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　　（一）具體情況 1．A場地分三種情況： （l）現有熟地32593m’，1994年一9月1日投入； （2）正在回填土的土地3084m’，1995年3月投入； （3）計劃待港口開發地 16464m‘，1996年 8月投入。 2．B場地情況： 面積為85100m‘，2009年3月10日投入。 9．確定評估結果。因N公司該項評估是土地租價入股，合營后利潤分成，據土地分期投入的時期效應，以及土地從投入到形成目標生產力、發揮經濟效益，與股東各方都是密切相關的，故擬采用前兩年各50％本金化作用計算。最終確定A、B兩場地評估值如下： 評估值 1181X（IX50％＋0．909lX50％）＝1127（萬美元）
三、剩余法
剩余法又稱假設開發法，是將某一待估土地上全部建筑物的銷售價格減去正常建造成本、正常利潤、稅金、利息，從而求得該地塊價格的一種土地估價方法。利用剩余法估價應遵循土地最有效利用原則，正確確定土地最佳利用方式。在具體應用中，應正確確定房地總價值或土地開發完成后的總價和房產價值或土地開發費用。
四、成本法
成本法在土地估價上的運用就是成本法。成本法的基本思路是把對土地的所有投資，包括土地取得費和基礎設施開發費兩大部分，作為“基本成本”，加上基本投資所應產生的相應利潤和利息，組成土地價格的基礎部分。并同時根據國家對土地所有權在經濟上得到實現的需要，加上土地所有權應得收益（即土地出讓金），從而求得土地價格。即：土地價格=土地取得費十土地開發費十稅費十利息十利潤十土地所有權收益（即土地出讓金）
五、基準地價修正法
基準地價修正法是在基準地價的基礎上，根據影響各種類型用地的宗地地價的區域因素和個別因素，建立宗地地價修正系數表，并利用宗地地價修正系數表評估宗地地價的一種應用估價法。基準地價修正法的實質是比較法，在基準地價評估基礎上編制的各因素修正系數表和因素條件說明表，是比較的標準。在宗地發生出讓、轉讓、出租、抵押時，評估者對土地使用年期、地產市場供求狀況、土地收益、用途、區域影響因素、個別因素進行調查和具體分析，對照因素修正系數表對基準地價進行系數修正，從而快速方便地得到宗地價格。具體評估程序如下：
1．確定宗地的位置及用途，以確定進行修正的基準地價和影響因素項目。
2．調查影響宗地地價因素的宗地指標。按照宗地所在區域和用途對應的修正系數表內容，充分利用已收集的資料和土地登記資料，并進行實地調查，整理宗地地價因素指標數據。
3．確定宗地地價因素修正系數。按照宗地用途和所處區域，以及與修正系數表內容相對應的各項因素指標數據，確定各因素對應的修正系數，計算宗地地價影響因素的總修正值：
4．對出讓或使用年期不一致的宗地，要進行年期修正。
5．對宗地估價期日與基準地價估價期日之間地價水平有變動的，還應進行期日修正。
6．對評估目的不同，如稅收、股份制改組、清產核資、抵押和拍賣等可進行評估目的修正。
7．對于其他影響地價的因素，如容積率，如果在系數修正時未被考慮，也應進行修正。
8．確定宗地地價。
六、各種估價方法的比較與綜合運用
估價人員在估價過程中應根據估價目的、估價對象的特點、所收集到的資料狀況，選擇土地基本方法與應用方法中的一種或幾種并用，評估土地價格。各種方法有不同的適用范圍、不同的特點。 在上述多種方法中，市場比較法、收益法、成本法是三大基本方法，其他方法可以看作是這三種方法的派生。

