房屋的保修期不像一般商品，可以簡單地定為購買后的1年、3年或5年。我們如果留意一下《商品房銷售管理辦法》第三十三條后面一句話：“商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保證書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限”就會發現，房地產商雖然對房屋負有保修責任，但實際真正承擔保修工作的是建設工程承包單位，保修期是以建設工程承包單位對房地產商承諾的時間為基礎的。該條里說的《規定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，而該《規定》第六條講明：“國家對住宅工程質量保修期另有規定的，保修期限按照國家規定執行。”所以我們要弄清保修期，還要了解國務院的《建筑工程質量管理條例》。
該條例第四十條規定：“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：(一)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限(筆者注：該年限可能會達到樓宇的使用年限)；(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；(三)供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。”
因此，合同第十六條：“出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任”，寫的是房地產商開始承擔保修責任的時間，而法定的保修時間的長度是“自竣工驗收合格之日起計算”。購買人特別是購買尾房和現房的購房人在約定合同第十六條時，首先應注意一下作為合同附件的房地產商提供的《住宅質量保證書》上所承諾的保修時間長度和起算時間。如果保修時間太短，可利用合同第十六條后的空行進行補充約定。如果購房人買的是非商品住宅，則應按合同該條所說：以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。
“非出賣人原因”怎么解釋
在簽訂合同第十六條時，有兩點要提醒購房人：
1.合同第十六條寫明：“買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。”所以購房人應要求房地產商在簽合同時，將《住宅質量保證書》的全部內容作為合同附件，并承諾交房時提供的《住宅質量保證書》正式文本與作為合同附件的保持一致。
2.合同第十六條有一個房地產商可以免責的寫法：“因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任。”對于“不可抗力”，法律有明確規定；“非出賣人原因”則可有各種不同解釋，比如購房人入住時進行了再裝修，貼了墻紙或瓷磚后墻面又出現了裂縫，這時責任是房地產商承擔，還是裝修公司承擔？如果是房地產商承擔，是只管修復墻面本身裂縫，還是在修理裂縫的同時也負責恢復因修理破壞的裝修？筆者建議購房人最好和房地產商在該條后面的空行能約定清楚，避免將來出現打不清的官司。
(聲明：本站所使用圖片及文章如無注明本站原創均為網上轉載而來，本站刊載內容以共享和研究為目的，如對刊載內容有異議，請聯系本站站長。本站文章標有原創文章字樣或者署名本站律師姓名者，轉載時請務必注明出處和作者，否則將追究其法律責任。) |
