第一節 一般規定
2.1.1 概念界定
（1）商品房現售，是指房地產開發企業將已竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。這就是說商品房要現售，必須已竣工驗收合格，取得竣工驗收合格證明，這是國家對商品房現售的基本要求。但有的省市提高了商品房現售的標準，例如上海目前規定商品房現售，房地產開發企業必須已經取得商品房初始登記的房地產權證（大產證），沒有取得大產證的新建商品房銷售行為均視為商品房預售。
（2）商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
（3）商品房預售許可證，是指商品房符合預售條件后，經房地產開發企業申請，房地產開發管理部門核發的同意房地產開發企業進行商品房預售的書面證明文件。
（4）返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。建設部《商品房銷售管理辦法》明令禁止這種銷售方式。
（5）售后包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。建設部《商品房銷售管理辦法》規定：未竣工的商品房不得通過售后包租的方式銷售。
（6）預測面積，又稱暫測面積、合同約定面積，是指在商品房預售中，房地產開發企業或者其委托的有資質的測繪部門根據設計圖紙計算出來的預售商品房面積。
（7）實測面積，又可稱產權登記面積，是指預售商品房竣工驗收后，經有資質的測繪機構實地測量，房地產行政管理部門確認登記的房屋面積。
（8）面積誤差比，是指實測面積（產權登記面積）與預測面積（合同約定面積）發生誤差的比例，具體計算方法是：
面積誤差比=×100%
（9）套內建筑面積，成套房屋的套內建筑面積由房屋的套內使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積三部分組成。
1）套內使用面積包括：
a.臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門內面積的總和；
b.躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；
c.不包括在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。
d.內墻面裝修厚度計入使用面積。
2)套內墻體面積，新建住宅各套（單元）內使用空間周圍的圍護或者承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套（單元）與套（單元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻。公共墻按墻體水平面積的一半計入套內墻體面積。套（單元）內的分隔墻為非公共墻。非公共墻按墻體水平面積的全部計入套內墻體面積。
3）套內陽臺建筑面積，封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；未封閉的陽臺按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。
（10）分攤的共有建筑面積，分攤的共有建筑面積=套內建筑面積×共有建筑面積分攤系數。
1）共有建筑面積由以下兩部分組成：
a.電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備層（間）、公共門廳和走道、地下設備間、值班警衛室等共有部位的面積，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積。
特別提示：單獨具備使用功能的獨立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或者俱樂部、倉庫、人防工程等）以及為多幢房屋服務的警衛室、管理用房、設備間等，均不計入共有建筑面積。
b.套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。
2）共有建筑面積分攤系數是整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內建筑面積之和，得到建筑物的共有建筑面積分攤系數。
（11）代理銷售，是指房地產開發企業委托具有房地產經紀資格的專業公司代為銷售商品房的行為。
（12）包銷，一般是指房地產開發企業將其開發建設的房屋交由包銷人以房地產開發企業的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買的行為。
（13）維修基金（資金），是指為保障房屋及其相關公共設施的正常維修、更新，由房地產開發企業和購房人按一定標準交納費用，存入專戶銀行，專門用于房屋及其相關公共設施維修、更新的資金。
（14）規劃設計變更，房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房，但由于建設工程的復雜性，在施工過程中，原有的一些規劃設計可能必須變更，但這種變更必須經規劃部門的批準或者設計單位的同意。如果變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向發生變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能的情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人可以選擇解除合同或者接受變更。
