按揭貸款買房的法律關系問題
我國現在按揭貸款的抵押物既包括現房也包括期房。 在按揭貸款糾紛中，一般存在著三方主體，四個基本合同關系，即購房者與房地產開發商之間的商品房買賣合同關系、購房者與按揭銀行之間的借款合同關系、購房者與按揭銀行之間的以現房或期房為抵押物的抵押合同關系、房地產開發商與按揭銀行之間明確保證、回購等具體條款的保證合同關系。在實務中，還出現了第四方主體即保險公司。不少購房者同時與保險公司簽訂以按揭銀行為受益人的保險合同。因而實際存在四方主體五個合同關系。在這五個相互聯系的合同中，對于抵押合同、保證合同是借款合同的從合同爭議不大，爭議最大的是借款合同、保險合同和買賣合同的關系。買賣合同的標的物與借款合同中物的擔保的標的物、保險合同的標的物具有同一性，但買賣合同的消滅、無效、可撤銷或解除，并不必然導致借款合同和保險合同的消滅、無效、可撤銷或解除。借款合同是否解除由按揭銀行根據抵押物變化后的資信安全決定。而保險合同如無不許退保的特別約定，是否解除由購房者決定。因此，這三種合同為相互獨立的相關聯合同。
1、按揭銀行的法律地位。
根據商品房司法解釋第二十五條規定，當按揭銀行作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，以及就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴時，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。該解釋就明確了銀行在訴訟中的法律地位。
當購房者起訴開發商要求確認商品房買賣合同無效或解除合同并退還購房款本息時，原來的做法是，法院往往追加按揭銀行作為無獨立請求權的第三人直接參加訴訟，一并解決糾紛中購房者、開發商、按揭銀行三方之間的法律關系。但是這種做法實際上沒能真正保護銀行的利益。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第６５條規定，有獨立請求權的第三人與無獨立請求權的第三人的區別在于，該第三人對訴訟標的是否有獨立請求權。無獨立請求權第三人參加訴訟，是通過加入并支持一方，反對另一方，來維護自己的合法權益。在一審中無權放棄、變更訴訟請求或者申請撤訴，當法院判決其承擔民事責任時有上訴權。而有獨立請求權第三人在訴訟中的地位相當于原告，以本訴的原告和被告作為被告。他是以獨立的實體權利人的資格，向法院提起了一個新的訴訟。因此，在購房者已將訴訟標的抵押給按揭銀行的情形下，按揭銀行對購房者與開發商之間的訴爭現房或期房事實上享有獨立的請求權，對該標的物享有優先受償權。按揭銀行作為有獨立請求權的第三人，是否參加訴訟，應由其自行決定。
2、法官的釋明權
在購房者或者開發商起訴要求確認商品房買賣合同無效或請求解除合同時，事實上是對已作為抵押物的現房或期房的處理。根據擔保法第四十九條的規定，抵押人在抵押期間轉讓已辦理抵押登記的抵押物的，應當通知抵押權人。因此，購房者或者開發商在提起訴訟請求時，應依法通知按揭銀行。若按揭銀行不參加訴訟，則法院不能一并解決開發商、購房者、按揭銀行之間的多個法律關系，只能判決開發商退款給購房者，購房者退房給開發商。但如果購房者不退還銀行的借款，按揭銀行有權行使抵押權或要求開發商承擔連帶保證責任，開發商在承擔責任后再向購房者追償。這樣明顯有悖于訴訟效益原則且留有后患。此時，法官應行使釋明權，在按揭銀行沒有參加購房者與開發商房地產買賣合同糾紛的情形下，如果法院擬判決該合同無效或解除購房合同的，法院應告知按揭銀行參加訴訟。
3、開發商的擔保責任
根據擔保法第二十八條及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第三十八條的規定，同一債權既有保證又有債務人提供物的擔保的，保證人僅對物的擔保以外的債權承擔保證責任。按揭銀行在向購房者提供貸款時，除要求購房者以現房或者期房提供抵押擔保外，往往同時要求開發商提供購房者按時償還貸款的連帶保證責任。根據物的擔保優于人的擔保的法理，開發商只應對物的擔保以外的債權承擔保證責任。實踐中以七成按揭居多，購房者已至少支付三成的購房款，而以現房或者期房的全部價值來擔保七成以下購房款的債權，銀行的債權能夠通過物的擔保得以全部實現，開發商已不需要再承擔保證責任。因而，開發商承擔的是一般保證責任，其享有先訴抗辯權。當按揭銀行請求其履行保證責任時，有權要求銀行先執行物權擔保。
張海亮律師
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