納稅籌劃是納稅人為達到減輕稅負，稅收負擔和實現稅收零風險的目的，而在稅法允許的范圍內，通過經營、投資、理財、組織、交易等各項交易活動進行事先安排的過程。很顯然，納稅籌劃是企業為降低企業稅收成本采取的一種經濟人行為，他就像降低生產成本一樣，降低開發成本一樣，去降低他的稅收成，這是一個新的概念，新的一種理念。不再像過去那樣成為《稅法》的奴隸，愛交多少就交多少，不能變成稅法的主人，不能有效控制稅法，利用稅法，控制稅法做不到，這是全民意志，但是可以利用稅法，這是很顯然的一條。這個概念怎么下的？我作為一個老師把握的意圖告訴大家，實際上這個概念包含了兩層的意思。第一，強調了納稅籌劃的目的，是減輕稅負和實現稅收的零風險，這一下子就把我們的逃稅、騙稅區別開了，逃稅、騙稅也是為了減輕稅負，但是他減輕稅負是不擇手段的，甚至是不顧忌稅務風險的，絕對不是零風險，偷稅絕對不是零風險，偷稅的風險是很高的，這樣一下子從目的上來講，就把偷稅和籌劃區別開了，這是一方面。另外一層意思，又是指責納稅籌劃的手段，君子愛財取之有道，手段也是至關重要的。大家看我是怎么寫的，我講了是在稅法所允許的范圍內，這是一個前提，就是你的一切活動必須是規范稅法的范圍內，同時真正操作它的時候是通過對企業的各項具體經營活動，進行事先安排，不是事后來補救。這個對我們企業的要求是很苛刻的，不像逃稅那樣出了事我們再來解決，而是我們事先根據《稅法》的要求，我這種行為我會帶來什么樣的納稅義務我會測算一下，然后我來選擇一個獲取稅后利潤最大的方案來執行，這一點是不一樣的。
通過這個概念兩個方面的意思，我們都能夠找出來跟逃稅或者是其他非法手段之間明顯的區別，從目的上來講，納稅籌劃不但為了減輕稅負，還要追求零風險，從手段上來看，納稅籌劃主要側重于事先調整，而不是事后補救，這就是明顯的區別。就像我想殺人一樣，打人一樣，刀砍人一下和用磚頭砸一下人的頭，你說哪一種違法，哪一種不違法，刀砍人一下雖然把人家也砍傷了，但是這個就違法，因為刀屬于兇器，磚頭不算兇器，同樣我治你用磚頭砸你和用刀砍你不一樣，磚頭砸人頂多是違反公共治安條例，但是你用刀去捅一刀公安局肯定給你帶走。當然作為旁觀人來講覺得好笑，你也是打人，磚頭打人和刀殺人是不一樣，說不一定這個人都被你打流血了，但是可能刀砍的那個人就抓走了，用磚頭帶到派出所問一下筆錄教育一頓就回來，不一樣，手段是不一樣的。我這個比喻實際上跟我們納稅籌劃相比還不一樣，納稅籌劃是完全側重于事先的調整，比如給大家舉一個籌劃的例子，現在有一家房地產公司，我們稱之為A，房地產公司A，投資2000萬元到房地產公司B，占B公司股份比例為50％，B公司是新成立的房地產開發公司，兩年后，B公司獲得稅后利潤3000萬元，現有一個公司C，愿意收購B公司，C公司和A公司協商如下，他收購B公司肯定要把B公司股份都要買下，他就要一個一個談，三個股東都要談一下，他現在跟A公司協商的結果是這樣的，C公司可以一次性出資3500萬元購買A公司在B公司的股份，C公司愿意一次性出價3500萬，購買A公司在B公司的股份，我們算一下帳，他投了2000萬，對方賺了3000萬，他占比例是多少？50％應該上加1500，他投了2000萬，賺了1500萬，對方至少出價3500萬元，現在對方提出我給你3500萬元，你撤走。第二種A公司也可以先分回B公司的利潤1500萬，然后再按股本價2000萬轉讓給C公司，請問A公司領導應該選擇哪種成交方式。其實作為A公司來講，無論是先分1500還是再轉2000萬，也是拿會3500萬，如果一次性轉讓也是拿回3500，大家說是不是這樣的，拿回來都是3500，現在的問題就來了，你哪一種拿回的方式更好，稅交得更少，這就是我們講的納稅籌劃的主題就來了，納稅籌劃做好的話我告訴大家一個不經意的，看不起，不太注意的一個小小的問題，會給你帶來500萬的好處，如果你選錯了你會花代價500萬，你交了也認為是應該的，實際上我們認為不應該。假如你們是A公司的領導，房地產的領導，你們覺得哪一成交方式對你們最有利？
同意第二種的舉手，10位。同意第一種的一次性出價3500萬舉手，4位，其余的同志還沒有想清楚。B方案好還是A方案好。我想問一下B方案好的同志你給我解答一下為什么B方案好？就是股權銷售、股權轉讓有一個營業稅。所以這是非下面我給大家由納稅籌劃的概念再延伸兩個重要的概念，第一個概念是什么是企業稅收負擔率？我給大家再講兩個概念，什么叫做企業稅收負擔率？還有一個叫做企業稅務風險？這兩個概念，希望大家記錄下來。企業稅收負擔率請大家看講義第6頁，企業稅收負擔率等于企業當期應納稅額的總和除以企業當期實現的銷售收入或營業收入乘以百分之百。這個指標告訴我們，它能夠從整體上反映一個企業的稅收負擔狀況，比如說經過測算，我們這個企業的稅收負擔率是12％，那它表明什么意義？12％的稅負率有什么含義？就表明你賣100萬的房子，你得拿出12萬交給國家，這個稅里面可能既包括營業稅，又包括土地增值稅，什么稅都包括進去，因為分子里面什么稅都包進去了，那么他會給老板決策帶來一個什么樣的初步印象呢？就是我這個企業國家貢獻率，我12％表示我100塊錢的收入我交了12塊錢的稅，這只是一個靜態指標，那么我下面就要問大家，我這12％的稅是重了還是輕了，你再給我們說一說，這12％的稅是重了還是輕了？你感覺？感覺輕了，這感覺不錯，就是跟著感覺走，你這個感覺很好，坐在前面幾位同志，你呢，你說重還是輕？你覺得是重還是輕？重了，你們兩個感覺怎么完全不一樣，標準答案是你們兩個人的感覺都錯了。為什么？所有的指標存在的一個前提是如果把死的指標變成活的指標，不能脫離一個程序，那就是什么？比較。沒有比較這個世界上就沒有美女，沒有比較這個世界上就沒有亮男，沒有比較就沒有高矮胖瘦，如果世界上只有你一個人，我們知道你是漂亮還是丑，還有我們在火星上也不知道地球上的人怎么樣，我們必須了解，通過比較這個程序才知道你這個稅負是重了還是輕了。大家想不想知道中國房地產企業平均稅負是多少？想知道嗎，中國房地產企業的稅收負擔，平均在10％左右，請大家記下來，中國房地產企業無論是外資的，內資的，民營的，國有的，平均稅負在10％左右。低于10％和高于10％都說明企業在納稅當中存在一定的問題，但有的問題是正面的，有的問題卻是負面的。
下面我給大家出一個小小的問題，也想難倒你們一下，現在我們知道有一個項目需要前后投資一個億，這兩個項目都要投資一個億，經過我們對這兩個項目的測算，我們發現A項目的稅收負擔率是15％，B項目的稅收負擔率是10％，請問你會選擇哪個項目投資？假如這兩個項目的投資額、投資期都一樣的話，你會選擇哪一個項目來投資？我再講一遍，現在有A、B兩個項目，A項目投資額是一個億，投資期是三年，那么已經經過測算以后，A項目稅收負擔率是15％，還有一個項目是B，它投資額也是一個億，回收期也是三年，B項目經過測算稅收負擔率是10％，如果企業納稅處在自治狀態，屬于自治狀態就是沒有偷稅漏稅，也沒有籌劃，請問你們會選擇哪一個項目，是A項目還是B項目？我繞著彎子提問，我不告訴你利潤率，告訴你負擔率，同意投資A項目的請舉手，舉高一點我看一下，4位；同意投資B項目的請舉手，3位。這個問題你們怎么好多人不敢舉手呢？因為心里沒底。我們對房地產納稅籌劃的研究從現在開始，已經準備邁入門檻了，在邁入門檻之前，我已經告訴你稅負率是由誰來決定的，首先我問你稅負率高了對企業經營有沒有好處？肯定沒有好處，100塊錢賣的房子，你15％肯定交的稅多，12％肯定交的稅少，交的稅少對你的效應形成肯定有好處。那么到底選擇哪一個項目呢？正確答案是A項目。這是出乎你們意料，我選擇稅負率大的項目投資而沒有選擇稅負率小的項目，因為什么？稅負高的項目一定它的利潤率也是高的，比如別墅項目和普通住宅項目，別墅項目交的稅就是比普通住宅交的稅就是多，而且稅負就是重，這是不用懷疑的。那么這里面就告訴我們一個現實問題，大家記一下，決定企業稅負率變化主要的因素是企業的利潤率決定企業稅負率變化的因素，一般情況下隨著利潤率的上升，稅負率大家說采取什么變化？隨著利潤率的下降，稅負率也跟著下降，兩者呈現同方向變化的關系。好，下面我們研究的問題是我們進行稅務籌劃的目標是為了減輕企業的稅負，我希望大家讀書一定要讀明白的，別研究朝著相反的方向邁進，最后有的同志說一定選擇稅務率高，你來學習干什么呢？不就是為了達到稅負減輕，稅負率下降，結果追求稅負率高的項目，肯定就不對了。我們研究的意圖是在企業取得既定利潤率的前提下，如何使稅負率下降，如果沒有這個前提的話，我作為講課老師太輕松了，我可以教提高某個方面，把稅負率降到1％左右，我甚至能把稅負率減到零，你們愿意不愿意？聽完我的課不用交稅，哪位同志愿意請舉手？有辦法，而且是合法的辦法，就手什么稅都不用交，放下來，就有兩位同志非常迫切。回去以后，把公司關閉，什么稅都不用交，關閉企業也沒有說是違法的行為，我不干了，我的目標就是不想交稅。但是，行不行？那肯定不行。如果所得稅一分錢不想交，哪位同志拒收，說我企業所得稅一份錢都不想交，請拒收，沒有不敢舉了，我的方法也是合法的。五百萬開發的，我三百萬賣，我虧損二百萬，行不行？當然，稅務籌劃告訴我們，一定要在既定利潤率前提下來研究這個問題，否則失去前提了。我告訴大家，如果你們實在不想交企業所得稅，我也有一個合法的辦法，你們寄個文件，這個文件對你們來講，將長期產生的影響，你們只恨見到我時間太短了，當初見到的話就好了，現在見到有點晚了。但是，不著急，你現在回去操作還來得及。財稅200091號文件，關于個人投資企業和合伙企業投資者，征收個人所得稅的規定。在這個文件當中，國家強調，有這么一段話，國務院通知對個人獨資企業合伙企業，停征企業所得稅，只對其投資者經營所得征收個人所得稅，是我國鼓勵公平投資，公平稅負，和完善所得稅政策的一次重大調整。如果我們房地產企業，不是有限責任公司，而是個人獨資或者是合伙企業的話，我在這里向大家宣布，你跟企業所得稅永遠說再見，你這個企業以后不再交企業所得稅了，永遠不交企業所得稅，你說這個課要不要聽？太要聽了。大家也許講那稅務局為什么不跟我說了呢？跟你說了以后，企業所得稅到哪兒收？不會跟你說的。所以，這個要求我們在辦工商登記的時候，應該在營業執照里面注明是個人獨資或者是注明合伙，或者是注明股份合伙，都是可以。當然，我提醒大家，個人獨資企業和合伙企業是屬于無限責任，要承擔無限的賠償責任，它跟有限責任公司不一樣。有限責任公司是出資額承擔賠償責任，但是話又說回來，在中國講法制責任當中，有限公司和無限公司之間究竟有什么區別呢？所以，在目前來講又比較適合辦成個人獨資合伙企業，來減少企業所得稅這道環節，實際上也是可以做到的。所以，我相信大家聽完我的課以后，回家就在琢磨這個問題了，為什么琢磨這個問題？我們交到現在的稅都可能不太對，可能交了很多冤枉的稅，所以王老師的課猶如及時雨一樣，我現在項目用個人或者是合伙辦，反正這個公司就是我的。所以，我跟大家講，有一些東西，我如果上課之前說哪些同志不愿意交企業所得稅，可能覺得很唐突，實際上可以做到。
因為第一個問題，房地產企業營業稅，沒有取得預售證之前，銷售的經營是否交營業稅？房地產企業在沒有取得預售證前，在取得各種定金的同時，要申報繳納營業稅，跟取得預售證沒有關系，請這位同志記下來，凡是取得定金性質的，收入都要在取得時的當月申報繳納營業稅。
這位同志還問，印花稅貼在哪些部分？限度多大？總額量貼？印花稅是這樣的，如果你是在賣房的話，要求是貼在商品房銷售購銷合同上，如果在預售的時候，沒有預售證的時候，雙方也不可能簽合同，簽了合同暫時也不需要貼花，因為合同需要備案。貼花是這么要求的，每本印花稅額超過五百元以上，就可以到銀行去填寫繳款書交，如果低于五百元以下購買印花稅票，貼在商品房購銷書上，買賣雙方都要等額貼，比例是萬分之五。
還有一位同志給了我一份合同這份合同是資產承包合同，我看了一下，這里面合同是這樣的，將資產用于承包，用于公司職工的承包，按規定期限向公司繳納承包費。那么，個人將公司財產用無承包以后，可以自由進行經營。那么，帳怎么做呢？我看不出來，反正大概根據我的意思就是自己做帳，公司不再給他做帳了。那么，這里面的問題是什么呢？員工經營的稅收誰來交的問題，還有公司經營收入的所得稅如何交的問題，應該在這個合同中明確。我提醒這位同志，承包合同第六條第一款這樣寫，所有合同寫乙方權利義務，乙方這里面是指承包人，也就是職工，是這么寫的，對于所有合同交于公司財務備案，進行合資、合作的商戶必須合法經營，依法納稅。你看這句話里面有漏洞，進行合資、合作的商戶必須合法經營，依法納稅，但是沒有對職工進行約束，將來就有扯皮，到底誰來交的問題。所以，第六條第一款要進行修改。還有第七條違約責任第二條需要修改，這個就不講了。