（15）二書，一般指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。
（16）住房公積金，是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體（以下統稱單位）及其在職職工分別按職工工資的一定比例繳存的長期住房儲金。上海目前單位與職工繳存公積金的比例各為職工上年月平均工資的5%-7%，并有上限、下限規定，這是法規規定必須繳納的。另外，單位和職工還可各按職工上年月平均工資的1%-8%交納補充公積金，補充公積金存在上限。前述上限、下限每年調整。
（17）住房公積金個人購房貸款，是指以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發放的定向用于購買自住住房的住房消費貸款。正常繳存住房公積金的城鎮職工，在本城鎮購買具有所有權的自住住房時，可以其所購買的產權住房作抵押，向住房公積金個人購房貸款受托商業銀行申請住房公積金個人購房貸款。
（18）抵押貸款購房（購房按揭），即商業貸款，是指購房者在購買房屋時，由于資金不足，以所購產權房做抵押，向銀行申請的占所購房房價一定比例的貸款。貸款后，銀行受借款人委托將貸款額作為購房款的一部分，直接劃付給房地產開發企業或者第三方機構。然后，購房者按貸款合同約定逐月或者逐年還款的行為。在實際操作中，一般由房地產開發企業或者第三方機構提供階段性保證責任或者全程保證責任。
（19）組合貸款，是指在住房買賣中借款人以所購城鎮住房作為抵押物同時申請住房公積金個人購房貸款和商業性個人住房貸款，該貸款方式稱為個人住房組合貸款。
（20）個人住房置業貸款擔保，是指借款人向城鎮公積金管理中心或者商業銀行申請住房公積金個人購房貸款或者商業性個人住房貸款時，由擔保公司為其提供承擔連帶責任的保證擔�！，F階段上海住房置業貸款擔保公司為住房公積金個人購房貸款和組合貸款中的住房公積金貸款提供保證擔保。
（21）大產證，即新建商品房初始登記后的房地產權證，是指房地產開發企業在新建商品房竣工驗收后，交付給買受人之前，持有關文件和商品房屋建設項目批準文件辦理新建商品房初始登記后，取得的新建商品房房地產權證。這是買受人辦理小產證的前提。
（22）買賣轉移登記，是指商品房買賣合同雙方當事人持合同和相關文件向房地產登記機構申請將該商品房產權登記至買受人名下的行為。
（23）小產證，即買賣轉移登記后買受人取得的所購房屋的房地產權證。
（24）房地產廣告，指房地產開發企業、房地產權利人、房地產中介服務機構發布的房地產項目預訂、預售、預租、出售、出租、項目轉讓以及其他房地產項目介紹的廣告。
（25）商品房銷售廣告，是指房地產開發企業在取得地方政府建設管理部門頒發的預售或者銷售許可證明的前提下，發布的商品房預售、出售廣告，包括報刊雜志上的印刷廣告、廣播電視廣告、招貼廣告等媒體廣告，以及售樓書及各種宣傳材料、施工現場的廣告牌、樣板房展示等。
2.1.2 法律依據
（1）《中華人民共和國城市房地產管理法》（中華人民共和國主席令第七十二號，由中華人民共和國第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議于1994年7月5日通過，根據2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議《關于修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》修正）；
（2）《城市房地產開發經營管理條例》（國務院令第二百四八號，由國務院于1998年7月20日發布，自發布之日起施行）；
（3）《城市商品房預售管理辦法》（1994年11月15日建設部令第40號發布，根據2001年8月15日《建設部關于修改〈城市商品房預售管理辦法〉的決定》、2004年7月20日《建設部關于修改〈城市商品房預售管理辦法〉的決定》修正）；
（4）《城市房地產轉讓管理規定》（建設部令第九十六號，由建設部令第四十五號于1995年8月7日發布，根據2001年8月15日《建設部關于修改〈城市房地產轉讓管理規定〉的決定》修正）；
（5）《商品房銷售管理辦法》（建設部令第八十八號，由建設部于2001年3月14日發布，自2001年6月1日起施行）；
（6）《上海市房地產轉讓辦法》（上海市人民政府令第四十二號，由上海市人民政府第四十二號令于1997年4月30日發布，根據2000年9月20日《上海市人民政府關于修改<上海市房地產轉讓辦法>的決定》第一次修正，根據2004年4月21日《上海市人民政府關于修改<上海市房地產轉讓辦法>的決定》第二次修正并重新發布，2004年6月24日上海市人民政府令第二十八號，《上海市人民政府關于修改<上海市化學危險物品生產安全監督管理辦法>等32件市政府規章和規范性文件決定》（2004年7月1日起實施）修改）。
第二節 商品房認購（預訂）
2.2.1 簽訂認購（預訂）協議的前提條件
簽訂認購協議的前提條件是開發商已辦妥立項、規劃、報建審批手續。
特別提示：上海市房屋土地資源管理局規定，簽訂認購（預訂）協議時開發商還必須取得《商品房預售許可證》，否則開發商要遭受行政處罰，但認購協議不會被確定無效。
2.2.2 認購（預訂）協議基本內容
（1）當事人姓名或者名稱；
