房地產司法委托評估中的誤區
隨著法制規則向各個領域的延伸和滲透，各類經濟糾紛、司法委托的評估不斷增加，在房地產估價中，房地產估價師如果對有關政策法規或是估價理論理解得不夠透徹，就會陷入怪圈，步入誤區。
一、拍賣底價比應補地價還低
房地產司法委托評估中，最常見的一類估價就是拍賣底價的評估，該類評估的技術路線是先評估出估價對象的正常市價，然后調查了解當地房地產拍賣市場行情，對比類似房地產的拍賣市場成交價格比正常市場價格偏低的幅度以確定折扣率，最后以正常市價乘以折扣率，得到拍賣底價。
對于土地來源是行政劃撥的房地產，深圳市拍賣行的慣例作法有兩種：
1 、以完全商品房的拍賣底價為依據進行拍賣，拍賣后，從拍賣款中扣除應補地價及賣方稅費，剩余的拍賣凈值才由債權人或業主受償。
2 、以房地產的權益價格（即完全商品房的價格減去應補地價）的拍賣底價為依據，拍賣后由競買人另外補交地價。
由于完全商品房的正常市價比較容易取得，而慣例1 的拍賣方式在拍賣實務中也更多地被運用，所以，實務中按照慣例1 去模擬的估價技術路線有時就會出現以下問題：案例：某寫字樓的土地來源是行政劃撥，應補地價為2900元／平方米，該寫字樓在估價時點的正常市價（完全商品房市場價格）為4000元／平方米，同類寫字樓房地產拍賣成交價是正常市價的70％，這時拍賣底價若取4000×70％＝2800元／平方米，就比應補地價還低100 元／平方米。
對于這類問題的解決，常見有兩種方法：1 、根據《城市房地產管理法》，劃撥土地使用權必須補辦出讓手續才能轉讓。按照估價的合法原則，最后確定的拍賣底價應至少等于應補地價，即2900元／平方米。
2 、案例中的拍賣底價是將含應補地價在內的正常市價整體打了一個折扣，而實際應補地價并不減少，所以，上述拍賣底價可按以下測算得到：拍賣低價＝（正常市價－應補地價）×70％＋應補地價＝（4000－2900）×70％＋2900＝3670元／平方米筆者認為，方法2 處理的結果是認同下面這個事實情況：拍賣底價是正常市價的3670÷4000＝91.75 ％，與通常拍賣市場的實際偏低幅度不符，也就是說，以這個價格作底價根本拍賣不出去。筆者認為，方法1 既堅持合法原則，又符合市場規律，不失為一種解決的辦法。
二、應補地價－實際補交地價＝△，出現的余額△歸誰？
拍賣目的的估價結果通常如下：
拍賣底價總值 應補地價 預計稅費 拍賣底價凈值 ___ ① ② ③ ④
應補地價是合同上已簽定的或按正常土地標準算出的。
一般來講：④＝①－②－③但是，實務中經常遇到實際補交地價隨付款方式的不同而不同，比如一次性付清可打折等，從而出現余額△＝應補地價－實際補交地價。這時采取不同的拍賣方式，△的歸屬也不同。
拍賣行若以拍賣底價總值①為依據進行拍賣，拍賣后直接從拍賣中扣除應補地價，則△歸賣方（債權人或業主）所有；拍賣行若以拍賣底價凈值④為依據進行拍賣，由買家另外支付需補地價，則買家可少付，相當于余額△歸買家所有。
當余額△金額比較大的時候，買賣雙方事后會就余額△的歸屬問題重新向法院申請裁定，法院也會對原來的評估結果提出質疑。
其實，這個問題的關鍵在于拍賣行究竟應該以拍賣底價總值為依據？還是以凈值為依據？評估報告結果中拍賣底價總值、凈值同時出具是否適當？
看法1 ：《城市房地產管理法中》規定，劃撥土地使用權來源的房地產轉讓時，由買受人補交地價。那么，拍賣時，就應以拍賣底價凈值為依據進行拍賣，然后由競買人補交地價。顯然余額△歸競買人所有。
看法2 ：由于商品房市場較為成熟，拍賣底價總值與凈值相比，市場可比程度高，價格直觀，易于估算，易于被買家認同。
而拍賣底價凈值難以單獨估算，它依賴于拍賣底價總值與應補地價及稅費之差額的測算，如果應補地價及稅費發生變化，則拍賣底價凈值就會隨之改變。反過來，如果以拍賣底價凈值加實際應補交地價及稅費推導得出的另一拍賣底價總值，未必符合類似房地產拍賣市場行情。所以，筆者認為，拍賣時，應以拍賣底價總值為依據。出具的報告結果，除正常市價外，有拍賣底價總值即可，并說明所含參考應補地價及稅費為多少。
列示如下：
拍賣底價總值×××元（含參考應補地價及稅費×××元）
筆者認為，既然由市場模擬出來的拍賣底價總值，更易為市場所認識，因此余額△歸賣方（債僅人或業主）所有。