下面，我們再圍繞這個主題，給大家繼續講。上午給大家講了關于納稅籌劃的概念，給大家導出新的概念，一個是企業稅收負擔率。還有一個概念，什么叫企業稅務風險？那么，企業稅務風險，就是大家看第六頁，講義第六頁企業稅收零風險，是指納稅人 正確理解和執行國家稅收政策法規，而不存在多交少交稅款的行為，這是一種理想的狀態。稅務風險的產生可能來自于兩種情況，一種就是因為政策法規掌握不清楚，而導致了少交稅款，給稅務部門處罰的可能性，這是一個方面。另外一個方面，是因為對國家政策法規掌握也是不清楚，但是卻導向了另外一個后果，多交了稅，但是自己渾然不知，這兩種風險，我們都要防范，不能僅僅防范少交稅，被處罰的可能性，而忽視掉多交稅，給效益造成的流失的可能性。所以，要講零風險，實際上就是既要防止多交稅帶來的效益流失，又要防止少交稅帶來的處罰，這是一種理想狀態。企業多多少少會出現少交稅帶來處罰的可能性，也有可能因為多交稅而被效益流失。在這里不得不提醒大家，從我們國家現在稅收管理體制來看，稅務部門建立了專門的稽查部門，稽查部門職責是干什么呢？主要督察納稅人偷稅、漏稅的行為，但是不負責檢查企業多交稅的行為，所以有的企業多交稅沒有人查出來，退給他。而且，我們房地產企業財務人員，往往對這個行業稅收政策掌握不清楚，所以多交稅也就多交了。比如說我就碰到有這么一家房地產公司出現了多交稅的情況，現在跟稅務局正在申請退稅，為什么多交稅呢？而且是發現的，更多情況是發現不了的。等于是搞了一個買人家在建工程，買在建工程，樓蓋好以后，把樓轉手賣掉了，根據規定，這個樓銷售可以按照差價交稅。比如買了一個在建項目，花了五千萬買，把這個樓給別人是花六千萬，交營業稅是拿六千萬減買項目五千萬，按照一千萬差價去交營業稅，但是財務申報的時候是按照六千萬的銷售額全價來交營業稅的。也就是說，多交了三百萬的營業稅，5％。那么，時候就是需要我們注意了。如果像這種情況的話，誰來發現它。所以，擺在我們面前很重要的工作，就是誰來定期存在我們企業存在的稅務納稅錯誤，有的企業認為企業可以定期開展納稅自查，實際上這是很難解決問題的。因為一個企業人要犯錯誤，是因為掌握的政策本身有問題，所以通過自身很難檢查自己的錯誤，說白了就是自己檢查自己的錯誤是檢查部出來的。所以，我在這里建議大家，一定要建立一個防范企業多交稅款的機制，這種機制可以通過專業機構的檢查，也可以通過建立專業部門檢查，現在有不少企業有內審部門，內部審計部門，簡稱為內審部門，他們的工作主要是檢查企業有沒有出現違反政策法規的現象，特別是稅務，納稅上面也沒有錯誤。
還有的單位，設立了稅務總監這個崗位，主要是負責解決稅收方面的計劃和規劃。特別是納稅籌劃方案的制定和執行，我在這里給大家提醒一下，不少跨國公司來到中國，他們給我們帶來了不少先進的管理經驗和管理模式，他們是如何處理稅收的呢？據我們了解，他們在處理稅收問題的時候，大多是有專門的人員和專門的機構。比如像摩托羅拉專門設立了稅務部，惠普也專門設立了稅務總監，他們這些機構主要是解決公司的納稅問題。我們中國現在的內資企業沒有建立專門的稅務部，把大部分的納稅工作交給了財務部門一并完成的，這樣很難從大量的會計核算當中出抽出時間來進行專門的稅務方面的核算。所以，大家聽完我的課以后，回去有必要對財務部門崗位進行重新設置，可以設立專門的稅務經理，稅務經理待遇、職位跟財務經理是平起平坐的，希望大家能夠聽清楚我這個建議，相信對將來解決稅務問題一定會有幫助的。你們回去仔細調查了解一下，如果把納稅工作交給財務部門去做，他們往往認為在經過了大量的會計核算以后，把納稅問題當成完成本月工作的掃尾工作，往往疲于應付，不會拿出精力解決這個問題，所以差錯在所難免，也沒有經歷研究稅收政策和法規。假如讓你們搞財務的話，你面對這么多的開發成本，開發費用，面對這么多的銷售單據，讓你把帳做出來，最后還讓你報稅，再讓你拿水納稅策劃方案，你幾乎是疲于應付，沒有這么大的精力。而且，納稅是數據出來以后，才有納稅數據，這都是形成了事后的數據，事后的東西，來不及進行調整。所以，我跟大家講，我們現在房地產企業存在的稅務問題是非常廣泛，因為稅務風險實際定義稅務問題。
大家看一下講義第七頁，給大家看一下房地產存在的主要稅務問題，你們看一看我講的這些問題在你們企業當中存在不存在。首先，給大家講一下營業稅問題，從我們現在情況來看，有這么幾個比較突出。第一，各種代收款項，沒有并入營業額中一并繳納營業稅，比如代收市政配套費，代收有線電視費，代收的一些其它規費。根據營業稅政策規定，企業發生的代收款項，應一律并入營業額中繳納營業稅。請大家看一下營業稅暫行條例，第五條的規定，納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務，轉讓無形資產，或者銷售不動產，向對方收取的是什么？全部價款和價位費用，因此我們繳納營業稅的依據是收到的賣房子的錢還有各種價位費用，哪些費用屬于價位費用呢？我們進一步看一下營業稅條例實施細則，對價位費用的解釋。第十四條，條例第十五條所稱的價位費用，包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項及其它各種性質的價位收費，稅務規定凡價位費用無論會計制度規定如何核算，均應并入營業額計算應納稅額。據我們了解不少房地產企業對代收費用是做往來處理的，實際上已經構成了偷稅。我在這里給大家指出來，之所以指出來，是為了幫助大家在將來的納稅策劃當中更好的解決代收費用所引發的營業稅漏稅突出問題。你們記一下，營業稅條例第五條和營業稅條例細則第十四條的規定，來佐證我的第一個問題。
營業稅問題當中第二點，是房地產企業各種向業主贈送的禮品，沒有計價繳納營業稅。比如奉送的陽臺、車庫、冰箱、彩電，在銷售時，作為銷售的一種促銷方式，可能你很容易去這么做。但是，在納稅上面，確實有規定的。這些費用原則上要按照市場價格計算繳納營業稅，同時對這些贈送給客戶的禮品，發生的采購費用，不得在稅前扣除，其理由是向客戶的捐贈支出，屬于捐贈支出，不能夠在稅前扣除，這在企業所得稅條例里面做出明確的規定。像直接捐贈支出，就是送給你的東西，這是不能在稅前扣除的，我們講叫捐贈支出，也會帶來營業稅問題，和企業所得稅問題。第二個，就是送給客戶的禮品，也應當繳納營業稅。
第三個，一方出土地，一方出資金，合作建房，房地產公司以房抵土地的部分，為按規定繳納營業稅。在合作建房當中，出土地的一方，要求開發商將開發好的商品房子來沖抵土地出讓金。作為開發商來講，建好的房子來還土地那一部分的房子，要視同銷售繳納營業稅的。有不少合作建房企業，這塊稅收漏掉了。我講第三個問題存在，還不是一、兩個企業存在的，具有一定的普遍性。但是，在2005年稅務稽查當中，把合作建房作為重點檢查，和建房本身也有籌劃稅務空間，籌劃的好一分錢不用交，籌劃不好交的稅很多。我建議大家，你不懂稅法情況下，不要出面跟稅務局解釋，你越解釋越亂，越解釋越吃虧。我有一個客戶是這樣的，老板出差了，開會去了，這時稅務局來檢查，是什么情況呢？從村委員會拿了150畝地，跟村為會簽了一個協議地給100套精裝修房，來沖150畝地土地轉讓款。那么現在稅務局查了，給他的88他的商品房，第一期給了88套，要按照市場銷售價格交營業稅。會計說老板沒有回來，不敢簽字，老板回來以后，不由分說，跑到稅務局長辦公室解釋，說我這個房子交營業稅，作為我們來講，思想上是很難接受的，首先我拿這個房子抵土地款，我是一分錢沒有拿到的，相當于這個房子是我付土地款，他也沒有提錢給我，所以讓我們拿一部分現金交稅，我們覺得吃不消。而且，跟村委員合作，我們本身就吃虧了，稅務局長問他為什么吃虧了？他說我們不但要拿房子換地，按照協議規定還要精裝修，我們按照套內面積每平米可能有五、六百塊錢開支。稅務局長說正好，你把精裝修的價格也加進去，剛才我們測算還是按照毛坯房給你測算的，現在還精裝修，正好每平米加五百塊錢。后來回來了，會計問他，跟稅務局長談的怎么樣，還談多出來了。就是說你不要不懂裝懂，你去開炮，反而會把問題弄的越來越糟糕。后來我去，稅務局長跟我說，原來我也知道他是精裝修，就是想收一點稅，他跑到這里來，還當著辦公室那么人面，我們房子還是精裝修，我們虧大了，那你就虧大了，營業稅肯定是加重交稅依據。你不懂稅，你找一個專業人員陪你去，你在那兒講，給稅務局留下了很多的依據，他說你把精裝修合同拿過來，增加了稅收負擔。像這種營業稅在稅務當中是比較經常會出問題的。我再講一遍，合作建房出問題，不是十萬塊錢，幾十萬塊錢的營業稅，合作建房一旦出現問題是上百萬，幾百萬，都是有可能的，主要是看你環建的面積大不大。
第四個，收到的違約金、罰款、定金等沒有及時繳納營業稅，違約金和罰款，我們很多房地產企業會計誤認為應當是營業收入，不應當交營業稅。實際上因受讓方違約，而產生的違約金和罰款，應當一并計入營業額，繳納營業稅，而并不是財務人員所理解的，應該計入營業的收入，不交營業稅，這也造成了大量的漏稅和逃稅。比如說因為一個業主他違約，他給你支付兩萬塊錢的違約金，這兩萬塊錢的違約金就要繳納營業稅，我們現在財務做帳是借現金，代營業收入，兩萬，這樣就逃脫了營業稅的納稅義務。這個部分，應該引起我們企業的注意。
第五個，以房屋抵債，分配給股東，獎勵給職工等，都應依法補交營業稅，以防抵債。實際上，在稅務檢查的時候，我們往往是通過抽查，房屋土地管理局，房屋過戶數量和名單，以及交易金額，查出這個問題的。現在稅務局怎么查帳？你開發一個小區三棟樓，稅務局表格跟你三棟樓表格一樣每個表格里面，每層里面，都讓企業會計填上房間業主的名字，下面還要填寫平米，還要填寫交易價格，把這個表發給財務人員，讓財務人員填，怎么填呢？比如稅務局有備案的圖紙，你這個12層樓，每層樓3戶人家，表格就劃分成數字三行，橫的就是12層，每個格子里面讓財務填上業主的姓名，填上建筑面積，填上交易的價格，就是先讓你申報。發現有的房子里面是空著的，很有可能獎勵給職工，或者是分配給股東或者你們上面寫未售，都是可以寫沒有賣出去。然后拿著你填的東西，跑到房屋土地管理局，大家想房屋土地管理局完全可以不接待稽查，根據征管法的規定，房屋土地管理局拒絕稅務局檢查，稅務局可以在當天處于房屋土地管理局十萬元人民幣罰款，稅務局可以罰房土局，罰完以后要求無條件提供開發商某個項目的情況，和契稅代收的情況。當然，一般房土局不會不配合，我們到目前反映來看，還沒有一家房屋土地管理局不配合的。所以，我們發現凡是房源的減少，如果沒有收到現金的話，要不就是抵債了，要不就是分配給股東了，要不就是分給職工了，要不就是低價轉讓。
大家聽了我五點建議，五個問題，你們感覺到營業稅還有漏的機會嗎？基本上被堵住了，就是說查你房地產交易營業稅大概也就這么幾個通道，其它的通道我們發現很少。這是關于營業稅目的存在的問題。第二個是個人所得稅，個人所得稅的檢查將圍繞這么幾點。第一，各種工資外的獎金、補貼、補助是否并入工資總額一并扣繳個人所得稅。我們房地產企業有不少出差補助，都是在差旅費報銷單上面直接注明的，沒有單獨并入單位工資總額交稅，這種做法明顯是要漏扣個人所得稅，是要被查出來的。第二，個人股東報銷