（2）預訂房產座落地點、面積；
（3）價格；
（4）預訂期限；
（5）定金數額；
（6）定金處理辦法。
特別提示：
（1）如果商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
（2）有的省市訂有預定協議示范文本，如《上海市商品房預訂協議》。購房人提出采用示范文本的，房地產開發企業不得拒絕。
2.2.3 定金的處理
（1）出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，定金就按法律規定的沒收或者雙倍返還處理。
（2）如果因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
特別提示：認購書中常常出現訂金、押金等字眼，不能將其一概認定為法律意義上的定金。如果認購書上記明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金不退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，那么此時訂金和押金即具有定金的性質。
第三節 商品房銷售廣告
2.3.1 廣告審查
商品房銷售廣告，應具備以下必須載明的事項：
（1）開發企業的名稱；
（2）中介服務機構代理銷售的，應載明該機構名稱；
（3）預售或者出售許可證書號。
如果以上事項欠缺，購房者就應慎重或者再作仔細調查。規范的商品房銷售廣告，一般還會標注忠告性用語，如“本廣告僅作參考。廣告中具體確定的內容，可作為購房合同附件等”。
2.3.2 禁止發布銷售廣告的情形
（1）在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的；
（2）在未經國家征用的集體所有的土地上建設的；
（3）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
（4）預售房地產，但未取得該項目預售許可證的；
（5）權屬有爭議的；
（6）違反國家有關規定建設的；
（7）不符合工程質量標準，經驗收不合格的；
（8）法律、行政法規規定禁止的其他情形。
2.3.3 要約邀請與要約的區別
（1）商品房的銷售廣告和宣傳資料一般均為要約邀請，如果未寫入合同，對開發商不具有約束力。
（2）開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
第四節 商品房預售
2.4.1 商品房預售的條件
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；
（4）已辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
特別提示：上海市商品房預售必須具備更加嚴格的條件：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有《建設用地許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建筑工程施工許可證》；
（3）商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達到規定標準：
1）2000年6月20日前取得《建筑工程施工許可證》者，按提供預售后商品房計算，投入開發建設的資金達到建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；
2）2000年6月20日后取得《建筑工程施工許可證》者，商品房預售應達到的標準為：七層以下（含七層）的商品房項目，應當完成基礎工程并施工至主體結構封頂；八層以上（含八層）商品房項目，應當完成基礎工程并施工至主體結構三分之二以上（不得少于七層）；
（4）已經確定商品房的竣工交付日期，并落實了市政、公用和公共建設的配套建設計劃；
（5）已經與本市從事房地產項目資金監管的專業機構簽定預售款監管協議；
（6）已經制定房屋使用公約，并與物業管理企業訂立了前期物業管理服務合同；
（7）房地產開發企業已取得《商品房預售許可證》。
2.4.2 申請商品房預售須提交的材料
（1）申請報告。申請報告須寫明申請預售的商品房基本情況，包括具體座落、申請預售的房屋面積、幢數、編號等和申請預售的理由；
（2）企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；
（3）土地使用權出讓合同和房地產權證；
（4）建設工程規劃許可證；
（5）建設工程施工許可證；
（6）建筑工程質量監督部門核發的商品房基礎驗收合格證明或者由已按規定簽訂預售款監管協議的銀行出具的商品房建筑安裝工作量已達到規定標準的證明；
（7）與本市注冊的銀行簽訂的預售款監管協議；
（8）水、電、煤等配套基礎設施已經落實的有關證明；
（9）與建筑工程承包公司或者施工單位簽訂的總承包合同或者施工合同及工程進度計劃；
（10）商品房預售方案。內容包括：商品房座落、結構、裝修與設備標準，預售計劃、預售價格、地點與方式、交付使用日期等內容；
（11）房屋使用公約，與所聘物業管理公司簽訂的物業管理服務合同，物業公司的資質證書；
（12）商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細表；
（13）經審核批準的自制商品房預售合同樣本或者采用市房地局制定的商品房預售合同示范文本的書面承諾；