我們還可以舉一個例子來驗證上述結論是否正確。假如拍賣時點與估價時點的應補地價政策發生了變化，拍賣時點應補地價有了優惠，從而產生△＝應補地價－實際補交地價，那么在拍賣時點，房地產的權益價格＝評估總值－實際補交地價，由于實際補交地價比原應補地價少了，那么歸屬于原產權人的房地產的權益價格就提升了，若市場保持平穩的話，所提升的權益價格則剛好是△，所以△歸賣方所有合理。
三、房地產的權益價格≠房地產的市場價格
司法委托的評估中，不僅要評估出房地產的市場價格，而且要評估房地產的權益價格。有時候權益價格≠市場價格，常見例子如下：①只付了部分樓款的房地產（沒有房地產證，只有購房合同及付款憑證）
房地產的權益價格＝房地產的市場價格－尚需支付的樓款。
②欠付多年物業管理費的房地產房地產的權益價格＝房地產的市場價格－所欠管理費③尚未繳清地價的房地產房地產的權益價格＝房地產的市場價格－欠繳地價款④共有房地產其中某一權利人相對于該房地產的權益價格＝房地產的市場價格×權利份額上述房地產的市場價格是在估價時點上的市價，如果市場價格跌幅較大，或者所欠費用不斷增加，可能出現等式右側為零或負值的現象，這時，只能認為該房地產在估價時點上的權益價格為0.由此可見，權益價格并非等同市場價格，評估時應分別列出。
四、法律關系錯綜復雜
——拍賣評估與糾紛評估相混淆——司法工作范疇與評估范疇相混淆司法委托的評估中，有些是為了裁決糾紛，有些是為了拍賣和處置，估價師接受委托時，一定要搞清估價目的，以及相關案子的來龍去脈，然后才能確定本次評估的價格內涵以及估價技術路線，否則就會出現差錯。
案例：開發商（甲）將其擁有的一宗地的土地使用權抵押給銀行（乙），后由施工單位（丙）墊資完成了樁基礎。甲丙因樁基礎成本的多少產生糾紛，甲方一直沒有支付，兩年后，由于（甲）未能償還貸款，需要強制拍賣該宗地及地上物，這時宗地規劃有改動，樁基不再適用，法院希望評估公司評估出拍賣底價，并分別算出歸屬于銀行與施工單位的金額。
對于此類評估，估價師應注意把握尺度，只做估價師職責范圍內的事，不可以眉毛胡子一把抓，越職論事。上例中，我們可以分兩步走：第一，先評估出兩年前已投入的樁基礎的成本價格，為甲丙糾紛的解決提供參考依據。我們這時所確定的價格內涵是“樁基礎的成本價格”。估價技術路線是參考兩年前的造價標準以及已投入的工程量。
第二，評估宗地及地上物的拍賣處置價格，價格內涵為其在拍賣市場最有可能的承接價格。這時，當然不能采用宗地價格加上樁基成本價格的估價方法，因為該宗地又有了新的規劃，已投入的樁基礎不再適用。應以假設開發法為估價路線，該樁基礎不但形成不了價值，反而對宗地的價值形成負面影響，空地比其更好用，因此出現已完成樁基的宗地價小于空地價格的現象。
筆者認為：估價師只需對上述兩個價格進行評估，至于對估價結果的合法分配問題屬于司法工作范疇，應由法官來把握。
五、裝修價值的不同考慮
案例1 ：對于賠償承租人裝修價值的評估，首先需要了解房地產的產權情況，以及估價時點前幾年房屋裝修的次數及標準，注意界定出承租人的裝修時間和裝修范圍，然后，依據重置成本結合成新率，即可得到結果。但是，實務中經常會遇到當事人雙方為要補償的裝修范圍爭執不休，因為有些裝修并非是現承租人裝修的，而是前幾輪承租人留下來的，應該已歸業主所有，在此不必賠給現承租人。
但暫時剝離不出來，這時，我們只能對估價時點上的全部裝修進行評估，分別給出重置價、成新度、現值，并在報告中聲明：只估裝修市值，不議權益歸屬，提供證據保全，為以后裁決提供參考依據。
案例2 ：房地產拍賣目的的評估，其裝修價值不能按其實際市場價值全部考慮，只能適當考慮，因為買家未必認同這個裝修風格，考慮的比例要依不同房地產類型，具體裝修情況以及市場對于這種裝修風格的認可程度而定，不可一概而論。
案例3 ：法院將債務人的房地產以物抵債后，仍不夠償還債務，債務人（某裝修公司）在征求債權人同意的情況下，按債權人的設計要求對已抵債房地產進行了全新裝修，擬用裝修價值繼續償還債務，該項以裝修抵債的評估中，對于裝修價值可以按照市值完全考慮，不必折減。
總之，司法委托的評估，法律關系、產權關系錯綜復雜，各種資料又往往殘缺不齊，政策性強且變動較大，稍不注意就會陷入誤區，所以，評估時應該特別小心謹慎。
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