人厭惡的用途”等非質(zhì)量性瑕疵，那么這套房屋就很難被人輕易接受。但就合同而言，轉(zhuǎn)讓房屋是雙方真實的意思表示，原、被告雙方在簽訂合同前并未就訴爭房屋內(nèi)有無非正常死亡事件達成任何承諾，在所簽的居間合同中未約定非正常死亡事件的披露義務條款，現(xiàn)行法律也未規(guī)定房屋買賣中的“非正常死亡事件”的相關信息屬于出賣人應盡的告知義務。而將其簡單地歸入社會公德、公序良俗也顯然不恰當。所以買房人購房后得知情況，請求賠償?shù)脑V求是合乎情理的，但在法律上卻不容易得到支持。
法官建議購房者，在簽訂房屋買賣合同時，可以要求賣房者保證房屋不存在非質(zhì)量瑕疵的情況，并約定，如果隱瞞事實，購房者可隨時解除合同并追究賣方違約責任。
【法官回應】
“兇宅”的出賣人應當承擔物的瑕疵擔保責任
一、“兇宅”是否構(gòu)成物的瑕疵？
據(jù)人們的一般認知，“兇宅”系指曾發(fā)生過兇殺、自殺、意外致死等非自然原因死亡事件的房屋或場所。就房屋市場的交易觀念而言，如果一處房產(chǎn)內(nèi)發(fā)生過非自然死亡事件，一般都會給購房者帶來內(nèi)心的恐懼，從而影響購房意愿。在交易上，由于受一般觀念的影響，房屋的價值會大打折扣，甚至會出現(xiàn)無人問津的情況。
既然“兇宅”對房屋交易價值影響巨大，“兇宅”可否構(gòu)成物的瑕疵，由出賣人承擔物的瑕疵擔保責任呢？這里，首先需要明確物的瑕疵的概念。按照學理上的一般認識，物的瑕疵是指出賣人所交付的標的物在品質(zhì)上不符合合同約定或者法律規(guī)定的標準，抑或是不符合交易上的習慣，致使該標的物的用途和價值降低或喪失。在房屋買賣合同中，作為標的物的房屋如果發(fā)生過非自然死亡的情事，對于房屋用途上不會產(chǎn)生影響，但在成交價格上卻是明顯降低的。
我國合同法對于物的瑕疵沒有做出類型化的區(qū)分，其第一百五十三條規(guī)定：“出賣人應當按照約定的質(zhì)量要求交付標的物。出賣人提供有關標的物質(zhì)量說明的，交付的標的物應當符合該說明的質(zhì)量要求。”我國合同法對物的瑕疵的概念上的關注點在于“質(zhì)量”，而質(zhì)量一詞，據(jù)字面理解，是指事物、產(chǎn)品或工作的優(yōu)劣程度和數(shù)量，并不關乎事物本身的價值。這一規(guī)定甚至可以稱之為關于“物的質(zhì)量瑕疵擔保責任”的規(guī)定，而如此詮釋物的瑕疵這一概念，過于狹隘。
我國臺灣地區(qū)“民法”即明確了物的瑕疵的類型，第三百五十四條規(guī)定，物的出賣人對于買受人應擔保其物“無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵”，“但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵”，“出賣人并應擔保其物于危險移轉(zhuǎn)時，具有其所保證之品質(zhì)”。這一規(guī)定為物的瑕疵確立了三種類型：價值瑕疵、效用瑕疵、品質(zhì)瑕疵。效用瑕疵和品質(zhì)瑕疵不難理解，價值瑕疵是指對于標的物的交換價值，出賣人應當保證沒有滅失或減少其價值的瑕疵，換句話說，對于可能使受讓人降低交易價格的物的某些特殊情況屬于價值瑕疵，出讓人出售時應當向受讓人說明這些情況，否則將承擔瑕疵擔保責任。例如，出售的食物腐化變質(zhì)，即屬于喪失價值的情形，而出售的食物僅僅是外包裝出現(xiàn)破損，則存在的只是減少價值的情形，但這兩種情形都屬于存在物的價值瑕疵。當然，無論是食物變質(zhì)還是食物包裝破損，也都屬于物的質(zhì)量瑕疵。回到本案中，買賣合同的標的物如果是“兇宅”，無疑它的交易價值會大為降低，成交的可能性也會降低，房屋中發(fā)生的“非正常死亡”的事實當然會構(gòu)成物的價值瑕疵。但從房屋質(zhì)量上而言，是否為“兇宅”并不影響其使用價值，就是說即便是“兇宅”，其效用上也未發(fā)生變化。