（14）申請預售時上月的房地產開發經營月報表。
特別提示：外資企業申請商品房預售還須提供外資委的企業批準證書。
2.4.3 商品房無證預售的風險
開發商預售商品房應出示《商品房預售許可證》，預購人應認真查驗該證記載的內容是否與實際情況一致以及是否包含所要預購的商品房。
未依法取得商品房預售許可證而以預訂、預約、認購、訂購等方式變相預售商品房的，均屬無證預售行為。
房地產開發企業未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，將被認定無效，除非在起訴前取得商品房預售許可證。
第五節 商品房現售
2.5.1 商品房現售的條件
（1）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；
（2）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；
（3）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（4）已通過竣工驗收；
（5）拆遷安置已經落實；
（6）供水、供電、供熱、供氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者確定施工進度和交付日期；
（7）物業管理方案已經落實。
特別提示：上海的商品房現售是指取得商品房初始登記的房地產權證后的商品房銷售行為。上海房地產開發企業在商品房未經土地、房屋的共同初始登記并已領取房地產證前，其銷售商品房的行為均屬于商品房預售行為。
2.5.2 返本銷售的禁止和售后包租的限制
（1）房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；
（2）房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
第六節 商品房買賣合同
2.6.1簽約前的審查
（1）《商品房預售許可證》或者竣工驗收合格證明（或者開發商初始登記的《房地產權證》）和出售許可證明中關于房產的內容和范圍，包括宗地號、項目名稱、棟號、層數、用途、套數、面積等信息，應與所購買的房地產的棟號、樓層、名稱等相符。
（2）房地產開發企業的營業執照、委托銷售的代理銷售企業的營業執照、房地產經紀資格證書和代理銷售合同或者委托銷售證明應當真實有效。
2.6.2 簽約時買受人的知情權和開發商的義務
（1）房地產開發企業銷售（包括預售、現售）商品房時，應在售樓處將有關房屋建筑面積計算資料或者測算資料進行公示，供購房者查閱。公示的資料包括：
1）房屋土地權屬調查報告書（房屋土地調查機構提供）；
2）建筑平面布置圖（經規劃管理部門審核同意）。
（2）簽署商品房預售合同時，購房人要求查閱面積計算表或者測算表的，開發商應向購房者提供《房屋建筑面積計算表》；
（3）簽訂房屋交接書或者簽訂商品房現售合同時，開發商應向購房者提供《房屋建筑面積測算表》。
特別提示：前述計算表和測算表中的《房屋公用部位建筑面積說明》必須將分攤的共有部位全部列明，并能與建筑平面布置圖對照查核。
2.6.3 商品房買賣合同的基本內容
商品房買賣可采用上海市房屋土地資源管理局和上海市工商行政管理局制定的出售合同或者預售合同的示范文本，合同內容主要包括：
（1）當事人名稱或者姓名和住所；
（2）商品房銷售依據；
（3）商品房基本情況；
（4）計價方式與價款；
（5）面積確認與面積差異處理；
（6）付款方式與期限；
（7）逾期付款的違約責任；
（8）交付期限；
（9）逾期交房的違約責任；
（10）規劃、設計變更的約定；
（11）交接的條件；
（12）關于產權登記的約定；
（13）出賣人關于基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾；
（14）保修責任；
（15）房屋用途；
（16）雙方約定的其他事項；
（17）解決爭議的方法。
特別提示：商品房買賣也可自擬合同文本；在自擬合同訂立前，應當將合同文本報工商行政管理部門備案。
2.6.4 面積差異的處理
按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同沒有約定或者約定不明確的，按以下原則處理：
（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；
（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。
（3）買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。
2.6.5 套內建筑面積與分攤的共有面積
商品房建筑面積由套內面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人依法對其享有權利，承擔責任。
按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。
預售合同約定的面積與交付時實測的面積誤差，是指除房屋建筑設計變更外的其他原因引起的誤差。面積誤差比計算公式如下：
產權登記面積-預測面積
面積誤差比= ___________________________ *100%
合同約定面積
商品住房預售時合同約定的房屋建筑面積和交付時的實測房屋建筑面積不一致時，按共用部位分攤的建筑面積、套內建筑面積分開處理的辦法處理：