地價是土地市場的核心。充分發揮地價調控作用，促進土地資源的合理流動，推進土地節約集約利用是一項長期和艱巨的任務，我們要進一步深化改革，嚴格管理，促進土地資源的優化配置。
 我國地價管理的基本情況
 土地價格是土地價值和權益的具體表現，是最靈敏反映土地供求關系的“晴雨表”，是調節土地利用方式的重要手段。要發揮市場配置土地資源的基礎作用，最重要的杠桿就是地價。土地市場發育和規范的程度，也要以地價形成機制的狀況來衡量。
地價管理是國土資源管理的重要組成部分和一項重要職責，是國土資源參與宏觀調控的重要內容和手段。我國的地價管理是伴隨著土地使用制度改革而產生的，是從深圳、上海兩市實行土地使用權招標、拍賣，以公開市場形成價格開始的。從土地使用制度改革至今近20年中，地價管理在推進土地有償使用、優化配置土地資源、合理分配土地收益、實現土地資產價值、保證國有土地收益不流失、促進土地市場建設等方面發揮了重要作用。
一是極大地推進了城鎮國有土地有償使用進程，為土地市場的發育發展奠定了基礎。我國城鎮國有土地使用制度改革的核心在于土地的有償使用。通過土地使用權的出讓、租賃、作價入股等有償方式，使土地這一最基本的生產要素進入市場，使國家土地所有權在經濟上得到具體實現，政府獲得了城市建設資金，為加快城市基礎設施建設，改善人民生活，發揮了重要作用。
二是有效地促進土地資源的優化配置，調控了土地供求關系。價值規律是市場經濟條件下的普遍規律，也是政府調控市場的主要依據和經濟手段。多年來，各地靈活運用級差地租原理，利用地價杠桿，合理配置土地資源，優化建設用地結構，調整建設用地布局，采取多種渠道盤活存量土地，取得了很好的成效。
 三是保障了不同權利主體間的土地收益分配。地價為協調不同權利主體間的利益關系提供了依據。地價管理為協調解決不同權利主體間的利益關系，調節收益分配提供了手段，不僅使國家作為土地所有者的權益在經濟上真正得以體現，也合理保證了地方、企業和個人的土地收益，理順了利益關系，有效避免了以往運用實物地租交易所帶來的諸多弊端。
四是科學顯化土地資產，為國有企業改革注入了活力。國有企業改革是我國經濟體制改革的中心環節，自覺服從和服務于國有企業改革是土地管理工作的一個主要內容。國土資源管理部門支持國有企業改革，是以專業評估、顯化地價、科學處置土地資產為基礎的。幾年來，各級國土資源管理部門通過地價管理工作，支持了數萬家國有企業的改制工作。
 從土地使用制度改革至今近20年來，我國地價管理從無到有，在法制、機制和制度建設方面已取得了重大進展：

    一是建立起了以市場機制形成土地價格的制度體系。國土資源部門圍繞地價管理的法制、機制和制度建設，先后從土地取得、土地供應、有償使用、土地轉讓、土地資產處置以及市場調控等方面制定了一系列規章制度，為充分發揮市場機制形成土地價格創造了市場環境。在土地供應方面，頒布了《劃撥用地目錄》，明確了有償和劃撥供地的范圍，促進了土地利用方式的轉變；在土地價格形成機制方面，頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》和《協議出讓國有土地使用權規定》，建立起了經營性土地使用權出讓通過招標拍賣掛牌等競爭方式形成價格的機制，規范協議出讓行為。在完善土地有償使用方式方面，制定了《規范國有土地租賃若干意見》，下發了《關于加強土地資產管理促進國有企業改革與發展的若干意見》，對國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資(入股)、授權經營等有償使用方式進行了規范；在土地市場交易行為的規范方面，下發了《關于建立土地有形市場促進土地使用權規范交易的通知》，部署了土地市場的治理整頓，有效抑制了違規交易行為；在地價確定和監控方面，建立專業評估、集體決策和結果公開的工作制度。
二是形成了一整套適合我國國情的土地估價的理論、方法和技術標準。制定頒布了《城鎮土地分等定級規程》和《城鎮土地估價規程》兩個國家標準和《農用地分等規程》、《農用地定級規程》和《農用地估價規程》3個行業標準。這些標準已成為土地估價與地價管理應遵循的技術規范。