的，與生產經營無關的費用，以及以公司資金購買的車、房、電腦等是否扣繳個人所得稅。個人股東報銷的與生產經營無關的消費性資金，以及用于購買汽車、住房、電腦等，是否扣繳個人所得稅。第三，與房地產企業相關的勞務人員，取得勞務報酬，是否扣繳個人所得稅。那么，個人所得稅的檢查，我們覺得重點應該是在第二個，個人股東這塊，將來房地產企業是稅務檢查的一個重點方向，在這里給大家提醒一下，特別是現在全社會非常關注房地產開發老板的納稅問題，現在已經上升到很高的高度了，甚至帶有一點政治的因素在里面。跟大家講了，現在全國房地產開發商，因為趕上了一個好時機，大家都是賺了錢的，但是在賺錢過程當中，個人承擔的納稅任務，沒有完全盡到。所以，我們認為房地產開商最大一種可能性，涉及稅收逃稅的指控。在這里提醒大家一下，你們到了11月份的時候，仔細聽一下廣播電視，你們在這里給大家打一個保票，一定可以聽到你們非常敏感單位和人員的逃稅問題，因為根據今年稅務總局稽查工作安排，將對房地產開發企業逃稅進行新聞曝光。那么，也就是說目的就是要在全社會形成一個逃稅就要追究，受到處罰的格局，現在計劃在九個行業各找一個典型進行曝光。哪九個行業呢？第一，房地產開發企業。第二，鋼鐵生產企業。第三，水泥生產企業。第四，煤炭生產和運輸企業。第五，廢舊物資回收經營企業。第六，農產品收購加工企業。第七，出口免抵退的企業。第八，使用海關競相稅發票的企業，海關的發票現在被稅務局認為是很臭的發票。第九，個人所得稅。在這九個企業或者是項目當中，各選一個典型的曝光，我在這里已經告訴大家了，當然新聞里面看不到，等到10月份，11月份的時候，等到全國稅務稽查系統干部出動，找到大案要案，現在凡是逃稅五百萬元直接報國家稅務總局備案。最后，對該企業形成處罰意見也要報中央。所以，我們房地產企業很不幸列為第一位，這個首先拿你試問，這個就不用說了。他怎么查呢？無疑就是查這么幾個方面，不可能脫離房地產開發企業實際情況，隨便指控你逃稅。特別是有一個問題，檢查期限問題，到你的企業去是檢查最近三年的，還是檢查自公司成立以來的。你們覺得應該是檢查最近三年的，還是自公司成立以來的？文件中是這么寫的，凡是檢查最近三年發現問題的，應一律把檢查期限延伸到該公司成立之日起。內部文件上是這么寫的，如果最近三年沒有問題的，當然就不檢查了。在這里給大家提供一點保護你們的武器，請大家記一個文件。國稅發1999211號，關于實施稅務檢查計劃制度的通知，在學這個文件之前，我想問大家，你說稅務局查稅的話，從到你門上檢查起，到結束結案，多長企業比較能接受？就是從他發出通知，到檢查結束，多長時間可以接受？半個月、一個月、半年、一年，哪個能接受？
越長的話，對于你是一種煎熬，始終不出檢查結論，對于公司領導、職工都會產生極大的震懾和影響，實際上時間越長，對于這個公司經營非常不利。到底國家規定檢查期限是多長時間呢？我告訴大家，原則上不能超過半個月，但是實際上各級稅務機關都在違背中央政策，檢查時間有的拖了半年，有的拖了一年，有的一年半都沒有錢，搞的企業人心慌慌，沒有心思搞經營，嚴重的影響了公司的經營。不超過半個月在哪個文件里面規定的呢？就是99年211文件，我還想問大家，稅務局一年查你們幾次能接受呢？一次、兩次、三次、四次，一次不查，現在在大形勢下很難。看一下文件第三條，第四條。第三條，國家稅務局，地方稅務局必須從嚴控制稅務檢查次數，對于同一納稅人的專向檢查每年最多各進行兩次。第四，各級稅務機關盡量實行綜合檢查，要規范檢查程序，限制檢查時間，對每一納稅戶的檢查，原則上不超過15天。這個在大城市比較規范，小城市或者是落后地區就很不規范。因為我搞過稽查工作，因為我們調帳給企業的時候，我們都是夜以繼日檢查，我們趕進度的原因，實際上因為我們要遵守這15天的規定，查完以后要把帳還給企業。檢查結果在轄區所屬系統內相互認可，信息共享，這句話很關鍵，避免多頭檢查和重復檢查。比如你所在地稅局查了以后，市稅務局也來查，升稅務局也來查，都檢查同一時期，同一納稅項目。我告訴大家，如果米的區稅務局檢查以后，出了稅務檢查報告，在迎接下一次檢查之前，就準備好上次稅務檢查報告就行了，因為這個結論是通用的，不需要重復檢查的。同時，文件當中也強調，對于不顧全大局，違抗命令，擅自進行檢查，變相增加檢查次數，以及在實施檢查當中徇私舞弊，玩忽職守，甚至濫用職權的，要嚴肅追究有關人員責任。
我給大家舉一個擅自檢查的一個極端案例，陜西西安有一家房地產的企業司機，在大街上不小心跟一家稅務局家屬開的一輛車追尾了，司機態度也不太好，兩個人在憤怒當中草草結束了。后來，家屬聽說這個車是某某房地產公司的，也不巧，他的愛人在稽查局當副局長，就講了一定要把這個企業狠狠整死，然后對房地產進行檢查，查的問題很多，既然想整你了，大家知道欲加之罪，何患無詞。你哪一張發票開的不對，都要交稅。搞到最后，房地產老板自己主動出面帶著禮品，道歉賠不是。實際上稅務局長做法對不對呢？根據211文件精神是錯誤的，這個稅務局長擅自利用手中的檢查權利，在沒有列入稅務檢查計劃的情況下，擅自對房地產企業進行檢查，這是嚴重違背上級命令的。也就是說我們開展的稅務檢查，必須事先要列入全年工作計劃的，凡是不列入工作計劃的，又沒有接到群眾舉報信件的，不能干擾企業正常生產經營，在多次的全國稅務稽查工作會議當中，都已經三番五次提出來，不能對一個正常企業經營進行干擾。像剛才的情況就是利用手中的職權來檢查所屬的企業，這個事情是發生在去年。要發生在今年的話，根據最近發的文件，這個局長就要被撤職了，也就是說這個房地產公司老板是可以舉報局長檢查的問題。但是，我建議大家舉報信不要寫，沒有用，一般是上級護著下級，一般你們往國家稅務總局辦公廳寫信，他們才調查立案，現在老百姓知道給本省寫信沒有用，你要絕對占理，給國務院信訪辦寫信，或者給國家稅務總局信訪辦寫信也可以，像這個屬于以權謀私。我車撞你一下，你怕人來檢查我，而且檢查到惡心到什么程度，前后派了五十多個人去檢查，嚴重干擾了這個房地產公司。這個事情北京怎么知道的呢？這個人忍無可忍，最后到北京信訪去了。現在執法機關，護法機關人員素質，說老實話不敢恭維，這也是我絕對不想再從事稅務工作的一個直接原因，素質太差了，索賄的，要錢的都要。最近山西太原警察把把北京警察打死了，我看了一下這個經過，典型的是警察特權思想在作祟，人家車在前面，紅燈沒有變成綠燈，你催人家走，人家不走，你還要追著把人家打死，你看人家警察到什么程度了，網上還討論這個警察還立過多少等功，像這樣素質的警察早就應該被開除出公安隊伍。最惡劣的是他還糾集了六個刑事犯罪分子，來打北京的警察，你說我們執法機關人員素質高到哪里去。
我在稅務局工作，我們中午休息，納稅人有拿納稅申報表空白的，這個工作不是我負責的，是別人負責的。我很好心下去給人家找這個空白的納稅申報表，我不認識這個企業，人家中午開車順便過來，讓人家等要一點半才上班。完了以后被管納稅申報表人知道了，非常不高興，跟我吵了一架，認為應該等到上班的時間，你不應該把我柜子翻的亂七八糟。那時候剛參加工作，我突然意識到這幫人跟土匪差不多，你作為一個收稅的人，人家把錢送給你，他的意思就是要等到一點半，你管他去，他是掙錢的人，他肯定要等到這個時候，他肯定要拿申報表的，我說咱們是順手，順便幫個忙。他說你不要幫這個忙，幫這個忙沒有用，他說他是給你好處了嗎？我說沒有，所以我一下子突然對稅務機關失去了興趣，我突然對這個系統不干星湖了，雖然我分到稅務系統也是費了很大的勁，我還是不在這個單位共，我還是上級機關下來實習的，我突然意識到稅務干部隊伍素質太差。你作為一個基層的征收機關，說個不好聽的話，我認為是納稅人打個電話要報表，你應該開車送上門。他還甚至認為我拿錢了，拿好處了。我們讀書人多多少少還有一點良知，我是不服他的，我調到局里去，我第一個事情就是告他，我說對待納稅人態度就是這樣的。我跟大家講，現在全國上下稅務系統跟過去相比，有很大的改觀，我敢保證，大家臉難看，門難進的現象，會逐步的消失掉，特別是國家加強行政機關體制改革以后，尤其是公務員法馬上實施以后，行政機關的現象會有一個大的變化。首先行政執法機關的人員，必須面向社會招聘，在公務員法里面寫的非常清楚，面向社會招聘，不能像現在這樣，像稅務機關，我們稅務機關親戚朋友多，我們親戚朋友從老人開始，到四十多歲的人，到小孩，大學畢業全部在稅務系統工作，有時候兩口子分一下一個在國稅，一個在地稅，幾乎都是這樣的，真正稅務系統沒有背景的，要進稅務系統，幾乎不可能，這就是現在的狀況，我們講叫近親結婚，繁殖的后代都是素質低下，必須要改觀，把稅務局當成自家的機關，那怎么行呢？根本不行的。我覺得這幾年改革的步伐落后了，慢了，跟不上時代的需要，還不如朱熔基當總理的時候速度快，老百姓想一想還是說朱總理好，沒有說現在好的，速度太慢。但是，怎么說呢？上次他們講了，中國人就喜歡慢，不喜歡快，一快就容易出事，所以穩定是第一。中國人喜歡慢有一個特點，中國國寶是什么呢？熊貓的速度快不快？美國的國寶是什么？火烈鳥，自由的身上一根毛都沒有了。你們覺得飛機最有可能是在中國發明出來，還是在美國發明出來，喜歡熊貓的國家是發明不了飛機的，飛機是代表著速度。中國人吃的是中藥，中藥得經過好幾個療程才能好，也不知道是自己好了，還是中藥治好的，我到現在也是懷疑中藥的藥效，因為很多藥可以治愈的。還有減免稅申報，減免稅申報表送上去了，半年內沒有消息，慢，然后找關系才批下來，中國人慢，我急性子。但是，有的東西確實不能急，比如上課不能急，我也急，但是沒有用，這個是以時間計算的，我告訴你們，回家就這么操作，沒有什么問題，但是這樣不行。所以，知識的學習是一個循序漸進的過程。但是，很多社會告訴我們要強調速度，特別是中國，當然中國GDP速度很快，都是9％以上，如果不剎車都是15％以上。你們看馬上人民幣要升值了，如果一升值還是這樣，我很佩服我們駕馭經濟的決策者，如果不是這樣，所有的問題都曝露出來了，當然我們現在是挺著，美國商務部代表團就在北京，你不承諾，我就不走了。而且，國際長途電話聯系著，這邊不答應，那邊紡織品設限，明天是家具設限，說不定后天鮮蝦設限，為什么呢？就逼著你人民幣升值。當然，美國人也壞，中國人買了美國那么多國庫券，現在要升值了，不值錢了，所以美國也壞。如果上了美國的當，十年沒有翻身，十月在九幾年升值了一下，原來是102日元對1美元，搞到現在82對1美元。現在給中國數據就提出來了，要8.27對1美元，現在要改成7.27對1美元，就是具體的匯率算好了。我算的一下，中國給美國政府一點錢算了，保持匯率不變。我看了一下，好象香港的港幣對美元的匯率好象升值了。那么，就意味著一個意想不到的措施，首先從港幣升值，然后再從人民幣升值，對中國的經濟影響是很大的。雖然我們房地產開發的房產不出口，但是買你房子的人卻從事著跟出口相關的工作，出口出不去了，收入就低了，按揭辦不下來，就不愿意買你房子了。我上次跟上海的新民晚報采訪一個白領，他現在剛上班，一年半，儲蓄不到十萬塊，上海浦東有一個96萬的公寓，首付款要交15萬，他居然敢買。記者采訪他為什么敢買呢？他說我雖然十萬塊錢首付不夠，但是我父母親會支持我，而且我現在在一家投資公司上班，我一個月收入就是上萬塊，而且我對我的前景是充滿著好的看法，我覺得我的收入還會等等，他敢買房子。但是如果他的就業機會被減少的話他下個月沒有工作的話，你看他還敢不敢做這個泡沫性的決策。
我們現在美元對人民幣匯率，拉動我們經濟增長非常有利，如果升值以后，那么同樣的美元到中國來換的的人民幣就少了，國際間的比較優勢就逐步的消失掉了。我在清華大學開了一個國際研討會，芝加哥大學教授跟我坐在同桌，上面老師講課，我們倆聊天，他中文講的不太好，我英文講的不太好，所以我們倆往往為了一個單詞在不斷的重復。但是，我們交流的意思是什么呢？他認為中美之間經濟差距沒有你們想的那么大，他說我現在在芝加哥大學年薪是4.75萬美金，我說將近四十萬，他就激動了，他說你們認為40萬，我們認為就是相當于你們中國人民幣4.75萬。他說舉一個例子，一聽可口可樂在我們美國街頭是賣兩美金，在北京街頭賣的是兩塊五人民幣，你說差距有多大。你們非說這個可樂在你們算的，叫2.5除以8.27，但是在我們這兒絕對買不到這么便宜可樂。所以，我開一個國際研討會回去，我包里面想買很多中國產品回去，為什么呢？因為我在美國也可以買到中國的產品，但是我想在北京買，為什么呢？北京動作相對來講便宜，我回家買可樂等于兩美金一聽，對于我來講，我換17塊錢，我能買聽回去。這樣一來的話，作為一個消費者來講，想在中國多買東西，作為生產企業，買原材料想在中國采購。如果人民幣升值，采購的欲望就隨著升值，欲望在上升，還是下降？購買的欲望將隨著人民幣升值而下降，這就是經濟規律。有的同志老是搞不清楚，為什么人民幣升值，有國家之間頂著呢？都是有原因的，我個人最大的擔心就是如果人民幣升值以后，我們的房地產市場，國家根本不用打壓，不需要像現在三令五申，要調控，自然的，慢慢的，價格就趨于平穩了，為什么呢？大家的就業機會少了，收入低了，沒有人買，供求失衡了，房價自然下跌了，這是經濟規律。所以，同志們，人民幣升值跟你們也有關系，你們不是冷眼旁觀者，實際上你們就是局中人，道理就這么簡單。如果大家都有錢了，有錢干什么呢？買房子，買車子，就是這些可見的東西，消費品并不貴，一個月幾百塊錢生存沒有問題。
