11、施工許可證
施工許可證所須材料基本上是上面全部手續一個匯總。缺一不可。在我個人的職業生涯中，我從來沒有經歷過能辦齊上面所有的手續，再申領施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續，再來辦施工許可手續的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個環節出了任何問題，直接就GAME OVER。
在改革開發之初，外資企業剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云。
現在改革開發這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業服務嗎？
到了今時今日，還有什么企業抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環節太復雜嗎？聽不到了。為什么？因為大家統統都已經適應了這個游戲規則。大家已經在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。
大家都已經把潛規則當成了規則。這些規則維系著房地產這個產業。在每一個程序中，在每一個環節中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統在經過10多年的運做之后，它本身已經具有了生命力，絕對是牽一發而動全身。
因此，我們經常可以看到，除了一些管理相對規范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發一個單獨的施工許可證，然后再發地下室部分的施工許可證，再發地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發證。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協的結果。政府要是把企業都給玩死了，他們就沒得玩了。
之后的內容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進入銷售環節的各項手續了。
12\宏觀房地產調控
在講預售和驗收這些東西之前，先講講現在的房地產調控政策。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。對現在的調控，基本上，現在的中央層面的調控政策分成以下三個方面：
1、減少土地供給，緊縮地根
這方面的政策非常的立桿見影。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。當然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產業，不是房地產，而是工業。尤其是各類招商引資的工業園區。目前我國各類工業園區總面積已經超過了全國所有城市市區建成區的總面積。這是一個很瘋狂的概念。當然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產用地不可避免的受到了株連。房地產用地供給量逐年減少是不爭的事實。各位不需要爭論什么各大房地產公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發，因此現在供地不足這種消息不準確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報道，連造謠都沒造出個樣子來。只要看看現在各大房地產公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真偽。有哪個地產公司手頭上沒開發的地，不處于偏遠得不行的遠郊區但是又發神經拖著不開發的？在另一個方面來說，房地產公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發價值的遠郊土地，其完全是寄希望于中國經濟的健康穩定發展，城市逐步擴張，富裕群體人數總量不斷增長。這種心態其實倒真是一種諷刺。
2、打壓購買需求
提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發商就會自動降價了。我個人不對這種神奇的邏輯予以打擊。
3、強制性限制房地產產品類型
這個很明確，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發商故意建大戶型，以獲取高額利潤。但是，大戶型或者小戶型，在單價穩定的前提下，單方利潤及總利潤會有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價穩定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。但在我的個人職業經驗里面，我是沒發覺過有這種情況。我的個人經驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。本人所經歷的少數幾個公司在產品定價上基本上都是這么個策略。
我個人總結，房地產調控政策，就在上面這三樣東西里面玩來玩去。不會有別的什么新花樣出來了。這個效果，我就不多說了。
接下來，繼續講流程吧。
13、放線、驗線
這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，不過有些發達城市也已經把這個工作半市場化了。 又來一個半市場化。正式放線的前提是領取了施工許可證。放線后，測繪院會發出一份放線冊。
在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個“做通”工作。
放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。
這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關系。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。唉
14、預售許可證
預售現在的管理已經比較嚴格了。我所知道的，在房地產已經成為了一個產業的城市，預售許可都要求在網上辦理，全程公示。現在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。
預售許可最重要的條件是：高層建筑結構完成3分之2，低層建筑結構封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數高低，全部封頂才能放貸。因此現在高層建筑往往在完成3分之2的結構，取得預售許可證之后，開發商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認識吧。
現在辦預售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權力）對房地產交易價格進行管制。在辦理預售手續時所申報的價格，開發商可以完全不予理會。這個價格申報一下就完了。很多開發商每次做預售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。
在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據開發商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢？最關鍵的就是這個預測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統計有誤差，這些都有可能。但要說是開發商的故意造成的，。、開發商也沒這種能力或故意去故意做假，當然也不排除有些頭被門夾了的開發商被某些運氣極好的人撞到。嘿嘿。
現在為了避免這種糾紛，各大開發商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上。總之無論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。
15、關于預售中的土地解押
這個話題非常敏感。這其中有無數的道道兒。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點吧。
先從土地抵押說起。現在關于土地抵押的規則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現在基本上都是根據施工許可證載建筑規模來確定和發放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。不多說了。
根據現在越來越嚴厲的銷售管理規則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。
還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經拿去抵押融資了，還等到現在啊。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。現在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。
我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。我只說其中的兩個辦法。現在絕大多數的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個部門絕對不會主動向對方查詢對方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，我的土地證已經解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數空子可以鉆的的制度啊。
此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。總之，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產，在房地產行業，那得算是真理啊。
16、規劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓
其實，在說了這許多之后，大家應該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協調工作，結識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現在，如果還不能完成現在的工作，就就真是白混了。
規劃驗收主要是驗收各項規劃指標是否超標。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。基本的過程如下：規劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數一數層數，哦，是這個層數，就回去該干啥干啥了。
消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發商不敢得罪這三大專業的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個電的事情。在報裝的時候，說定了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業的工程款。這個企業也不說什么。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設計不合理，要變成四臺。這怎么得了啊？業主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。
只要不得罪這幾項專業的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。
質量驗收現在非常簡單了。竣工之后，施工單位、開發商、監理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質監站備案。這就完成了。現在監理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數的施工過程中，監理公司都沒人出現的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監理的活給干了。這是普遍現象。到時候就負責簽字蓋章。
質量驗收和各專業驗收都完成了，規劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。這個備案就沒什么好多說了。
竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業主可以拒絕收樓。我看到很多在未辦理竣工備案手續的樓盤就強迫業主收樓的報道，一直覺得比較奇怪。我反正沒親眼見過這種事情。但是我國在這些問題上一直存在大量的不良媒體，所以我也不很關注這個事情。
物業管理這一塊，我就不多說了。各項手續基本上到這里就結束了。 不知道怎么，貼過來的時候少了這句--------接下來就是產權證辦理的事情了。先做大確權，給整個樓盤做個確權發證，然后再分戶發證。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，在此不贅述了。
17、
這整個過程，也只不過是個大概，而已。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。譬如工程造價的預算報告的問題，干過這個活的人肯定知道，和建設局扯這個預算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。
我最近這兩年經常看到什么合作建房的倡議。 業內很多人士往往都報以冷笑。連專業房地產公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？
有人會問房地產公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數次的臺底交易和私下勾結。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導致最終散伙。您也許又會說，我就規規矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。這整個房地產開發流程，已經結成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。這種事情我真不是沒見過。我親眼見過一個年輕的民營企業家想搞房地產，從04年開始領取了規劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規劃要點，但是總規剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。我親眼見過這個身家過億的民營企業家卑微著站在規劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。
河北商務律師在線www.64tz.com ,您身邊的維權利劍！
(聲明：本站所使用圖片及文章如無注明本站原創均為網上轉載而來，本站刊載內容以共享和研究為目的，如對刊載內容有異議，請聯系本站站長。本站文章標有原創文章字樣或者署名本站律師姓名者，轉載時請務必注明出處和作者，否則將追究其法律責任。) |