    三是建立起了具有中國特色的、以基準地價、標定地價和協議出讓最低價為核心的地價體系。自1999年以來，國土資源部將直轄市、省會城市、計劃單列市以及非農人口在100萬以上的大城市納入了新一輪國土資源大調查土地價格調查的范圍，在全國啟動新一輪基準地價更新工作，并加大地價信息公開力度。目前，全國99%以上的城市、85%以上的縣城和70%以上的建制鎮已完成基準地價更新工作，初步建立起了城鎮建設用地價格體系，大多數市、縣已將各類地價結果向社會公布。同時，在25個省、自治區、直轄市部署開展了農用地分等定級估價工作，初步建立起了農用地等、級、價體系。

    四是建立了城市地價動態監測體系。2001年以來，在城市基準地價更新的基礎上，建立了覆蓋直轄市、計劃單列市、省會城市以及長江三角洲、珠江三角洲、京津地區50個主要城市的，以標準宗地的標定地價為監測對象的城市地價動態監測體系。全面系統地對城市地價及相關信息進行動態監測、收集、整理和分析，及時把握土地市場地價動態變化，為領導機關決策提供科學依據，為市場投資提供服務。有關監測成果在宏觀調控中發揮了重要作用。

    五是造就了一支具有較高專業素質的土地估價隊伍，形成了一個正在不斷發展壯大的土地估價行業。目前，通過國家考試認證，取得土地估價師資格的人員共有27000余人，從事土地估價的機構近2000家，執業土地估價師10000余名，從業人員數萬人。適應建立和完善市場經濟體制和改革政府行政審批制度的要求，進行了土地評估機構與政府主管部門脫鉤工作，取消國有企業改制土地估價結果確認制度，建立了土地估價報告備案制度，改革了土地估價人員和機構監督管理方式，從根本上解決了土地評估行業平等競爭和獨立、客觀、公正執業問題。目前，土地估價行業已成為社會主義市場經濟健康運行不可或缺的中介行業，在國有企業改制、城鎮基準地價評估確定、地價動態監測等工作中發揮了重要作用。

    地價管理改革的方向

    地價作為反映一個地區和城市經濟社會發展水平和土地供求狀況的指標，是由市場決定的。土地市場發育和規范的程度，要以地價形成機制的狀況來衡量。因此，下一步深化地價管理改革基本思路是，以貫徹落實《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》和《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》精神為指導，以落實嚴格的土地管理制度為前提，以建立反映土地資源稀缺約束條件的土地價格體系和管理制度為目標，進一步深化改革，完善市場形成土地價格的機制，充分發揮地價的杠桿作用，促進土地資源的優化配置，實現節約集約用地的目標，為經濟社會可持續發展提供土地資源保障。

    (一)從嚴從緊控制建設用地供應總量

    供求關系是市場運行的最基礎關系。嚴格控制建設用地供應總量是加強地價管理的基礎條件，是培育和規范土地市場、促進土地節約集約利用的前提，也是調整經濟結構、轉變經濟增長方式、建設節約型社會的客觀需要。2003年以來開展的土地市場秩序的治理整頓，已有效遏制了亂占濫用耕地、盲目擴大建設用地規模的勢頭，但反彈壓力仍然較大。當前，在建設用地供應上仍要實行從嚴從緊的政策，嚴格執行規劃計劃，嚴格土地用途管制，嚴格保護耕地，發揮規劃計劃在控制建設用地規模、布局方面的作用。在嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用年度計劃的基礎上，探索建立城市土地供應計劃制度，合理確定城市土地的供應總量、結構和進度，促進土地市場公開、安全、穩定運行。