剛才給大家分析了一下營業稅的問題和個人所得稅的問題，還有企業所得稅的問題，和土地增值稅的問題。土地增值稅的問題，集中體現在這么幾個方面，第一，沒有按規定辦理項目登記和土地增值稅登記。第二，沒有按規定的預交率預交土地增值稅。第三，沒有按規定按期申報繳納土地增值稅。第四，沒有按規定辦理項目清算手續。
第四個，企業所得稅問題，集中體現在這么幾個方面。第一，收入結轉的時間不準確，原則上房地產企業收入結轉時間應該為房屋竣工清算，辦理房屋交付使用時結轉收入，原則上房地產企業應當在竣工清算之后辦理交付使用時結算收入，當不少房地產的結轉的時間是很慢的，樓房給人家住了兩年，收入還不結轉，理由是交營業稅了，所得稅慢慢等著，現在結算所得稅肯定還要補交，就要拖著，拖到稅務局把我這個企業淡忘為止。所以這樣實際上給企業所得稅匯算工作帶來的問題。第二個突出的問題，是成本結轉時間和金錢不準確，比如我們現在發現房地產企業所得稅逃稅怎么逃的呢？一個就是成本結轉，不是按照每平米銷售面積來結轉的，而且按照滾動開發的成本結轉。比如說有兩個在建項目，第一個在建項目成本是有限的，為了等到所得稅結轉有利的時候，就必須想法設法用第二個項目的成本，來滾動第一個項目，這樣加大第一個項目的成本。第二個項目結轉怎么辦呢？想辦法弄第三個項目成本結轉，這樣像滾雪球一樣把項目做起來。這樣的做法是嚴重違背了所得稅規定，所得稅的要求是收入和成本費用要配比，你賣這個杯子，生產這個杯子成本和費用要跟杯子配比起來，而不能拿生產第二個杯子的成本，擠大生產第一個杯子成本里面，否則就不對了。恰恰我們不少民營房地產企業目前成本就是這樣的，所以不查則以，一查就是問題多多。我們希望大家在問題上面打一個五角星，這是你們容易出事的地方。成本的累加結轉，我今天講這個話，大家講王老師跟我們企業講的一模一樣，我們現在正面臨稅務指控。還有一個秘密，全國稅務稽查系統，2005年培養出來的干部，他們至少90％的人聽過我的課，我課的主題是如何監察房地產企業的稅收。大家講王老師不是害我們嗎？一方面叫我們少交稅，一方面查我們，這不是矛盾嗎？不矛盾，雙方均是以稅法和政策為準繩，這個矛不刺那個盾，這個盾也不阻那個矛，并不是矛盾。我教你稅，也是研究稅法的要求去節省的，我教他查稅，也按照稅法要求去查稅，雙方共同遵守的準繩就是稅法和政策依據，所以這個矛和盾是不會見面的，所以大家不要怕。為什么我在這里要點一下呢？就是你要注意，我們培訓提綱里面就是這么寫的，各省到北京培訓，培訓完了以后，各省自己再培訓，培訓完以后，底下的干部就開始檢查了。那么，大家會感覺到，這幾年上門檢查的稅務干部一個業務能力比一個強，而且越來越好。按照我們的計劃，將來查房地產企業稅務干部，胸前要配一個稽查人員工作證，來得時候必須要有持證上崗，這個證是發給他？稅務局參加統一考試，對這一部分人員要提高他們的工資和獎金待遇水平。不像過去到房地產企業，你這個項目怎么回事，還學習，學習半年，查不出東西，回家了，沒有事，這個企業沒有問題，實際上不是沒有問題，而是他根本不懂房地產企業開發的特點，不懂它的成本特征。所得稅第三個問題是大量的不合規的票據，特別是假票充斥成本列支。房地產企業所得稅核算當中，有不少是不合規的票據，甚至是假票充當成本。檢查當中發現不少建筑公司開出來的票是虛開的，大大增加了開發企業的開發成本。建筑商，建筑公司開的票，那邊就是按照存根的部分交建筑業營業稅，開發企業就按照虛開的部分來列成本，把開發企業的開發成本虛抬上去，這一點在今年的檢查工作紀要里面有了新的辦法對付大家。什么新辦法呢？就是根據技術參數，來定你開發實際合理的成本區間，比如說你是鋼混結構的，城鄉地段，把每平米造價跟當地建設部門取得聯系，然后給你設計每平米實際造價，大概處在什么樣的區間內，比如每平米造價是八百到一千的范圍內，如果你的造價超過一千五的話，我們重點檢查你開發成本票據來源。從而被找出不合理票據，虛開票據，這個問題被發現。浙江杭州在最近房地產普查當中發現這樣的問題，查了48戶，補了32億，這個材料我看了一下。其中，通過建筑成本的檢查就發現，不少建筑公司給開發商虛開發票，有的建筑公司還是開發商自己直接控股的公司，希望大家在所得稅成本當中和費用當中，剛才第一個講收入，第二個講成本，第三個講費用，一定要引起重視。另外，還有印花稅、契稅、房產稅、土地使用稅，在這里不一一介紹。關于房地產企業存在的主要稅務問題，我就給大家講到這里。
我再告訴大家，沒有任何一個場合，能有人給你講這個課，不會的，我很自信告訴你，不會的，特別是稅務課不會跟你們講，你們存在哪些問題，回家自查一下，這些問題告訴你了，他的飯碗就沒有了，他查不到你的稅了。房地產開發企業為什么產生這么多的稅務風險呢？產品這么多稅務問題呢？有哪些原因呢？請大家記一下在講義第七頁，房地產企業產生稅務風險的原因，我們經過認真客觀的分析，有這么幾點。第一，房地產企業稅收政策和稅收制度不完善，是主要原因之一。房地產企業到底屬于工業企業，還是屬于建筑企業，還是屬于服務企業，還是屬于就叫房地產業？目前從立法機構來講，就存在著一些不同的看法。甚至出現稅務總局不同的司，也有不同的看法。流轉稅司認為房地產企業就應該屬于服務業，它應當交營業稅，所得稅司認為工業房地產企業屬于工業制造業，生產的是房子，不是生產茶杯，這個房子拿走，不管通過哪種渠道拿走，都應該視同銷售，交所得稅。地方稅司認為，房地產企業應當是屬于建筑業，所以不同的部門在房地產企業究竟屬于哪個行業里面就存在著紛爭，搞不清楚這個企業到底屬于哪個行業，說不清楚。國家統計部門，統計國民經濟各個部門產值的時候，也不知道把房地產企業放在建筑業，還是哪個工業里面，也放不清楚。所以，這個確實給中國的管理者出了一道很大的難題，由此產生了稅收政策發放里面互相打架的現象。這個文件認為它是服務業，那個文件認為建筑業，那個文件認為是工業，所以你們認為為什么文件出來不一樣呢。剛才有同志問我，房地產企業稅按照15％征的，我們蓋經濟適用房，國家規定利潤率不能超過3－5％左右。為什么兩個文件打架了呢？我告訴大家這個打架太小菜一碟，對于國家來講，部門與部門打架何止這樣的問題，太多了。為什么呢？這說明我們國家稅收制度和政策，就是針對房地產的稅收制度和政策不完善。當然，遭罪的人是誰呢？是房地產企業，這是我們覺得風險產生的原因。
第二個原因，是房地產企業不能夠及時、全面得到國家房產新的稅收政策，給企業辦稅帶來了問題。我想問問在座的，你們作為總經理、董事長，你們辦公桌上有沒有新稅收政策匯編？前天就發了一個關于個人股東購買汽車、住房等應按規定繳納個人所得稅的通知，這個文件是發給全國的。前幾天發了一個代售住房專項維修基金，不征營業稅的通知，你收到了沒有？都沒有收到，這些都是屬于新政策。大家知道，我們企業往往調查稅收政策是通過什么渠道了解的？媒體最不能信，跟文件有關系拿出來炒作，每年國家發了500多條文件，媒體都播了嗎？關于房地產企業檢查的通知，媒體上有嗎？都是內部通知，不會給記者的。剛才給大家講了這么多問題，媒體給你發嗎？不給你發？原則上，這些文件都應當由你的主管稅務機關發放給我們的房地產企業。但是，可惜我們拿到這些政策是非常少的。你是一個高級經濟師，你是一個高級會計師，你是一個高級稅務師，你沒有政策，不能把企業調理好。我想起中國一句古話，巧婦難為無米之炊。你們哪位同志到國外旅游一年回來，你一年回來肯定落后中國一年下去了，中國有新的法規，要重新學習。所以，沒有這些新的稅收政策法規，給我們企業帶來了相當多的稅收問題。大家上午學習過158號文件，關于公司老板買車、房借款的問題，你們回去考考你們的會計，你說現在用公司資金報銷我保險費能不能不扣個人所得稅，所得稅能不能稅前代
支，他可能支支吾吾答不出來，實際上國家政策已經到了，就是不讓你扣除，為什么呢？就是不讓你扣除，但是他不知道，他沒有收到158號文件。怎么辦？這是擺在大家面前一個很實際的問題，你們將來怎么樣解決這個新文件的問題？你們倆說說有什么計劃？怎么樣解決稅務文件通道的問題？就是購買稅法匯編。購買了稅法匯編，往往有一個毛病，就是文件多。比如稅法匯編里面優惠政策比較少。還有購買了稅法匯編，你買多手的時候，往往這個文件已經出去一年多了。大家知道，我們這些老師都是寫書，賣書的老師，你買我的書到手已經差了一年，我寫的時候要校對、二校，到了印刷廠，不是你去就可以印刷，有多少本書在前面排隊，印刷完以后搬出來，等你拿到書半年以后了，就有時差了。經常瀏覽一些專業網站，報稅的時候，讓會計多問一問有沒有新政策，這是當前一個比較不錯的辦法，我在這里給大家順便做一下業務宣傳，你們可以到我們網站上點擊瀏覽一下最新稅收政策，那個政策比誰的都快，比你們審計局長還要快兩天。你可以在我們的網站上瀏覽到所有的房地產稅收政策，在這里給大家講一講，所有的房地產稅收政策。你搜索是不要錢的，但是馬上激起你跟我做業務的欲望，因為你發現我網上不斷發出新的信息。比如房地產企業最新稅務稽查案例，你點擊進不去，你急的不得了。河北省某某房地產企業最近被查補稅一百多萬，你肯定想這個企業是怎么補的，它是怎么偷稅的，你肯定有這個想法。當然，我舉一個例子，你肯定有這個愿望，看一看，別人的教訓，說不定我及時更改了，在我這兒就不會發生了。人家是怎么群眾舉報的，群眾又是怎么得到資料了，可能我們這上面都有披露。所以，對于你完善風險管理是非常有幫助的。這給大家分析了第二個原因，就是拿不到政策資料。但是，你拿不到政策資料，稅務局查來了，說這個政策我們沒有見過，你能不能以沒有見過為由不補稅？不行。不能因為你沒有見過這個政策，你就不補稅了，你照交不誤。所以，往往我們房地產企業拿到稅收政策還有一個渠道，就是被補過，罰過就清楚了，也就是大家講的交過學費了就清楚了。房地產企業有這么一個特點，主要不是針對大家，是針對你們的會計，剛剛被罰過，學習稅法的熱情非常的高漲，過一段時間不查他了，沒有熱情了，一查又熱情高漲起來了。你看我們辦稅務師事務所，稅務師*什么掙錢呢？給各行各業企業做稅務審計，還有培訓，剛開始我們稅務局打通知，要企業每人掏二百塊錢聽一天可，而且上面寫自愿聽講，每個企業交二百，我們把北京圖書館，兩千多個座位安排的好好的，我們就直接來，我們認為稅務局發通知了，才來了一百多個，兩千多人的會議，才來了一百多個。我們晚上給稅務局長緊急匯報，才來了一百多人，他們問我什么原因，我說可能寫自愿兩個字不對，就應該強制聽。他說強制不行，上面查。我說那么怎么辦呢？得配合我們的培訓。我說這樣，你跟稽查局打一個招呼，給他們的企業每個人發一個檢查通知書，就是自查通知書，然后用一個不確定的概念，比如說該自查期結束之后，稅務機關將抽查不低于什么比例的，而且發出去，每個企業發一份，然后緊接著我這邊發培訓通知，為應付稅務稽查，特舉辦什么，星期六一上午一報道，整個北京圖書館人頭竄動，兩千個座位還不夠，還要加椅子，為什么呢？要檢查了，我們企業就是這樣的，如果不檢查，無所謂，所以積極性空前的高漲，表現在馬上要檢查了，要學習，看看檢查到底是查什么東西，是這樣的。
我們企業五、六年沒有查一次，王老師一講明天就查我了，你可能還打一個問號，我不是嚇唬你，我還是講的實話。第三個原因，房地產企業存在稅務風險的原因是稅務自由裁量權的存在。裁判的裁，量就是測量的量，稅務自由裁量權的存在，給房地產企業帶來了一些風險。什么叫自由裁量權呢？就是你這一筆收入可以讓你交稅，也可以讓你不交稅，我是這么解釋的可以交稅，那樣解釋的就不交稅。這個大家可能也有體會的，關鍵取決于稅務怎么解釋。你碰上嚴格的主管稅務機關，可能你的負擔就要增加，你碰上一個寬松的納稅環節，你的稅收稅收負擔就減輕了。為什么不少企業喜歡往上海跑呢？就是上海執法環境相對寬松，查企業的機會少，所以全國各地企業都愿意到這里來辦公司。好，不怎么查，這是企業最愿意看到的。但是，也會碰到，你在一個落后的地區，經濟相對不發達的地區，稅務局三天兩頭查你，我們在座企業都是來自全國各地的，告訴大家，可能有的企業已經查過四、五次了，有的企業一次沒有查過這就跟自由裁量權有關系。還有最后一個原因，就來自我們房地產企業領導主管的原因，有的主管就想逃稅，這個不可忽視。其實，我特別理解逃稅的人，如果我辦房地產企業，我估計我也是一個逃稅分子，逃稅多好，一百萬塊錢不交，我可以買兩套房子，可以買一個寶馬，把這一百萬給國家有什么好處，什么都沒有，別說一百萬，哪怕省一萬塊錢，我也很好，可以買一大堆肯德基雞腿，可以買兩件漂亮的時裝。我拿一萬塊錢買國庫券，可以買股票，反正總比交給國家好的多，任何人都有逃稅的欲望，主要看機會。機會成熟了，肯定逃，機會不成熟，想要逃也不行。這個也是導致房地產企業稅務問題一大堆的原因但是，這個給大家講，我理解做企業的難處，作為納稅人來講，哪怕交一分錢都是負擔，特別是在中國，稅收負擔不公平。國家使用稅收資金的鋪張浪費，以及大量的貪官，給老百姓造成了很大的心理負擔，覺得交了這個稅只不過多養了幾個貪官而已，思想上自動產生跟貪官一樣的想法，貪官是多貪多錢，他是少交點稅，性質上實際上都是一樣的。但是，這個問題是需要國家長久建設來解決的，這不是一蹴而成的。