1、共用部位分攤的建筑面積增減的處理辦法
（1）預售合同約定的面積與交付時實測的面積若有誤差，其面積誤差比在0.8%以內（包括0.8%），預售合同約定的轉讓總價格不變。
（2）實測面積大于預售合同約定面積，面積誤差比超出0.8%的，購房人也不承擔超出部分的房價款；實測面積小于預售合同約定面積，面積誤差比超出0.8%的，房地產開發經營企業應退還超出0.8%部分的房價款。
2、套內建筑面積增減的處理辦法
（1）套內建筑面積按“按實結算”的原則處理，房地產開發企業應根據這一原則與購房人平等協商，通過預售合同約定具體的處理辦法。
（2）凡合同沒有約定處理辦法的，實測面積大于預售合同約定面積的，購房人不承擔超出部分的房價款；實測面積小于預售合同約定面積的，房地產開發企業應退還多收的房價款。
3、商品住房預售時合同約定的房屋建筑面積和交付時的實測房屋建筑面積一致，但約定的共用部位分攤建筑面積、套內建筑面積與交付時的共用部位分攤建筑面積、套內建筑面積不一致時，仍按上述辦法處理。
4、預售合同載明房屋建筑面積，但未載明共用部位分攤建筑面積、套內建筑面積，交房時房屋建筑面積增加的，購房人不承擔增加部分的房價款；房屋建筑面積減少的，房地產開發企業應退還多收的房價款；但合同另有約定的，從其約定。
2.6.6 規劃、設計變更的處理
房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。
經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。
買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
2.6.7 預購商品房的轉讓
預售合同登記備案后，預購人需轉讓預售的商品房的，應當按照下列方法辦理：
（1）尚未付清預售商品房總價款的，預購人應當在征得房地產開發企業同意后，與受讓人訂立預售商品房轉讓的合同；
（2）已經付清預售商品房總價款的，預購人可以與受讓人訂立預售商品房轉讓的合同，并書面通知房地產開發企業。
預售的商品房轉讓時，預售合同載明的權利、義務隨之轉移。
預售商品房轉讓，原預售合同采用示范文本的，雙方應協商簽署原預售合同后的《本合同權益轉讓書》，并向房地產登記機構辦理預購商品房轉讓預告登記。
特別提示：自2004年4月26日起，上海規定預購人購買的預售商品住房應當在竣工并取得房地產權證后進行轉讓，并按規定辦理房地產轉移登記；在取得房地產權證前，房地產登記機構不予辦理預售商品住房轉讓的預告登記。除商品住房外的其他商品房在未竣工并取得房地產權證前，預購人進行轉讓的，可以按規定辦理預售商品房轉讓的預告登記。
2.6.8 房屋建設工程轉讓與預售合同的處理
房屋建設工程轉讓前已經進行商品房預售的，房屋建設工程轉讓人應當將房屋建設工程轉讓的情況書面通知商品房預購人。商品房預購人有權在接到書面通知之日起30日內要求解除商品房預售合同。
商品房預購人未按照前款規定要求解除商品房預售合同的，應當由房屋建設工程受讓人繼續履行商品房預售合同。
2.6.9 土地使用權轉讓
房屋銷售時，房屋所有權和該房屋使用范圍內的土地使用權同時轉讓。房屋分層、分套轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權整體不可分割；買受人按照分層、分套房屋的建筑面積，取得相應比例的土地使用權。
2.6.10 出賣人過錯責任
有以下五種情形導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可請求返還購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（1）出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（2）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（3）故意隱瞞所售房屋已經出售給第三人或者所售房系系拆遷補償安置房屋的事實；
（4）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（5）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第七節 商品房代理銷售和包銷
2.7.1 商品房的代理銷售
1、代理機構的資格
房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。
2、代理銷售委托合同
房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。
3、代理銷售過程中的限制
受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書；受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用（包括不得加價銷售）；商品房銷售人員應當經過專業培訓。
2.7.2 商品房的包銷
1、包銷合同
出賣人與他人（包銷人）可以訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買。
2、包銷行為中的限制
包銷人可以高于包銷合同約定的價格向購房人出售包銷的商品房；出賣人未經包銷人同意，自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人可要求出賣人賠償損失。
