【案情】
2005年9月23日，被告某市房產管理局向原告趙某頒發房屋所有權證書，載明趙某系訴爭房產的所有權人。2007年3月，被告為第三人史某（買方）辦理了該房轉讓登記，收回了原告的房屋所有權證書，向史某頒發了房產證。當年9月，史某又將該房出賣與第三人彭某。同年11月17日，被告向第三人彭某頒發了房產證。此后，原告趙某訴稱自己從未轉讓該房產，被告沒有盡到法定的審查義務，憑一張假身份證辦理了過戶手續，程序違法。據此要求撤銷被告向史某、彭某分別頒發的房產證。
【審判】
法院經審理認為，原告與第三人史某之間不存在房屋買賣關系。被告在辦理轉移登記中，原告并未到場，相關轉讓登記申請中原告的署名、指紋均系偽造，又缺乏相關合同、協議、證明等，權屬轉移審核不實。鑒于史某的房產證已不存在，原告要求撤銷，法院不予支持。第三人彭某與史某之間存在房屋買賣合同關系，彭某的房產證書屬善意取得，原告要求撤銷彭某的房產證并為自己補辦房產證，法院不予支持。判決：確認被告為第三人史某頒發房產證的行為違法，駁回原告的其他訴訟請求。
【評析】
本案所爭執的主要問題：一是房屋登記機關在辦理過戶登記時應盡到的合理審慎職責，該如何確認；二是對發生多次房屋買賣的，該如何保護善意第三人的利益。
關于第一個問題，從本案事實看，主要是他人偽造原告的身份證件，冒充原告持其它合法手續與買受人共同辦理了轉移登記，而房屋登記機關要盡到合理審慎職責，對當事人提供的虛假材料的審查，應作形式審查還是實質審查？對此存在兩種觀點，一是只作形式審查，因為若將身份證件真假作為合理審慎職責的內容，對房屋登記機關工作人員太苛刻。二是應作實質審查。首先，房屋進行登記的目的在于保護不動產的合法穩定，它不僅有民事權利范疇也有行政權力范疇，有民事交易也有行政公示，權利變動的手續繁瑣，其目的還在于保護公民的不動產，特別是權利變動主要以辦理過戶登記為準，即所有權的轉移不是以買賣房屋合同關系的成立有效為前提，而是以房屋登記機關的轉移登記即其內部審核之時即房屋登記簿上載明的變動內容為準，在發放房產所有權證之時才發生所有權的轉移，即買受人才真正取得房屋所有權。因此，對房屋登記機關若僅要求從形式審查即完成轉移登記的內容，對當事人來講存在草率或不負責任，也不符合維護交易穩定的司法原則。其次，目前從技術層面看，身份證識別裝備已經出現，同時經過網絡和公安系統身份證管理系統聯網也非難事，通過科技手段完全可以避免用偽造身份證件處分他人財產的行為發生。筆者認為，對房屋登記機關合理審慎職責的內容范圍，應從嚴掌握，要做到實質審查。
關于第二個問題，我國物權法第一百零六條規定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。在登記機關未履行審慎義務已經辦理過戶登記的案件中，法院應依法保護善意第三人的權利。本案中，第三人彭某取得房屋所有權證，原告要求撤銷應予以駁回。
（作者單位：河南省焦作市中級人民法院 沁陽市人民法院）