下面，我給大家翻到第二講，第十頁，關于納稅籌劃的主要方法，這是我們今天的主要內容。在講納稅籌劃主要方法之前，我給大家首先安排一下納稅籌劃研究的環節和主要內容有哪些呢？根據企業經營內容，我們將納稅籌劃分成三個板塊，第一，企業發展戰略層次的納稅籌劃。企業發展戰略層次的納稅籌劃，這時候它所勾畫的內容對企業發展的方向、規模、步驟，都會產生長遠的影響，全局的影響。這時候的籌劃，很顯然一目了然就可以看出來，必須由企業的董事會、股東會，或者股東大會來考慮納稅籌劃。具體的講，發展戰略層面的籌劃，包括了五個方面的內容。第一，設立新企業，收購他人企業，企業分類，企業清算，以及單獨向政府提出優惠申請等環節構成。比如說設立新企業，就是我們一個重要的，在發展戰略層面的內容，當然也是方法。那么，新企業注冊在什么地方呢？新企業怎么來注冊呢？新企業怎么和老企業產生經濟業務往來呢？這些對納稅籌劃都會產生影響。比如說我設立的新企業，是一個從事咨詢業務的新企業，就可以享受所得稅兩年的照顧，我成立一個銷售代理，物業管理等等新企業，我可以享受多少年的免稅。然后，利用這個新企業，將房地產企業一部分利潤進行合法轉移，可以享受稅收負擔減輕得好處。再比如收購他人企業，在收購他人企業當中，收購方法得當，就可以很巧妙的利用被收購企業帳面的虧損，達到為收購企業所利用的目的。那么，根據我們國家稅收政策的規定，如果你這個企業在收購虧損企業的時候，虧損企業帳面的虧損，可以拿到被收購企業的帳面上抵建利潤，這樣收購企業可以獲得免予虧損得好處。這就取決于收購的方式方法，如果我們企業發生收購行為，我希望大家一定要在收購之前讀一讀這兩份文件。一個是國稅發，1998，97號文件，就是企業改組改制當中若干所得稅問題的暫時性規定。還有一個文件，國稅發2000年，119號文件，對于規范企業的收購行為，以及收購過程當中的稅收規定都做了明確的解釋。在這里，我順便給大家講一下，在收購過程當中，技巧性的規定。比如說我這個企業想收購這個企業，我明知道它帳面虧損有一千萬，如果把這一千萬虧損帶到我這個帳面上，等于我白討巧了330萬所得稅。我現在研究的問題怎么樣把一千萬拿到我這里來，根據2000年119號文件精神，就是收購方支付給被收購方股東的現金，在不超過被收購方以其凈資產折股到收購方股本面值的20％，就允許收購方將被收購方的虧損帶到收購方來彌補，被收購方奏效。如果他現在帳面注冊資金1500，虧損1000萬，凈資產剩下500，我想收購下來，我看重你這個企業資源和人員，我收購下來以后，付給你的資金，比如說五百萬折股到我這里來，我付給你現金不能超過多少錢？一百萬，因為你凈資產是五百萬五百萬折股加入我到這里來，不能超過股本的20％，如果付于現金低于100萬，我給稅務打了每股申請報告里面，就輕而易舉通過了，稅務局按照119號文件執行。那么，這時候1000萬的虧損，就拿到房地產企業彌補掉了。所以，在這里面作為收購方來講，雖然付給他500萬凈資產，實際上在收購當中有什么好處？抵減所得稅330萬得好處，實際上只花170萬買人家500萬的凈資產，像這種合并行為就值得了。但是，這種合并行為，跑到企業去，有企業合并也是這種情況，比如說江蘇蘇州一有家公司收購了一家企業，是一個建筑公司，收購了一家建筑公司，這個建筑公司現在凈資產有五百萬，但是這個建筑公司不愿意入股到房地產公司，等于把這個賣掉了，就結束了，直接把個公司賣給你了。那么，房地產企業把建筑資質拿下來，過戶到房地產公司，房地產公司也是有過戶資質的，實際上說白了，想買建筑資質。那么，這種情況下，房地產公司虧損，好幾百萬虧損拿不過來，怎么辦呢？有很簡單的辦法，跟被收購方股東講，你先暫時加入到我的股東隊伍當中來，我們簽一個補充協議，再把你的的股本等價的轉讓給我們原來現有的股東。這樣，你再給稅務局收購文件里面，你的資料齊全了，容易通過。比如帳面虧損500萬，可以得到實惠，165萬，就是他不愿意再加入到房地產企業股東隊伍，但是你可以說服他，先加入，后轉讓，也可以提前先付一筆現金給他，把額部分作為借款，等把股本轉了以后，把借款沖掉。不是不放心，將來不給錢怎么辦，從帳外調一筆錢給他，股本再轉讓，轉讓款抵欠款就行了。你給稅務局打了每股收購企業報告，就可以非常容易獲得通過，就起到收購企業政策好處。這個說明什么呢？我們在納稅過程當中，關鍵是要找到政策的利用的點，比如說20％這些關鍵性的概念一定要掌握住，這是企業發展戰略層面的。
第二個層面是企業內部具體經營層面的納稅籌劃，具體包括企業采購，成本費用管理，企業銷售，利潤分配，投資與融資等環節的籌劃，這種籌劃是側重于房地產企業內部的規范與管理。比如說成本費用的管理，成本費用的管理，剛才給大家提到過，講房地產企業存在所得稅風險的時候給大家講過，我們現在成本費用的管理一個關鍵的環節就是發票的管理，目前給對房地產企業來講還是一個薄弱環節。據了解，房地產企業現在報銷的費用，有10％左右的票據，是屬于不合規的票據，不合規的票據既包括了虛開發票，又包括了不符合法定票據內容的發票。比如有一些小建筑工隊給你開的發票，可能是找來的，買來的，都有可能，但是我們缺乏對這些票據的鑒別能力，讓他輕而易舉把工程款拿走了，結果產生一系列的問題。比如說我們發現有一個房地產公司，拿到了300的萬混凝土的發票，根據檢查人員的直覺，這么大額的票據，一般不會單獨開的，所以立刻展開對這張票據進行檢查，檢查發現這張票據確實是這個公司開出來的，但是有問題的。所以，成本管理費用當中側重于稅收風險管理，凡是發現虛開發票的，最終責任承擔者是使用這個票據的單位，稅務局發現虛開發票，讓你補交企業所得稅，三百萬的發票補交多少稅？你能補三百萬的稅，你信嗎？首先，33％的所得稅，30％左右的土地增值稅，還可以罰你五倍，補稅部分的五倍，輕一點罰金一般倍，你也受不了，土地增值稅加企業所得稅就是150萬，罰一倍就是又是150萬，再一倍，就是450萬，事實就是這樣的，發現一張假票，讓企業補的稅跟票面上報銷金額差不多，所以企業得不償失。在這里給大家提供一個建議，建議你們對每一張報銷的票據超過五萬的，必須進行認真的真假識別，事實上稅務局也是根據這個方法來查的，他對你報銷辦公用品，五塊錢，十塊錢，上學花的幾千塊錢費用，也不會認真開。但是，對于每一張大額的票據都是進行認真的審查，我們房地產企業定的規矩就是五萬元以上的票據要進行真假識別，我給稅務局講課就是這么講的，凡是報銷成本費用票據五萬元以上，都必須進行真假識別。所以，我們要對付稅務局，你自己提前真假識別，避免查出假票出來以后對你進行處罰。大頭小尾的票我是查過的，其實要想查也很好查，為什么呢？因為你那個能大頭小尾的票大頭是手寫票，大家知道我們國家大頭小尾肯定是先把發票撕下來，用復寫紙墊一下，中國全國各地賣的復寫紙，都是有顏色的，讓你看不清下面的，千百十元角分畫下來，有的人性子急，不是寫一個字翻開看一下，有的翻開一下也不一定完全格子對的上，所以大頭小尾開的票，大多是有一些數字和漢字離開格子的。如果在稅務檢查當中發現離開格子的，都必須重點稽查大頭小尾的現象，我給稅務局講課也是這么講的。因為老板你們本人可能主觀上并不想逃稅，為什么呢？你也不希望這個問題給你帶來無辜的指責。所以，作為老板簽字報銷的時候，一定要學會對這些票據真假有一個基本的識別能力。一般的票據都有水銀溫，里面有中國稅務字樣，或者是梅花型的增值稅發票，或者是SW，稅務字樣在里面都有，如果在里面找不到水銀文的話，這個票據真假受到置疑。還有，凡是報銷的票據必須嚴格限定為三種票據，其它都不能。哪三種呢？第一，國家稅務局監制的發票可以報銷。對于房地產企業來講，國家稅務局監制的票據，主要是在采購辦公用品、電腦等情況下會發生，絕不能出現買辦公用品開了一個服務業的發票，這是不行的。第二，地方稅務局監制的發票，房地產企業在發生建筑工程承包業務時，應當取得地稅局監制的發票，也就是我們講的建筑業發票，其它的發票是不能替代建筑業發票。比如我是建筑公司，我沒有建筑業發票了，給你開一個商業零售發票行不行，開一個工業銷售發票行不行？這是不行的。所以，看到這個建筑公司怎么開一個工業發票呢？馬上提出疑問，進行檢查。第三，就是國家發票管理法授權允許企業自印的票據，比如航空的機票，銀行的結算票據，鐵路的火車票等，這些票雖然沒有稅務局的監制章，但是也允許回去報銷，為什么呢？這是國家
發票管理法授權，可以統一用的票據。除了我剛才所提到的這些部門監制的發票以外的票據一律不準報銷，否則產生的后果都會影響到補稅罰款。這就是我們成本費用管理當中必須要加以重視的，這是企業內部具體經營層次的籌劃。
第三個企業理財層次的籌劃，企業理財層次的籌劃實際上是指企業財務人員來負責完成的納稅籌劃，具體內容包括兩個方面，第一，企業各種資產計價方法的選擇，第二，各種稅務會計的處理。從這個方面來看，企業、會計負責納稅籌劃的內容是相當少的，不是我們社會上所普遍的認為納稅籌劃一定由財務來做。我僅僅把它局限在資產計價方法選擇和各種會計處理這兩個內容上。到這里為止，我把納稅籌劃主要內容和主要環節講了一下。大家可以想一想，納稅籌劃實際上分布在企業經營的各個環節，包括投融資，成本管理，包括企業設立，收購企業，企業清算等等。也就是說企業產生交易的各種活動，都必須小心謹慎進行稅務方面的考慮。企業在各種經營環節，只要產生交易，都應當認真事先考慮稅收因素。如果大家對我這個結論能夠認可的話，那么我們這堂課就沒有白學。
休息一會兒，給大家講最后一部分的內容。
如果屬于服務型公司，第一年免所得稅，但是你也可以想辦法，把新的房地產中介免三年，會形成一個非常良好互動的局面，你給房產中介的代理費，給你開發票不交營業稅，所得稅也不交，這樣房地產中介是多多益善，最后還是你的，肥水不流外人田。給這位同志一個建議，你記一下這個文件，財稅2004年發的93號文件，關于扶持城鎮退役士兵自謀職業有關優惠政策的通知，通知中是這樣寫的，對于安置自謀職業的城鎮退役士兵就業而興辦的服務型企業，咱們房地產中介就是屬于服務型企業。當年新安置自謀職業城鎮退役士兵達到職工總數30％以上的，并與其簽訂一年以上有期限勞動合同的，經縣級以上民政部門認定，稅務機關審核，三年內免征營業稅，及其附征的城建稅，教育費附加和所得稅。基本上房地產中介的稅都不交了，而且還可以領取正式的發票，因為要營業了，可以開票。你不妨利用這個文件，充分利用稅法。你要用了，中央軍委向你表示感謝，因為它正在考慮，這么多退役士兵鬧事怎么辦？中國正在搞軍隊轉型，搞改革，這么多士兵回去要鬧事，你看看這個政策是不是要用一下。你們拿到過這個政策嗎？沒有，那肯定的，免稅文件現在在我們國家有一個很不成文的規矩，簡直變成一個稅務局給我們興辦企業的恩惠，一個秘密文件，關系不錯的給你看一下，你考慮能不能招幾個退役士兵來，我考慮給你免三年稅，你跟它關系不錯，實際上根據文件指示精神要廣而告之，要宣傳，要落實軍隊改革計劃。政府的目的是用稅收換就業機會，對于我們興辦企業來講，其實也無所謂，不就是一年勞動合同嗎？你跟他簽，三年免稅，怎么講幾倍，幾十倍的回報回來了，這個就是可以考慮的。