在包銷關系中，如果出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務沒有明確約定或者約定不清的，買受人與出賣人發生商品房買賣合同糾紛，包銷人為訴訟參加人。
3、包銷人的資格
關于包銷人的主體資格問題，目前國家法律、行政法規都沒有明確規定，政府管理部門對包銷行為也沒有規定。包銷合同只要是開發商與包銷人雙方的真實意思表示，且合同內容不違反國家法律、行政法規或者社會公共利益，不應對包銷人的主體資格予以苛求。包銷人不具備房地產開發經營資格或者商品房中介、經紀資格的，不影響包銷合同的效力。
第八節 商品房買賣的貸款
2.8.1 商品房買賣貸款協議、擔保協議和保險合同
購買住房會涉及住房公積金個人購房貸款協議、商業性個人住房貸款協議、或者住房公積金個人購房和商業性個人住房組合貸款協議，公積金貸款還要簽署個人住房置業貸款擔保協議，商業貸款銀行會要求進行投保，需與保險公司簽署保險合同。
購買非住宅商品房只能商業貸款并以商品房作抵押，同樣也要簽署保險合同。
2.8.2 住房公積金貸款的限制
（1）購買的房屋僅限于本市國有土地上具有所有權的住房；
（2）購買的房屋用于本人家庭自住。
2.8.3 住房公積金貸款的條件
（1）具有城鎮戶口，參加上海市住房公積金制度并正常繳存的職工，借款人和購房合同中購房人必須一致。
（2）借款人家庭（一對夫婦）沒有住房公積金債務或者其他數額較大，可能影響還貸能力的債務。
（3）借款人申請貸款前，累計繳存住房公積金滿2年（即單位為職工匯繳累計滿24次）并且貸款前6個月為連續繳存。
（4）購買共有產權的，（除配偶外）共有人必須出具同意住房抵押的書面承諾。
（5）住房公積金欠繳單位，在為職工個人補繳齊所欠住房公積金，并提供與貸款額等額相等的保證金后，職工也可以辦理住房公積金個人購房貸款。此項業務限在建行辦理，同時須經市公積金管理中心復議同意。
（6）購房首期付款的金額不低于總房價的20%。
2.8.4 商品房住房貸款額和期限
1、公積金貸款的數額和期限
目前單筆公積金貸款最高限額為10萬元，有補充住房公積金的單筆貸款最高限額為13萬元，貸款額度不超過房屋總價的80%，最長期限30年。貸款年限具體到借款人，最長不超過法定離退休年限后5年。
2、商業貸款的數額和期限
目前商品房的商業貸款單筆貸款無最高限額，但需根據借款人每月還款能力進行測算確定，并且不超過總房價的80%，最長期限30年，且貸款最長年限計算不超過借款人滿70周歲。
3、組合貸款的數額和期限
組合貸款的，貸款額總計不能超過住房總價發80%，最長期限30年，最長不超過法定離退休年限后5年。
2.8.5 非居住房屋貸款
非居住房屋只能申請銀行商業貸款，具體貸款條件、金額、期限、利率可與具體貸款銀行談判確定。
2.8.6 商品房買賣合同對貸款合同的限制
商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人可要求解除商品房擔保貸款合同的。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
第九節 商品房的交付使用及其質量保證
2.9.1 商品房交付使用
1、交付使用的內容
商品房的交付由物的交付和權利的交付組成。物的交付即對房屋的轉移占有，權利的交付即房地產權利的轉移登記。如果當事人沒有另外約定，物的交付即房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。
2、交付的后果
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔。買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
2.9.2 商品房的交付要求
（1）房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件已取得交付使用許可證或者房地產權證（大產證）的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中的約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。
（2）房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一樣，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。
2.9.3 交付時應提供的文件
銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（下稱《規定》），向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，買受人還可以要求房地產開發企業提供實測面積的有關資料。
（1）《住宅質量保證書》應當包括以下內容：
1）工程質量監督部門核驗的質量等級；
2）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；
3）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期為5年；供熱與供冷系統，保修期為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，保修期為2年；
