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房地產開發 |
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| 買房不可不知土地使用權問題 |
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作者：石家莊土地房產律師部編輯
出處：法律顧問網·涉外m.dl735.cn
時間：2009/12/12 17:21:00 |
購房者李先生簽了定金合同后，才知道購買的房屋竟然不是住宅，土地性質竟是“辦公樓”。掐指一算，土地使用年限僅剩36年。總價400多萬元的房子，買吧，使用期比預料的少了近一半，不買吧，20萬元的定金一分也拿不回來。李先生陷入尷尬境地。法寶律師提醒購房者，購房前要搞清土地使用權問題，五大問題必須明晰。
案例：2007年12月14日，李先生因準備購房自住，遂委托妹妹購房。妹妹看中了某樓盤后簽署了《定金合同》及補充協議，約定以人民幣近446萬元購買了該樓盤一套房屋，并于當日支付了20萬元定金。此后，李先生了解到該房屋類型并非住宅，而是“辦公樓”，所占土地的使用期限也并非70年，而是50年，而且自 “1995年3月9日至2045年3月7日止”，尚余不足36年。
李先生認為，簽《定金合同》時開發商并沒有如實告知上述情況，房屋現狀與自己購買住宅房的初衷相違背，于是要求解除《定金合同》，并多次要求退還所付款項，但均遭開發商拒絕。
李先生認為，自己在簽署《定金合同》時并未得知該房屋的類型及真實的土地使用年限，而這些情況對自己的決策均構成重大影響。如果看房時開發商如實告知了上述情況，那么自己根本就不可能考慮購買此處房屋。開發商違反了基本的誠實信用原則和公平原則，損害了自己的合法權益。故李先生提起訴訟。
律師提醒：
由于商品房的土地所有權歸國家所有，買房人所取得的只是房屋以及房屋所占的土地使用權 （支付的房價實際上就包括了二者），所以土地使用權能用多長時間就關系到購買人的切身利益。法律對土地使用權按不同的用途規定了不同的使用年限，即居住用地70年，工業用地、教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，商業、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。
按照新頒布的《物權法》的規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。”由此可見，住宅用地的產權人可以對土地永久使用，享有永久土地使用權；對非住宅用地（也就是指五十年和四十年出讓期限的用地）僅僅規定了“依照法律規定辦理”。將來制訂的法律如何規定非住宅用地的續期問題還是個未知數，但根據物權法可得出的結論是：非住宅用地到期后很可能不會像住宅用地那樣無條件自動續期。
因此，在購買房產時要特別注意土地使用權的問題，重點要弄清以下幾個問題：
一、住宅房屋并非都是居住用地。房屋的“類型”是“住宅”，并不意味著所使用的土地用途是住宅用地。因為土地用地為“綜合用地”的，仍然可以按照規劃建設商業用房以及住宅用房，也就是通常所說的商住樓，這類房屋雖可居住，但土地使用年限并非是70年，而只是50年。
二、土地使用權年限并非從辦產證時起算。土地使用權年限是從開發商拿地時起算，開發商從取得土地，再到施工建設，最后交房辦小產證，至少要用兩到三年時間，因此購買人取得的土地使用權年限要扣除此前的年限，實際取得的只是剩余的年限。
三、爛尾樓的土地使用年限一般大幅縮水。在上世紀九十年代開始進行的房地產開發熱潮中，有不少項目因缺乏后續資金而停建。此后，經過項目轉讓，重新推向市場。房屋雖可重建，但土地使用權年限卻不能延期，因此，這類房產所余的土地使用權年限往往只有三十年左右。
四、居住用地轉為非居住用地。開發商盡管取得的是住宅用地，但要改變土地用途也并非不可能，根據法律規定只要取得土地的出讓方同意并經土地和規劃部門批準即可改變土地用途。當然，有關部門不會隨便同意開發商變更土地用途的要求，但因城市規劃進行了更改，加上有些樓盤長期處于爛尾狀態，土地用途就有可能會改變。因此，時常會遇到這樣的情況：房屋預售時土地是居住用地，取得小產證時土地卻變成了綜合用地。
五、開發商就土地使用權問題應承擔的違約責任。我國實行的是“房地相連”的制度，即房地產在轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。由于法律實務中存在土地用途變更或者土地使用權縮水的案例，因此開發商就此應承擔的違約責任應按以下情況加以區別：如果簽訂房地產買賣合同時，開發商已向購買人明確告知土地用途和土地使用權出讓年限的情況，則購買人不能要求開發商承擔違約責任。如果簽訂房地產買賣合同時，合同中明確約定了土地的用途及年限，而在此后未經購買人認可而進行了變更，不論因開發商主動申請變更還是土地及規劃部門依職權而作出變更，由于合同的相對性，開發商均應就此向購買人承擔違約責任。
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