第二個問題也是這位同志提的，是否有人舉報即可檢查，目前稅務機關辦案程序是這樣的，一般要經過這么幾個環節。首先，要有人舉報，舉報必須要是提供一線的證據、合同、票據、帳務處理依據等等，然后才立案，然后調查，然后審理，然后是企業申訴，最后是定案，最后是寫程序。稅務稽查第一個程序，舉報是不是一定要稽查，據我了解，舉報不一定都稽查，看舉報信怎么寫，如果舉報信是一種拆字性的言語，一般是不立案的。比如我看你開一個大奔，我覺得這個人逃稅了，我舉報他，那沒有用，你必須搞清楚，他這個大奔怎么來的，是賺錢來的，還是從中獎來得，有多種渠道獲得這個，要掌握經營活動，如果沒有掌握經營活動不能立案。所以，這個問題的答案是不一定立刻監察，關鍵取決于舉報信的質量。第三個問題也是這位同志問的，就是企業間借款，國家金融政策是否允許，在這里我給大家講一下，首先從角度來看，是允許企業間借款，并且允許房地產開發企業列支企業間借款的利息，或者我們講叫自營占用費，是允許的。而且，列支的利息，可以高于銀行同期貸款利息，這點是我們很多企業所預想不到的。因為，94年發布所得稅政策的時候，那時候利息不能超過銀行同期貸款利息，但是從2003年開始，利息的額度提高了，大家記一個文件號，對于你們將來企業拆借至關重要。這個文件實際上就是講義第61頁，看一下國稅函，1114號文件，國家稅務總局關于企業貸款支付利息，稅前扣除標準的批復。那么，這是答復四川省地稅局一個文件，中華人民共和國企業所得稅暫行條例規定，納稅人向非金融機構借款的利息支出，不高于金融機構同類同期貸款利率數額計算以內的部分準予扣除，這句話告訴你納稅人可以向金融機構借款。而且，利息還可以在稅前扣除。這個文件關鍵的地方是扣除的金額到底是多少，那么回答是這樣的，按照中國人民銀行規定，金融機構貸款利率包括基準利率和浮動利率，因此金融機構同類同期貸款利率，包括中國人民銀行規定的基準利率和浮動利率，一下子把我們原來基準利率提高到浮動利率，從2004年10月29日開始，中國人民銀行把由原來的上線管理，改為下線管理，因此企業間的貸款利率一下子提到很高的高度。我們企業從財務和稅務上來講，企業間可以借款。問題是企業間可以借款，那么可不可以向房地產開發公司個人股東借款呢？比如我開發項目，開發一半的時候，我沒有錢了，但是我個人股東有錢，我可不可以向個人借款呢？然后，我付給個人的利息可不可以呢？我們從文件當中看，納稅人向非金融機構借款，包括不包括個人呢？同意不包括的請舉手？同意包括的舉手？實際上你們這個手舉的都是很勉強的，實際上這個你們也許沒有研究的很深入，納稅人向非金融機構，關鍵取決于金融機構包不包括個人得問題，如果包括，這個問題還討論什么呢？這個里面很有意思，有兩種讀法，第一個是非金融機構，就是指只要不是金融機構的借款對象都可以借，非金融機構包括了單位和個人。還有一種讀法，非金融，機構，就是只能想機構借款，不能向個人借款，所以你們舉手勉強是在這里。作為納稅人來講，肯定是朝著有利于它的方向去讀，他的讀法就是非金融機構，他的理解不是金融機構借款的利息，只要不高于金融機構同類同期都可以。在這里，再統一給大家講一下，如果你們稅務局提出來個人借款不行的話，請你們趕緊把這個文件找出來，看是金融機構就可以，稅務局講非金融機構寫機構了，而是這么讀非金融機構，而不是這
么讀非金融，機構。在我們過去代理的案件當中已經出現這樣的分歧，當時最后稅務局都是服從納稅人的要求，一旦有分歧，納稅人朝著有利于自己的方向解釋。所以，尤其是房地產企業，是一個資金密集型的企業，它在開發經營過程當中，需要投入大量的資金，企業間拆借是必不可少的。
我講了半天從稅法角度講，下面我從金融法律角度講，也是大家最擔心的，企業間允許不允許貸款。根據國務院1992年發布的關于加強金融秩序管理的有關通知規定，后來高院也做了進一步的解釋，就是非法集資罪構成了犯罪要件，高院解釋里面講到這么兩條，凡是符合下列條件之一的集資行為，均屬非法集資行為。第一，向非特定人群的集資，也就是說在借款前并不知道向誰借款，只要按照我掛牌的利率，把錢借給我的人，我都借，這種集資屬于非特定人員集資，這個屬于非法集資。第二，向集資人支付的利息超過銀行同期存款利息的四倍，也屬于非法集資。比如銀行存款是2.25％年利率，如果你付給集資人的利息超過了四倍，也就是超過了年利率9％，就構成了非法集資罪。同志們，我把這兩個關鍵性的規定都告訴你們了，那么能不能構成違法罪，關鍵看這兩條，如果我們集資當中，兩條都不符合，可能肯定的告訴你，我們沒有構成違反金融秩序的規定。我從稅法和國家金融兩個方面，都對借款做了解釋，希望大家按照我解釋的去操作，我一定保大家平安無事。事實上我們已經在這個過程當中打過若干起官司了，我之所以把這個條款搞的很熟悉，就是因為我們在打官司當中積累出來的，到處去翻，去找到這么多，當然也保企業一方平安沒有問題。當然，當你集資利息高于2.5％四倍的話，確實違反了國家金融秩序。
我把改革前景講一下，隨著金融市場競爭的加劇，特別是民間融資行為的增加，現在有不少全國人大代表提出放開民間金融市場，特別要放開原來高法解釋集資利息不能超過存款利息四倍。為什么呢？比如說北京大學有一個全國人大代表是教授，大家都知道，就是肖酌基，他在這次兩會當中提出來四倍規定已經落后了，關鍵是去年物價上漲率是5.1％，而你的年存款利率去年是1.98％，到了10月29日才改車2.5％。也就是說把錢放在銀行，白白損失了3.2％。那么，也就是說現在誰存錢，誰是傻瓜。因為你100萬存進去，第二年拿出來，比第一年貶值了。那么，面對這種負利率時代，在負利率時代的時候，你還規定四倍的利率，就不準確了，所以強烈要求高院再作出解釋，取消四倍的限制。但是，我看最后沒有動作，所以大家還得遵守四倍的規定。
最后一個問題，企業借款利息收入是否交營業稅，還是利息稅，稅率是多少？這個問題我給大家解釋一下，企業拆借資金獲得的利息收入，或者叫資金占用費收入，按規定要繳納金融保險業的營業稅，稅率為5％。你們參看國稅函1995，156號文件，請大家翻到講義的第46頁第十問，問金融機構向資金提供給對方，并收取資金占用費，如企業與企業之間，允許不允許借錢？問如何征收營業稅？答，按照營業稅條例有關規定，貸款所余，金融保險營業稅目的增收范圍，貸款是指將資金貸于他人使用的行為，根據這一規定，不論金融機構，還是其它單位，只要是發生將資金貸于他人使用的行為，均應視為發生貸款行為，按金融保險業稅目征收營業稅。告訴大家，金融保險業稅率是5％，那么你取得利息收入只有5％的營業稅。
下面，我們再回到講義當中來，我們給大家講一講納稅籌劃的主要方法，這個是我們今天課程的重中之重，我們研究到現在的內容也好，重要性也好，實際上就是為了這一講來服務的。在講義當中，請大家看一下第二講，納稅籌劃的主要方法。實際上我們應當從兩個方面來研究房地產企業的納稅籌劃的方法。第一個方法，就是側重企業內部，也就是眼光放在房地產企業內部開展房地產納稅籌劃。另外一個方法，就是把眼光投向房地產企業外部來研究納稅籌劃。第一部分，企業內部納稅籌劃的基本方法，我在講義當中寫了這么幾個方面，第一個選擇法，第二個利用優惠法，第三是利用稅收的特殊文件的條款，第四個是利用財務會計規定，第五個是學會稅負轉嫁。時間關系，把重點放在前面幾個，后面不是我們講的主要方法。我們看第一個方法，選擇法，怎么選擇，這是至關重要的。首先，給大家講一下選擇法在房地產企業決策當中的至關重要的作用。選擇法告訴我們，在企業經營的時候，如果你面臨多種方案的選擇，一定要學會把稅收的因素提前考慮，然后計算，這需要一定的稅法功底。計算出來以后，看哪個方案交的稅最少，帶來稅后利潤最大，我們選擇這個方法。所以，選擇法利用是稅務計算過程的比較。下面，我給大家幾個案例，來供大家選擇一下，剛才下課的時候有同志問我一個問題，我把這個問題作為一個案例，供你們參考一下。你們把講義翻到第28頁，轉讓整體再建項目與轉讓公司股權的選擇，這是選擇法里面經常碰到的，我到底是買對方的公司，還是買對方在建項目，確實是我們面臨選擇的問題。作為對方來講，是賣公司，還是賣在建項目，是我們需要認真思考的。我們研究一下這個問題，例，否房地產企業甲欲轉讓該公司在建的寫字樓項目，以累計發生公司在建工程成本為3500萬元，經與另一房地產公司乙協商同意，以6000萬元轉讓該項目，問甲企業如何進行納稅籌劃，請同志們注意，這時候是站在甲企業的角度，也就是站在買方還是賣方？賣方，大家看賣方的財務人員測算的結果是這樣的，如果直接轉讓過項目，交的稅是這樣的，營業稅及附加要交330萬，土地增值稅，因為是寫字樓項目，交多少呢？441萬，企業所得稅呢？要交570萬，合計繳納各種稅金是1341.57萬元，這是賣項目。賣股權呢？假如我賣股權的差價和項目的差價是相等，那么納稅的情況，由于它是將公司法人股權轉移，企業所得稅就應當是投資收益，就是我們前面講的股權轉讓差價所得，這時候要交33％的所得稅，是825萬元，在這里給大家注明一下，如甲公司為個人投資，則納稅情況應為個人所得稅等于6000萬減去3500萬，乘以20％，應繳納個人所得稅是500萬。甲房地產公司股權轉讓差價，個人所得500萬元。你們覺得作為賣方來講，是賣公司好，還是賣在建項目好，差價都是2500萬。我們一目了然，因為賣公司，個人參股就是500萬，法人參股就是825萬，如果賣項目卻要交1341.57萬元，大家一看就是賣股權好于賣在建項目。你這時候是站在賣方角度，現在我們站在買方的角度。如果該寫字樓最終建成后，可以實現全部銷售9000萬元，為完成工程，又需要發生成本1000萬元，問乙公司如何籌劃呢？作為乙公司來講，也就是買方來講，實際上也是兩種選擇，要么收購這個項目，要么就收購這個公司。首先，我們研究一下收購這個項目，收購這個項目，要交的稅，將來樓蓋好以后再賣，營業稅是9000萬乘以5.5，根據新政策，這個錯了，剛剛發的政策，營業稅及附加等于9000萬減6000萬，再乘以5.5，交營業稅及附加大概是330萬。那么，新政策出臺以后，實際上對于這種情況就節省了165萬的營業稅，為什么呢？新政策固定可以按照轉讓差價叫營業稅。我講義上寫的是落后了，大家記一下，我馬上要調整這個講義，希望大家在聽課的時候，首先把講義內容調整一下。土地增值稅，數字當中也變了，應該是9000減7000，為什么呢？因為是6000萬買的，后來又加了投資多少？1000萬，就是7000萬，再減去7000乘以20％，這是國家土地增值稅的規定，允許房地產開發企業在開發成本基礎上加上20％的費用，再減去495就不對了，要減去330，乘以30％，這是適用稅率，計算結果可能比34.65稍微多一點點，這個我沒有計算。企業所得稅，就拿整個一棟樓銷售收入，減去開發成本和買這個項目的代價，再減去營業稅和土地增值稅，當然還應該減去人員工資、管理費用，在這里為了講解的方便，就不講了，就沒有考慮進去。乘以33％，大概要交400多萬的所得稅，合計交納稅金大概是900多萬。我這個講義上是寫一千多萬，但是實際上是九百多萬，九百多萬都不到，八百多萬。八百多萬，我們就研究到這里，這是買人家在建項目的大概要交的稅。下面，我們買公司股權，同樣也是2500萬的差價，納稅情況是這樣的，營業稅及附加是9000萬乘以5.5，這個不能動，為什么呢？因為你這個項目不是買人家公司的，所以不存在差價納稅的現象，剛才有同志問我你這個營業稅差大了，因為你這個營業稅在建項目不是買的，而是買人家公司，等于公司接手以后，繼續再蓋樓，所以不可能再差價交稅，也享受不了那個政策。因此，這里面交的稅就是495萬元，這個計算是正確的。土地增值稅，大概交九百四十七萬兩千五，為什么呢？這兩千五百萬的差價能不能形成土地增值稅的成本？是不能的。雖然你多花了兩千五百萬買股權，但是這兩千五百萬差價卻無法形成在建項目成本，原因是股權轉讓款和經營成本款是兩個不同的概念，互相不干預，經營歸經營，股權歸股權，兩個是互不干涉的費用開支。企業所得稅要交1009萬，合計交納稅金2451萬，一個800多萬，一個2000多萬，作為買方買什么合適呢？差價太大了，你買項目只需要交800多萬，你買人家公司卻需要交2000多萬。為什么有時候我們企業買股權了呢？最主要的因素在于我們買股權的時候，往往在建項目還沒有完成，將來一系列發生的納稅事項，現在還看不到。所以，它可能根據現在所能看到的做出決策，但是可以肯定的講，這種決策是錯誤的決策。那么，通過這個選擇法的應用我得出來一個矛盾的結果，作為買方來講，希望買項目，作為賣方來講，希望賣公司。一個買項目，一個賣公司，大家說是不是形成了矛盾？那么，實際監管當中，誰又戰勝了誰呢？往往懂稅法的公司，比不懂稅法，或者是對稅法模模糊糊的公司，要占據上風。
很巧合，我剛才下課的時候接了一個電話，是遼寧丹東市一個房地產公司打來的，現在有一個香港的客商，在當地招拍掛買了一塊地，這個樓蓋了一半，這個開發商也是非常有實力的開發商，現在想把香港客商這個在建項目買下來，想買下來，現在到什么狀態了呢？就是這個樓等于是12層蓋了4層，香港的客商提出的要求，就是你加八百萬，兩千八連公司一起賣給你，他現在問我，我是買公司好，還是買在建項目好，我說在建項目你能買嗎？在建項目買不算土地，不用招拍掛了，肯定能買下來，沒有問題。大家說他應該想辦法干什么？買在建項目，我說你買股權，八百萬差價，所得稅和土地增值稅和將來個人增值稅都沒有辦法列支。