4）用戶報修的單位答復和處理的時限。
（2）《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位（部件）的類型、性能標準等做出說明，并提出使用注意事項，一般應包括以下內容：
1）開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位；
2）結構類型；
3）裝修、裝飾注意事項；
4）上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；
5）有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；
6）門、窗類型，使用注意事項；
7）配電負荷；
8）承重墻、保留墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明；
9）其他應說明的問題。
特別提示：上海市住宅交付時還應根據約定提供《住宅交付使用許可證》或者《上海市房地產權證》；非住宅交付應根據約定提供竣工驗收合格證明或者《上海市房地產權證》。
2.9.4 商品房的保修責任
1、保修責任的約定
房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。
2、保修期的計算
保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。
3、保修義務
在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。商品住宅委托物業管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位。因不可抗力或者買受人使用不當造成的商品房損壞，房地產開發企業不承擔責任。
2.9.5 商品房質量與合同解除
商品房交付使用后，買受人認為主體結構不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構核驗。經核驗確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。
因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人也可要求解除合同和賠償損失。
第十節 商品房的維修基金
2.10.1 首期維修基金的交納
新建商品住宅的房地產開發企業和購房人，應當按照下列標準交納首期維修基金：
（1）配備電梯的住宅，房地產開發企業按照每平方米建筑面積成本價的4%交納；不配備電梯的住宅，房地產開發企業按照每平方米建筑面積成本價的3%交納。
（2）配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的3%交納；不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的2%交納。
特別提示：新建內銷商品住宅每平方米建筑面積成本價，由市房地資源局和市物價部門核定。
2.10.2 維修基金專戶的開立
維修基金應開立專戶，應當以一個物業管理區域為單位，按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。
業主委員會成立前，維修基金由物業所在地的區、縣房地產管理部門代為監管，本息歸業主所有，任何單位和個人不得使用。業主委員會成立前發生的物業維修、更新，不得使用維修基金，其費用由房地產開發企業承擔。
2.10.3 首期維修基金的交納時限
新建商品住宅的房地產開發企業和購房人應當按照下列規定的時限交納首期維修基金：
（1）房地產開發企業應當在辦理新建商品住宅所有權初始登記前，按2.10.1第1款的標準，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
（2）購房人應當在辦理房地產權變更登記前，按2.10.1第2款的標準，將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。
（3）業主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產開發企業應當在業主委員會成立之日起15日內，按2.10.1第2款的標準交納維修基金，存入專戶銀行。
第十一節 商品房買賣轉移登記和權證辦理
2.11.1 商品房登記的效力
商品房買賣應辦理登記手續，未辦理登記，不影響合同效力，但不得對抗善意第三人。未辦理登記手續，商品房的所有權也不能轉移，但法律另有規定的除外。
2.11.2 商品房買賣轉移登記須提交的材料
（1）《上海市房地產登記申請書》（原件）。
（2）當事人身份證明或者單位營業執照（原件及復印件）。
（3）委托書（原件）及代理人身份證明（原件及復印件）；房地產權利人為自然人的，委托書需公證：
1）在香港申辦的公證文書須經中國法律服務（香港）有限公司加章轉遞確認；
2）臺灣同胞持臺灣地區公證機構出具的公證文書須經上海市公證員協會核對，并出具確認當事人的正本與�；鶗乃偷母北竞藢σ恢碌淖C明；
3）在境外的中國公民、華僑、外籍華人、外國人提供的公證文書須經該國外交部或者其授權的機構和中國駐該國使（領）館認證。
（4）《上海市商品房出售合同》（原件）或者《上海市商品房預售合同》及房屋交接書；經預告登記的預購商品房申請登記，應提交房地產登記證明及房屋交接書（原件）。