    (二)大力推進土地市場建設，完善地價形成機制

    修訂《劃撥用地目錄》，嚴格限定劃撥用地范圍，擴大土地有償使用的范圍，推進經營性收費基礎設施用地逐步納入有償使用。堅定不移地執行經營性用地的招標拍賣掛牌出讓制度，推行工業用地的招標拍賣掛牌出讓，不斷提高土地資源市場配置的程度。強化對協議出讓土地的監管，建立協議出讓土地的公示制度，禁止非法壓低地價招商引資。加強土地有形市場建設，為土地的公開交易提供平臺。建立土地成交價格申報制度，對低于市場價成交的土地，政府可優先購買，防止非法交易。
(三)加大土地供應調控力度，穩定土地價格
穩定房價、地價，保障房地產市場健康持續穩定發展是當前土地供應調控的重要任務。要在嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃的前提下，根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應總量、結構、供應方式、供應節奏及供應時間。對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量。要不斷完善土地供應方式，對不同用途的房地產開發用地要根據市場狀況，靈活確定招標、拍賣、掛牌方式。
(四)研究土地節約集約利用的地價政策，發揮地價杠桿調節作用
保護耕地和保障發展用地是土地管理要解決的兩大難題。當前我國正處在工業化、城鎮化的快速發展時期，各項建設對建設用地的需求巨大，給耕地保護、土地供應帶來了很大壓力。同時，建設用地粗放利用、閑置浪費又較為普遍，節約集約用地的潛力很大。如何利用地價杠桿優化配置土地資源，使土地資源得到集約利用，是我們當前必須解決的一個大問題。各級國土資源管理部門在實際工作中，積極探索，積累了不少寶貴的經驗。如無錫市制定了地價與土地集約度的調節系數，對土地利用率低的項目提高供地價格，對土地投資強度高的項目降低廠房租金、地方稅收等。同時通過調整土地收益分配鼓勵節約集約用地。如企業盤活存量土地，利用原有廠區土地進行增資擴建或改造的，免交增加建筑面積的土地出讓金。寧波市對高科技、高效益的工業用地以及民辦的文教用地，在土地的供應上和價格上給予適當優惠，不僅有利于土地的優化配置和產業結構的調整，也有利于城市經濟的協調發展。

    (五)加強地價管理的基礎建設，完善市場服務體系

    一是要建立健全土地市場動態監測制度，積極引導合理的土地需求。信息公開是市場經濟的必要條件。當前，在房地產市場、土地市場中存在的突出問題之一就是信息不對稱。一些城市土地供應計劃不透明，供求信息沒有充分公開，開發商等用地者不能根據政府的土地供應計劃和房地產市場需求情況來確定投資計劃，在以競標等方式取得土地時存在著盲目性。當前，要進一步加強城鎮基準地價的確定與公布工作，擴大地價監測范圍，增加監測城市數量和監測點；加大對土地供需、地價動態變化情況等重要市場信息的分析力度，及時判斷和把握土地市場運行狀況，研究分析土地供需的矛盾，科學預測房地產開發對土地的需求。要定期不定期的采取多種方式和渠道及時向社會發布土地供應計劃、已供應、正在開發、待開發等土地供應數量、結構和分布情況，以及地價動態變化情況等基本信息，引導市場需求，穩定市場預期，防止地價大起大落。
二是加強土地估價行業監管，提高服務質量。一要進一步完善制度。要根據新的形勢和新的要求，不斷建立健全以人員管理為主、機構承擔責任和風險的行業管理規章制度，保證行業的規范發展。二要制定發展規劃，保證行業的有序發展。要根據當前土地估價行業的現狀，不斷總結存在的問題，結合市場要求，對下一步的發展進行認真研究、規劃，保證行業的有序發展。三要抓住重點，切實解決當前土地估價行業存在的突出問題。如搞虛假評估，迎合委托方不正當要求；搞惡性競爭，給關系人提取高額回扣等。四要抓好行業的誠信建設，建立起以執業技術為基礎、職業道德為支撐、社會監督為保障，信息公開、公平競爭、優勝劣汰的誠信體系，提升土地估價行業的社會信用度。