還有一位同志問我，聽說你這個項目差價有幾個億，現在怎么得了？你這幾個億，將來成本怎么列支，將來你這幾個億從稅務上直接形成利潤，形成利潤以后，不得了，稅務三個億的差價，至少要交一個億的稅，不得了的事情。所以，我們經營決策，當然剛才講了一個問題，不買公司可能也買不了項目，有它的難處。但是，我覺得雙方都對稅法有問題的話，就要坐下來認真談了，把稅法作為雙方談判的一個重要的事先考慮的因素，說在明處。就是說我如果買幾個億差價的公司，我將來稅收怎么處理。那么，你必須要對我做出讓步，就是說價格做出讓步，或者給對方出一個難題，你必須給我開據經營性發票，不要開資金往來發票，因為股權轉讓肯定給收據或者是開資金往來發票，這些東西沒有用，將來進不了成本。那么，帶來了一系列的問題。大家看選擇法在我們房地產企業經營當中重要不重要？很重要的，可是我們企業決策的時候，往往找不到替代的方案，找不到可供選擇的方案，往往擺在我們面前的就是一個選擇，你非這么做，不這么做，你就不能交易。所以，選擇法給我們的稅務師們，給我們的籌劃人員提出了挑戰，那就是一定要深層次的參與你客戶的管理，就是你能夠設身處地為他想出新的替代方案，那是有一定的水平要求。那么，選擇法也是廣泛應用在房地產開發階段，銷售階段和利潤分配階段等多環節，甚至包括公司注冊階段。給大家提供幾個選擇，新版房地產企業時，實物投資好，還是貨幣出資好？哪一種更有利于節省稅收？同意貨幣出資好的舉手？七個人。同意實物出資好的人舉手？兩位。我們分析一下，如果貨幣出資，打到房地產帳上的話，你這個帳上的錢能提折舊嗎？帳上的錢不但不能提折舊，還會滋生利息，利息要交33％的所得稅。實物出資呢？比如用一輛寶馬車投資，寶馬車到公司以后要依法既提折舊，折舊增加了房地產公司的開支。所以，實物出資好于貨幣出資的原因在于會發現攤銷或者是折舊杠桿作用，要有錢投進去，起不了這個作用。所以，在這個選擇當中，我們房地產企業大多都選錯了，肯定是實物出資好。實物出資有四大好處，第一，實物出資將對房地產企業產生折舊效應。房地產企業一旦發生折舊費用，無論形成開發成本，或者形成管理費用，都將對房地產企業的利潤是削減的過程。第二，以土地和房屋投資，將免征營業稅和土地增值稅，會發生免稅效應。請大家把講義翻到第57頁，我們來佐證我這個結論的正確性，57頁，財稅2002，191號文規定，是這么寫的，以無形資產，土地是不是無形資產？是。以無形資產，不動產，投資入股與接受投資放十利潤分配，共同承擔風險的行為不征收營業稅，同時對該股權的轉讓，也不增收營業稅，所以土地和房屋的投資，將營業稅一免到底，是一個了不起的免稅政策。下面，看一下增值稅的免稅，你們講義上沒有，沒有就看我這里的文件。財稅1995，48號，關于土地增值稅一些具體問題規定的通知，第一條，關于以房地產進行投資聯營的征免稅問題，關于以房地產進行投資聯營的，投資聯營的一方以土地（房地產），作家入股進行投資，或者是作為聯營條件，將房地產轉讓的所投資聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。所以，我們用實物投資，土地和房屋投資，也是免土地增值稅的。所以，實物投資還會發生巨大的免
稅效應，這是第二個好處。第三個好處，實物投資有評估增值空間，為個人財產和集體財產的增值，創造了機會。比如說我們后面講到納稅方法之一，比如我現在有一個免稅公司，我有一棟寫字樓，那么你現在是房地產公司缺辦公樓，怎么辦呢？有可能把這個寫字樓評估增值投到你那個公司去，你那個公司拿到我的評估報告作為固定資產入帳，既提了房屋折舊費用，必然隨著高的價值提的折舊就是高了，這樣就把企業整體資產提高了。有的企業想把規模做大，實際上就是通過評估來倒手的，這樣就評估增值有空間。如果我這個企業處在免所得稅期間，那么我這次評估的行為，對我所得稅的影響很小。比如說大家剛才看了，我安置退伍士兵企業，三年免所得稅，所以我評估增值也不怕，評估增值即使視同銷售繳納所得稅，我這個企業免稅。所以，我免稅企業將資產評估增值投到非免稅企業，房地產企業是非免稅企業，投到房地產企業的時候，房地產企業接受到我的資產房屋是增值后的，因此增值后的資產將發揮較高折舊的效應。所以，這邊不交稅，卻提高了房地產折舊成本，起到了這么一個合法的節稅的目的。房地產稅肯定是要交的，但是房地產稅和我們所得稅相比，當然所得稅貴，中國有一句古話，叫做兩弊相權，取其輕，如果非要交稅，就找交稅少的項目交。我問你，房子放在那兒，不評估增值，也是交房地產稅，特別是將這個房子用于出租的話，房地產稅實際是一樣的，評估增值也好，不增值也好，房地產稅都是根據租金收入2％增的。所以，跟你評估增值沒有什么直接關聯。這是我講的第三個好處，有評估增值空間。第四個好處，有利于規避個人所得稅。假如我有一輛寶馬車，現在我有一個項目公司要開辦，這個寶馬車現在在我個人名下，我評估一下，將這個寶馬車通到項目公司去。這個寶馬車開了七、八年，按照道理折舊折的差不多了，但是我評估一下，可能這個寶馬車還值五、六十萬。那么，五、六十萬投到我的項目公司去，帳面股本表示為張某某六十萬股本，這時候變成我的股本了。我問大家，如果這個項目公司注銷了，我往會抽股本，是把原來寶馬車拿回來，還是拿六十萬的現金？你發現我把一輛破寶馬車投進去，拿回六十萬現金，這六十萬現金不交個人所得稅，因為它是我的股本，但是我如果拿回八十萬，多了二十萬，要交四萬塊錢個人所得稅。如果還是拿六十萬回來，很顯然我這六十萬一個方面起著變現作用。另外，我抽回六十萬現金還不交個人所得稅。如果我從這個意義上來講，實物投資好，還是貨幣投資好？你們心里自然有了一桿稱，這就是選擇法在企業經營當中的應用。我估計回去以后，大家在辦項目公司的時候，肯定會想起我的話，實物出資好，找一個評估機構，把我的車評估一下投進去，而且我這個車自己開著也提不了折舊，費用也不能報，報也要扣稅，干脆投到企業算了。我交大家這些方法都是合法的，不要有任何的顧慮。反而有一些企業做假帳，那個風險太大了，也不符合君子行為。實物出資是允許的，像汽車、住房，是這樣，現在工商局是這樣的，實物出資有一個評估報告，根據評估報告在公司章程當中著名一下，出資方式是實物的，還是貨幣的。我們國家公司規定，只是對無形資產出資不能超過注冊資本的25％，是可以的。我剛才給大家講了一個，剛才一個房地產公司寫字樓一千問，評估成五千萬，這個主意是誰出的呢？是工商局人出的，然后變成五千萬。工商局人出主意，稅務局找麻煩，讓補交八百萬的個人所得稅，分三年償還，這是我上午給大家舉的例子，這是真實的例子，不是我坐在家里面編出來的。我個老師的身份是雙重的，我一方面是老師，另一方面還是商人。你看給你們發資料，那都是商人的行為。那么，商人好處是什么呢？我如果是老師的話，我講課沒有幾個人愿意聽，因為我在學校待的時間長，政策離我越來越遠，企業利潤離我們越來越遠，將來給你們講課都是來自實踐第一線的同志，他有自己切身的經歷，給你講的案例都是真實的，甚至有可能你明天本人也碰到這種情況，我相信大家肯定碰到類似的，或者是更新型的問題，我們要用新的文件，新的角度，解決你新的問題。這是給大家講的選擇法，選擇法例子太多了，比如說材料你小規模納稅人材料好，還是一般納稅人材料好？小規模的，對，一般增值稅納稅人肯定是買一般納稅人的，但是作為房地產開發商買小規模，只要質量保證。為什么呢？因為小規模納稅人出售的材料所含增值稅比一般納稅人少了11個點，或者是13個點，也就是說價格便宜，有利于節約開發成本，這就是選擇法，考慮了稅收因素。一般納稅人不賣17個點，賠死了。小部門納稅人只需要加四個點，或者是六個點就可以了。所以，同樣質量，消費者一定要便宜一點，這都是屬于選擇法。所以，你懂稅以后，在公司決策當中不會犯錯誤。這就是我們講的選擇法的威力。后面還有一些方法，我在講義里面講了充分利用稅收優惠政策，特別是房地產企業自身的優惠政策，一定要抓緊利用好，比如說營業稅里面，我給大家講了五條優惠，土地增值稅講了六條優惠，我們企業如果有條件能創造利用這個優惠政策的話，就應當盡量創造條件去利用。那么，第三、第四、第五，時間關系，就跳過去，你們再看看我那本書，書上寫的也比較詳細。
下面，給大家講企業外部籌劃方法，講義第14頁。也就是說從企業外部搭建一個免稅平臺，為房地產開發企業節稅創造調整。我給大家講納稅籌劃概念時提到一個很重要的經濟現象，就是企業的稅負率往往隨著利潤率的上升而上升，隨著利潤率的下降而下降。而我們籌劃的目標又是為了稅負率在既定利潤率的前提下進行減少，在這里，唯一的方法是必須在企業的外部重新搭建一個免稅平臺來實現。我們給這個免稅平臺起了一個名字，這個名字大家記一下，叫郵箱公司。什么叫郵箱公司呢？所謂郵箱公司就是指不以生產經營為主要目的，而是以獲得稅收優惠，取得比較稅收優勢，或者方便資金化轉而設立了具有明確經營地址和聯系方式的公司。這個公司一個最大的特點，相比較你現在這個公司而言，它具有優惠，或者能夠取得比較稅收優勢，也就是說它交的營業稅的稅率比你現在交不動產營業稅率要低，或者說它交的所得稅率比你現在交的所得稅率低，我們把這樣的公司統統稱為郵箱公司。它告訴我們企業真正的節稅在企業外部，而不是在企業的內部，因為企業的內部空間非常狹窄，帳目處理只是一本帳，如果要在企業內部動手的話，多多少少留下帳目處理的痕跡，稅務檢查也很容易找到問題。但是，企業外部不一樣了，通過資產轉移，業務轉移，價格轉移，把企業收入、利潤、以及成本分攤提高到一個新的水平，從而為新的企業稅收減少來帶動整體稅收負擔減少創造條件。那么，大家就要問了，我們房地產企業是一個什么因的郵箱公司呢？下面一個問題是郵箱公司究竟怎么來注冊。給大家提供三點建議，郵箱公司注冊要注意三個方面，第一，公司的性質。公司性質不同，新辦公司享受的優惠是不一樣的，所接到稅務政策待遇是不一樣的。那么，在這里又提到三個方面，第一應該考慮注冊個人投資和合伙企業替代現在的有限責任公司。因為個人獨資和合伙企業，只交個人所得稅，不交企業所得稅，明顯的比有限責任公司少交了一道所得稅，會帶來節稅機遇。第二應當學會尋找合作伙伴，至少有五類人值得房地產公司在新辦公司時優先錄用或者是合作。這五類人分別是，財務2003，26號文件，大家不要認為這是老師講課的道具，這不是的，這是國家的法規，希望大家記下去。也許你今天學了十個優惠政策，只有一個被你用上了，對你來講今天學習成
果是巨大的。或者老師一句話對你有用，就行了，今天學習就有成就。那么26號文件講關于自主擇業的軍轉干部有關稅收政策通知，文件中強調，為自主擇業的軍轉干部就業新開辦的企業，大家看這個企業規模、行業都不受限制，剛才那個退伍士兵只能是服務型，現在軍官比士兵的待遇高一點，是你哪怕開辦房地產企業都所謂，只要你房地產企業安置了軍官，占企業總人數60％以上，作為房地產企業來講，這確實是一個苛刻的要求，但是我發現有的房地產企業確實能做到這點。經主管稅務機關批準，可以在三年內，免三年的營業稅和所得稅，我看我們一個項目公司就是三年，三年稅免下來就不得了。所以，這個政策的利用機會是很多。我問大家，這個政策你們手中有嗎？稅務局不敢給你們，一給你們，你們都跑去減免稅了，不給你們屬于瀆職罪，給你們稅收不到，干脆不給企業，不知道就算了。我們國家什么情況？你這個企業有優惠政策，你找稅務局，就給你，你不知道，專門就吃你不知道的飯。所以，我希望一定要養成要政策，學政策的習慣。再給大家幾個習慣，關于企業所得稅若干優惠政策的通知，財稅94.001號文件，你們注意文件后面始終有一個字，叫有效，就是你不要懷疑它的政策到現在還執行不執行，后面注明有就不用管了。文件中強調對新辦的獨立核算的從事咨詢業、信息業，信息業里面包括廣告公司，技術服務業的企業或者是經營單位，自開業之日起，第一年至第二年免征所得稅，這個政策全國適用，不分地區。你把這個文件給他看，他不執行，浙江省據我了解還不是這種情況。局限于這個行業，就辦一個信息公司，就是信息管理咨詢公司，或者就叫做廣告公司。我強調一下，像上海、北京咨詢業，只要是咨詢公司都免兩年，不管你咨詢什么東西。浙江兩極分化，政策也有寬松的時候，什么稅都不收，報稅制，一年交十萬塊錢就行了，還有一種特別嚴格，有板有眼，但是我告訴你，咨詢也不是你講的那樣，因為浙江我的客戶比較多，聽了我的課以后，他們辦了很多管理咨詢公司，很順利便了兩年所得稅，而且文件很快批復到了，稅務局沒有說什么，也批了，因為后來國家稅務總局也出了文件，為了扶持第三產業發展，可以把第三產業，服務業范圍拓寬。現在國家整個產業導向，就是希望把就業的人群從第一產業和第二產業向第三產業轉移，從世界發達國家來看，第三產業就業人群將來占到50％以上。像我們國家第三產業就業人數只占了10－15％左右，你看這個就業比重，可以看到中國就業還處于發展中國家中上等的位置，很多指標證明了這一點。大家還可以看看軍辦的獨立核算的從事交通運輸、郵電通信，可以第一年免，第二年減。從事商業物資業這些行業，可以免征所得稅一年。這些政策大家要掌握，下面請大家記一個財稅2000，84號文件。我多給大家文件，就表明你們籌劃機會多了一點，巧婦難為無米之炊，現在我送大米，以后要送東北產的，以后要送泰國大米，看你哪一種米煮什么飯出來，那是你自己的事，但是你如果指望我去給你辦，可以……王老師：
