本報訊 近日，廣東省佛山市中級人民法院對一起因買房送露天陽臺引起的共有權糾紛案作出終審宣判，維持了認定開發商授權業主專有使用露臺的約定不能對抗其他業主的共有權益，獨占業主必須停止侵權行為、恢復原狀的一審判決。
法院審理查明，原告馬某是佛山市禪城區某花園小區湖暉樓26樓A房的權屬人，兩被告洪某夫婦是該樓27樓B房權屬人。Ａ單元為26層，與之相鄰的B單元為32層。原告的住房系頂樓，上為露臺。兩被告的房屋開門就可以面向原告上方的露臺，且購房時其與開發商約定，該露臺為其專用平臺。兩被告收樓后，擅自封閉原設的房屋大門，在公用走道上安裝防盜門，將部分走廊面積及訟爭露臺封閉獨自占有使用，還擅自在露臺上建小房一間，在旁邊種植花草樹木、搭建魚池，并在魚池中設假山，裝有水泵、供氧機不停運作。原告認為被告魚池內假山流水和水泵、供氧機的馬達轟鳴產生噪音，影響自己的睡眠，露臺上花草樹木產生的枯枝敗葉、飛蟲、螞蟻隨風吹進自己家里，影響自己正常生活，于是把兩人告上法庭。
另查明，今年2月23日，佛山市禪城區城市管理行政執法局認定，洪某夫婦在未取得《建設工程規劃許可證》的情況下，擅自在露臺上實施建設行為違法，決定限兩被告25日內無條件自行拆除上述違法搭建的棚屋。但兩被告拒收決定書。
一審法院認為，兩被告的產權證面積內不包含訟爭露臺，雖然開發商在賣房合同中約定將訟爭露臺給兩被告專有使用，但未能舉證證明該露臺在規劃上即專屬于其住宅面積或他們的使用已經經過全體共有權人同意。且屋頂平臺屬于建筑物基本結構，具有公共性、非排他使用性，法院據此認定該露臺屬于建筑物共用部分，兩被告與開發商間對露臺使用權的約定違法無效。綜上，法院認為，兩被告封閉訟爭露臺獨占使用，并占用產權證上明確載明為公用的走道，分割了包括原告在內的其他共有人的共有權，鑒于行政管理部門已經對兩人在露臺違章搭建作出處理，遂判決停止占用訟爭露臺及公用走道，恢復露臺及公用走道原狀。
宣判后，兩被告不服，提出上訴。
二審法院審理后依法作出上述判決。
連線法官
公用露臺不得擅自處置
買房送露臺是房產開發商常見的促銷噱頭，在本案中卻成了違法行為。對此，佛山市禪城區人民法院房產庭庭長李詠梅說，最高人民法院新頒布的《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條第二款明確規定，建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地等除外。也就是說，除非開發商在規劃樓宇時，將露臺的用途設計為供部分業主專有使用外，我們一般都應當認為露臺屬于整棟樓宇全體所有權人或使用人共同所有和使用。商品房開發商若將其贈送給個別購房者，或者指定由個別購房者專門管理使用，均構成對其他購房者天臺使用權的侵害，其贈送以及指定行為應屬無效行為。
如果開發商要將上述露臺使用權歸業主個人，必須根據物權法的規定，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
法官同時提醒購房者，對于買頂樓送露臺這種“天上掉下來的大餡餅”，需要盡到審慎義務，查清楚商品房規劃時是否明確將露臺的所有權和使用權附隨商品房劃歸部分業主專有使用，以及在房屋買賣合同中，是否注明露臺的產權問題，否則千萬不要為了這些“空中樓閣”多付錢。（安 健）