（5）辦理按揭貸款的還需提交：借、貸款合同，抵押合同或者預購商品房抵押權預告登記的登記證明。
（6）《上海市購房業主商品住宅維修基金交款憑證》（原件）。
（7）契稅完稅憑證（原件）。
（8）房屋平面圖、地籍圖（原件各二份，由交易中心內部配制）。
特別提示：商品房買賣合同一方當事人具有下列情形之一的，合同需公證：
（1）外國人；
（2）華僑，包括居住在境外，持有中國護照、無國內身份證明者；
（3）港澳臺地區居民；
（4）在外國或者港澳臺地區登記、注冊的法人及其他組織。
2.11.3 預購商品房的預告登記、單方預告登記
預購商品房的預告登記申請人應是商品房預售合同的雙方當事人，需提交的資料是：
（1）《上海市房地產登記申請書》（原件）；
（2）當事人身份證明或者單位營業執照（原件及復印件）；
（3）委托書（原件）及代理人身份證明（原件及復印件）；
（4）《上海市商品房預售合同》（原件）。
預購商品房轉讓預告登記除需提交上述資料外，還需提交：
（1）預購商品房權益轉讓書或者預購商品房轉讓、抵債等合同（原件）；
（2）預購商品房預告登記證明（原件）；
（3）契稅完稅憑證（原件）。
預告登記的辦件期限是自受理登記申請之日起7日內，領證時需攜帶權利人（或者代理人）的身份證件（原件）和已繳登記費收據、受理時的收件收據。領證時要仔細核對《房地產登記證明》。
應由當事人雙方共同申請的預告登記，一方當事人未提出申請的，另一方當事人可單方申請預告登記。除需提交上述資料外，還需提交：證明房地產權利變動的法律關系已經形成的文件（原件）。
2.11.4 商品房銷售合同網上備案和登記
自2004年3月30日起，上海市新建商品房的銷售（包括預售和現售），均應按《上海市商品房銷售合同網上備案和登記辦法》規定進行合同網上備案和登記。
商品房定金合同（實為認購協議）、預售合同、銷售合同均應通過網上操作系統簽署，并將合同文本傳送至市房地產交易中心辦理備案和進行房地產登記申請，房地產交易中心應當即時完成網上傳送的合同文本的核校，給予合同編號和房屋代碼，并通過網上操作系統，發送合同備案證明和房地產登記申請受理書。房地產開發企業應當打印已取得備案證明的合同和房地產登記申請受理書，并與購房人共同在書面合同上簽名（蓋章）。
商品房預售的購房人在辦理合同網上備案和登記申請的7日后，可以持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同和其他規定的登記材料，向房屋所在地的區（縣）房地產登記機構申領預告登記證明。
商品房現售的購房人在辦理合同網上備案和登記申請的20日后，可以持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同和其他規定的登記材料，向房屋所在地的區（縣）房地產登記機構申領房地產權證。
預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該商品房的，不發生物權效力。預告登記后，權利人自能夠進行登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
2.11.5 商品房買賣中發生或者應交納的稅費
（1）契稅：買受人承擔，居住房屋個人1.5%、單位3%，非居住房屋3%；
（2）合同印花稅：買受人承擔，0.03%；
（3）權證印花稅：買受人承擔，5元/本；
（4）交易手續費：每平方米3元，全部由開發商承擔；
（5）登記費：買受人承擔，住房每套80元、非住房每套300元；
（6）配圖費：買受人承擔，居住房屋25元；非居住房屋1：500地籍圖每幅65元、1：1000地籍圖每幅92元、1：2000地籍圖每幅120元；
（7）抵押登記費：純公積金貸款100元，組合貸款及商業貸款200元；
（8）公證費：標的額50萬元以下部分，收取比例為0.3%，按比例收費不到200元的，按200元收��；50萬元至500萬元部分，收取0.25%；500萬元至1000萬元部分，收取0.2%；1000萬元至2000萬元部分，收取0.15%；2000萬元至5000元部分，收取0. 1%；5000元至1億元部分，收取0．05%；1億元以上部分，收取0. 01%；
（9）貸款保險費：買受人承擔，貸款額×0.05%×貸款年限；
（10）預告登記費用：50元每件。
特別提示：以上稅費標準僅供參考，實際費用應按登記時政府和相關部門的規定為準。
2.11.6 房地產權證（小產證）的辦理時限
由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（1）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（2）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90天；
（3）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90天。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權要求解除登記合同并要求賠償損失。
(聲明：本站所使用圖片及文章如無注明本站原創均為網上轉載而來，本站刊載內容以共享和研究為目的，如對刊載內容有異議，請聯系本站站長。本站文章標有原創文章字樣或者署名本站律師姓名者，轉載時請務必注明出處和作者，否則將追究其法律責任。) |