很明顯，在學理上物的瑕疵可以擴展到價值瑕疵層面，而從法律條文規(guī)定上看物的瑕疵被局限在質(zhì)量瑕疵之內(nèi)。但從法律適用角度，筆者認為，應當將物的瑕疵擔保責任中的“物的瑕疵”作擴大解釋，理由如下：一是符合誠實信用原則。賣房人隱瞞“兇宅”的有關情況，目的是為了及時將房屋售出并賣得好價錢，這顯然有悖交易誠信。二是物的交易價值為合同締約方所關注。對于買受人來說，關注的是購買的東西“是不是值這個價”，對于出讓人來說，關注的是賣出的東西“價格上是不是合理”。既然雙方都關注物的交易價值，出讓人自然有保證所售之物在價值上不應有瑕疵的義務。三是若是物的瑕疵僅僅限定在質(zhì)量瑕疵或者說使用價值上，那如果買受人所購之物是為了再行售賣，其利益又如何保障？在本案中，假設原告買房目的并非用于自住而是用于投資，在未知情的情況下買入“兇宅”，待出售時“兇宅”之事已被周知，豈不遭受重大損失，而這一損失又是由于前手隱瞞真相所致。瑕疵擔保責任制度的價值就在于平衡買賣雙方的利益，保證交易的公平性。一方面，當物存在瑕疵之時，授以買受人以救濟渠道；另一方面，規(guī)定買受人提出物的瑕疵的異議期，促進已完成的交易的安定性。
瑕疵擔保責任是一種無過錯責任，其構(gòu)成不以出賣人主觀上有過錯為條件，只要出賣人交付的標的物存在瑕疵，出賣人即應依法承擔瑕疵擔保責任。本案被告即使事先對房屋內(nèi)發(fā)生的特殊事件并不知情，也應承擔降低價款、賠償損失、解除合同等法律責任。參照《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三十三條的規(guī)定，如果本案原告在購買房屋時已經(jīng)獲知或應當獲知房屋系所謂“兇宅”，主張被告承擔瑕疵擔保責任的，人民法院不予支持。
二、出售“兇宅”是否構(gòu)成欺詐？
另有意見認為，可以通過認定賣房人故意隱瞞房屋有關真實情況構(gòu)成欺詐，來保障購房人的合理利益。欺詐一經(jīng)確認，本案原告可以通過撤銷房屋買賣合同來維護自己的權(quán)益，被告所承擔的是締約過失責任。
一方當事人故意告知對方虛假情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人做出錯誤的意思表示的，可以認定為欺詐。通說認為，欺詐的構(gòu)成須以欺詐人有欺詐之故意為前提。所謂的欺詐故意，可以理解為有使對方限于錯誤認識的故意和使對方因此做出錯誤意思表示的故意。本案中，買房人原告若想證明賣房人被告構(gòu)成欺詐，需證明如下問題：其一，被告有故意隱瞞的行為，其目的是為了獲取更為高額的價款；其二，由于被告的隱瞞行為，造成原告誤認為房屋無瑕疵而買入。換言之，原告需要證明被告在締約過程中存在過錯，并且是違反法律以及誠實信用原則的過錯，這種過錯足以違反交易上要求的誠信。
對于買房人來說，其證明責任是否過于苛刻呢？按照一般的房屋買賣格式合同，顯然并不包含“兇宅”條款，又怎么斷定這種情況違反了“交易上要求的誠信”呢？本案的被告也抗辯，對房屋內(nèi)發(fā)生“非正常死亡”事件并不知情，倘若在某些情況下果真如此，比如被告所有的“兇宅”也是通過二手房交易方式取得而并不了解其中實情，這種情況下并不構(gòu)成欺詐，原告也就無法向其主張締約責任。從對購房人權(quán)益保護的周全性而言，主張締約過失責任顯然不及主張物的瑕疵擔保責任。締約過失責任的賠償范圍為“由此產(chǎn)生的費用和給相對人造成的實際損失”，大多為信賴利益的損失。此外，原告如果通過證明對方欺詐來維權(quán)，則能否行使減價權(quán)也是個值得研究的問題。減價責任一般來說是一種違約責任，很難在主張締約過失責任中行使。如果買房人僅僅是有減少價款的需求而不要求退房，此時主張欺詐成立則只能帶來合同的撤銷，而無法將減價作為救濟手段。
總之，對于維護合同的公平與追求誠信價值而言，此類案件的處理適用物的瑕疵擔保責任制度顯然比適用締約過失責任制度更為妥當。
（作者單位：天津市高級人民法院）
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