第二，房產中介公司，房產中介公司有兩類，一類能買斷房產的，一類只能提供服務，不能買斷的，也就是說有的能包銷，包銷銷不掉，能買斷。還有一個就是只能賣多少是多少，拿提成。這個房地產中介公司都有免稅公司，因為它是屬于服務型的，怎么講呢？哪個優惠政策都能掛*上。第三，咨詢、廣告等服務型公司。第四，個人獨資企業。個人獨資企業，我就不想多講多少了，但是有一點個人獨資企業將發揮巨大的壓力，有的老板愁，我這個房地產公司這么多錢往家拿，報銷也不行，借款也不行，我搞房地產公司最后賺錢也不想交太多的稅，怎么辦呢？我告訴你一個辦法，就是另外再注冊一個個人獨資企業，個人獨資企業稅在全國來看，除了交營業稅以外，其它個人所得稅都是定例征的，根據你開票金額征的。比如北京是3％，比如說開一個會議費發票給你，是根據會議費發票交5％的營業稅，3％的個人所得稅，加在一起是8.5％，這個交完以后，個人獨資企業的錢，隨你個人自由支配。大家想一想8.5的稅和你把公司錢往家拿交20％的個人所得稅相比，哪個輕？當然是8.5的輕，所以這是舉辦獨資企業好處在于可以拿走幾百萬，幾十萬，但是稅負要比直接扣20％的所得稅要輕。而且還有一個好處，它的費用會形成你那個公司的所得稅稅前的費用，交個人所得稅不一樣，在公司交個人所得稅能變成費用嗎？變成不了，但是個人獨資企業有這個費用。第五個，裝飾裝修公司。第六個，物業管理公司。為什么裝修公司有好處呢？特別是涉及到精裝修商品房買賣，裝修公司要比不舉辦裝修公司要好的多。首先，告訴大家，裝修公司取得的裝修收入，交營業稅3％，比不動產銷售要低兩個點。同時，裝飾裝修公司交不交土地增值稅？也不是土地轉讓單位，也不是房產轉讓單位，因此它取得的收入不交土地增值稅。最大的作用把房地產開發企業精裝修部分，由你的裝飾裝修公司跟業主去簽，業主將一部分房款支付給他，作為業主來講一般都愿意，如果包在房價里面，交的契稅和大修基金都提高了。所以往往業主也比較能夠接受你這個提議，裝修這一部分跟裝修公司去簽，還是按照毛坯房賣給你，你拿的是精裝修，稅務上是這么規定的。如果你一個房地產公司用一個合同規范兩部分收入，一部分毛坯房，一部分精裝修，稅務不承認，因為你完全可以把毛坯房價格降下來，提高裝修價格，這些避免了營業稅和土地增值稅，所以稅務不承認，所以干脆稅務規定包在一起交營業稅。如果交給兩個公司去操作就不一樣了，房地產公司依法繳納營業稅和土地增值稅，裝修公司交營業稅和所得稅。所以，裝修公司在分解精裝修方面有不可替代的作用。還有物業管理公司，比如像我們有的房地產企業，有相當多的代收費用是由房地產企業代收的，這個是錯誤的。根據國家規定，物業管理公司可以代收很多費用，而且物業管理公司代收費用是不交稅的，這時候我們可以分解出來，將代收費用交給物業公司代收，而不應該由房地產公司代收，房地產公司代收任何費用都要交稅。對物業管理企業有特殊規定，可以代收。同時，由于物業管理企業本身是居民服務企業，可以爭取稅收減免，而房地產企業去減免不了。所以，如果我們房地產企業有大量的未出售的門面房，我建議大家不要由房地產企業直接經營去出租，因為房地產企業直接經營出租的話，形成的收入、利潤通通要交33％的所得稅。但是，你如果把這一部分房產承包給、轉租給或者投資給物業管理公司，它對外投資，會形成大量節稅的機會。剛才我給大家講了物業管理公司作為服務型企業，爭取免稅機會是多的，房地產公司沒有機會。所以，物業管理公司爭取了一個免稅機會，把房地產公司門面房也好，優質房也好，可以轉到物業管理公司經營，這樣可以實現收入和利潤的合法轉移。
最后，給大家介紹一下，公司注冊以后，怎么樣合法轉移收入和利潤，回到講義14頁。
同志們也許會講為什么不把郵箱概念寫在講義上，為什么不把郵箱公司注冊的要求寫在講義上。其實，你們想為什么不寫在講義上呢？為什么直接告訴你收入轉移費用成本分攤呢？沒有為什么，只是想告訴你，你光看講義看不到什么東西我上次接到一個電話，他沒有聽過我的課他看講義看不懂，王老師收入轉移什么意思，從哪兒轉到哪兒，我說我不知道，你聽就知道了。但是，我如果把郵箱公司注冊，一看就知道，所以我告訴大家你必須來聽課，不聽課損失的是你自己。當我們免稅公司注冊下來以后，你就知道收入怎么轉移，從哪兒轉移到哪兒，毫無疑問從房地產公司轉移到免稅公司去。收入怎么轉移呢？給大家提供三個方法，從我們目前研究的水平來看，也只有這三個方法，沒有第四個方法可以發現。第一，資產轉移法。比如我剛才提到了門面房，出租房，這些將為房地產公司帶來大量收益的，如果放在房地產公司經營的話那是大錯特錯的。這部分優良資產形成的收益都將在房地產公司交稅，而且所得稅沒有任何免稅機會。怎么辦？我們要將這些資產，通過以下四種方式進行轉移，承包、租賃、投資、買賣四種方式，將資產轉移到免稅公司或者是地稅公司。由此可以看出，從稅務籌劃角度來看，我們反對房地產企業搞多種經營，因為多種經營所形成的利潤，就像長江一樣，它的水全部匯到長江，國家正好從長江里面弄走三分之一的所得稅。所以，我們現在要做的工作在長江的邊上建閘門，不但讓水不再流進長江，而且把長江的水抽掉。籌劃的思路，如果把利潤比喻成水，不讓水再流到房地產企業，不但讓水不進來，而且把水抽掉到我的免稅，低稅的公司去，這是十分重要的。當然，我這里是講籌劃，實際上大家用到工作當中操作，往往可能籌劃的逃稅的方法綜合應用，比如說我就發現不少房地產企業，注冊了一個沒有免稅的公司，但是這個公司怎么說呢？能開票，開票以后，這個公司所得稅也不交，營業稅照交，公司也不了了之，稅務局也這么回事，但是房地產企業費用就列支了，利潤也轉移走了，這個就是擦邊球，國家政策規定綜合應用，這個不反對，只要你能夠不犯事，房地產企業本身不觸犯國家法律，這個方法也可以用。現在非正常戶在企業里面所占的比例也相當大，但是最好能爭取一個優惠政策。基于這個郵箱公司在香港設立，還是在澳門設立，還是在中國的浦東新區設立，這個我管不著，但是肯定想一個辦法搞一個低稅或者是免稅的公司，這個公司我相信大家一定能夠找到，中國的郵箱公司太多了，中國肯定有大量的郵箱公司的機會。
第二個方法，業務轉移法。就是把回報較高的業務，從房地產企業分離出去。大家看我手兩杯子，假如我買這個杯子能賺五塊，買這個杯子能賺五毛，你們說我現在想避稅，把哪個業務分出去交給免稅公司干？這個被子賣賺五塊錢一個，這個杯子能賺五毛錢，而且我知道兩者賣的數量差不多，我說我是把玻璃杯拿出去賣還是瓷杯賣？所以，把玻璃杯這個優良的業務剝離出去，交給我的新辦的一個商貿公司去做，而且我知道新的商貿公司可以免所得稅一年，所以當我發現一有筆業務非常突出，又形成公司主要利潤的時候，這個時候我可能就開始籌劃了，這就叫業務剝離法。告訴大家，這個本身絕不犯法，這是企業的經營權利，我愿意把這個杯子在A公司經營轉到B公司經營，我們把這種方法叫做業務剝離法，或者是業務轉移法。第三個方法，定價轉移法。把商品壓價賣給你的銷售公司，再通過銷售公司賣給你的最終客戶，這個方法就叫定價轉移法。那么，銷售公司肯定具有優惠政策的，比如商品房，我壓價賣給個人，然后通過個人到二手房加以，個人不交土地增值稅，成功的解決了土地增值稅的問題。我再講一遍，把商品房、別墅賣給個人，再通過個人在二手房交易，成功的避開了土地增值稅，也避開了營業稅，也避開了企業所得稅，這種做法就是定價轉移法。比如說我一個人買三十套房子，賣的價格是批發價，明為批發，實為價格下降的理由。價格下來以后，賣給他以后，這個人也是你的人，他拿二手房倒。根據國家明文規定，個人買賣住房，免征土地增值稅，起著這么一個作用。當然，可以是個人，也可以是一個專門的中介機構，道理是一樣的。同志們，如果我們開發一個別墅項目的話，如果房地產公司直接賣的話，它的利潤率是40％，利潤率40％，意味著土地增值稅率就高了，可能是適用40％的土地增值稅稅率。你如果想把土地增長水稅率40％降下來，甚至是免稅的話，很簡單的道理，有兩個人賣，首先A賣給B，B再賣給最終消費者，A要拿一部分利潤，B要拿一部分利潤，兩者利潤率必然下降，從而導致土地增值稅的稅率下降。
最后，我給大家再講一講成本費用的分攤法。如果收入轉移困難的話，就出第二個方法，反其道而行之，就是增加房地產企業的開發成本和費用，怎么增加呢？有六個方法，我們研究到目前為止只發現六個方法，像我們發現太陽系有九個恒星一樣。這六個方法，第一，資金借貸法，就是由免稅公司將資金拆借給房地產公司用，并且向房地產公司收取資金占用費的行為。房地產公司支付了資金占用費，必然增加了開發占地費用。那么，作為免稅公司來講，形成資金所得免稅，所以利潤從房地產公司到免稅公司去，成功的解決了它的所得稅負擔問題。也許大家講了你咨詢單位要交營業稅，就是說不是安置免稅企業，不是免營業稅企業，拿5％營業稅換33％所得稅機會，哪個劃得來？當然是免稅公司是劃得來的。這是資金借貸法。第二，租賃法，由免稅公司將房產、辦公樓租給房地產公司用，并且向房地產公司收取房屋租賃費，或者車輛租賃費，這樣房地產公司支付租賃費，就形成它的開支，但是收取租金的一佛，肯定形成它的收入，這樣利潤就從房地產公司轉移到了租賃公司，如果租賃公司是你開的呢？那么效果比較明顯。特別要注意，租賃公司必須是郵箱公司，也就是我們講的低稅或者是免稅公司。第三，前兩個方法有一個弊端，資金借貸法要拿資金才行，租賃法要拿財產才行。如果郵箱公司什么都沒有，既沒有錢，又沒有物，但是我照樣想增加房地產公司費用怎么辦呢？就是服務收費法，服務收費是看不見的，是什么呢？收取手續費、代理費、廣告費、咨詢費、勞務費等等。比如說我組建一個廣告公司，房地產企業廣告費列可以在銷售額8％以內，我把這個樓盤廣告通通交給我辦的廣告公司，廣告公司開票，把錢打給你，廣告公司免兩年所得稅，廣告公司再找媒體，或者是再找廣播電視臺去做廣告。它的肯定是賺錢的，但是它賺的錢說不好聽的話，實際上就是開發公司白給它的錢。你列支的標準跟稅務現在規定是8％，一個億的銷售可以用八百萬的廣告費，這個稅務局無條件承認，就給你服務收費帶來了機會。所以，有的公司一注冊的時候就知道這個公司肯定發財，為什么呢？因為只是人家利潤往這兒轉移而已，而且能開出廣告業發票。根據稅務局規定，廣告業發票抬頭是廣告業專用發票，廣告費支付的情況下可以列支。這種方法特別適合樓盤廣告投入比較多，像這樣的企業就可以適當的加大這個機會。當然，咨詢費也可以，銷售傭金也可以，反正
轉移一個，打幾百萬，千八萬的利潤小菜一碟。第四個，原材料高價銷售法。第五個，債務重組法。第六個，資產評估增值法。后面幾個方面，我就不給大家講了，你們自己琢磨一下，反正思路跟前面那個是一樣的，都是加大房地產企業開發費用和開發成本為目的的，而且必須在法律的許可范圍之內進行操作。到這里為止，我把外部籌劃的方法給大家做一個簡單的介紹，我估計明天有的同志就想飛回去，先注冊公司再說，肯定有機會的，王老師就是這么說，肯定是有用的，我在這里給大家講當然是有用的，這是我們實踐經驗的總結。
就我今天講一天課，你們在清華學習費用已經乘十倍的回報回去了，保證是這樣的，最后由于時間關系，后面還有一些內容，特別是我那一本書你們再翻一翻，看一看。如果實踐當中還有一些問題的話，希望大家跟我保持聯系。今天，我的最大的收獲就是跟這么多的老板在一起。
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