轉自房地產時報
銀行貸款不成，將直接影響房屋買賣交易的順利進行。由此產生的“后遺癥”頗多，違約責任應該如何界定，如何正確操作書面解除合同？銀行貸款收緊后，由此引發的系列問題值得思索。
■典型案例：
2008年9月，買賣雙方簽訂了房屋買賣合同，買方辦理銀行貸款時，因為個人信用紀錄不良，銀行拒絕向其放貸。買賣雙方協商后，買方決定向另一家銀行申請購房貸款。雙方為此于10月重新簽訂了合同，并將最后過戶期限向后推遲三個月，定為今年3月9日。雙方在“補充協議”中約定：辦出貸款后的十日內辦理產權過戶手續。之后，買受方請中介公司代為向新的銀行申請貸款，但最終新銀行也以信用問題為由拒絕了貸款申請。此時已經過了過戶期限，出售方兩次發函催告后，通知買方解除了合同，隨后委托律師提起訴訟要求買方支付違約金。
這一案例非常典型，有三大問題值得思考：一、銀行貸款失敗導致交易不成時法律責任的區分；二、約定最后過戶期限時要注意的問題；三、書面解除合同的正確方法。
問題一：
銀行貸款不成后如何界定法律責任
一般當銀行貸款失敗時，當事人應當及時采取其他方式籌措資金履行付款義務。但是有時銀行貸款會受到金融政策調整的影響，突然變更放貸成數或收緊放貸口徑，當事人難以完全預見這種風險。對類似這樣的情況，今年4月出臺的《最高人民法院關于適用 〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條規定，“合同成立以后客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，并結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。 ”
本案中個人信用紀錄原因導致的貸款失敗應如何定性，上海市高級人民法院發布的《宏觀政策調控后房屋買賣糾紛若干問題的解答》第三條明確規定：“房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成，確實嚴重影響其履約能力，房屋買賣合同事實上已不可能繼續履行，且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個人原因所致，房屋買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。 ”
由此可見，如果是買受人的信用低等個人原因導致的貸款不足或不成，買受人是無權主張解除合同的，換言之，其仍然應當承擔付款義務或承擔違約責任。
至于買受人主張中介公司對沒有辦出貸款負有責任的說法，筆者提醒大家：銀行貸款只是買受方付款的一種方式，付款義務始終是買受方的而不是中介公司的責任。完全依賴中介公司辦理貸款而以為自己可以不負責任的想法是錯誤的。買受方應當及時關心自己銀行貸款辦理的成功與否。
問題二：
約定最后過戶期限時要注意的問題
買受方在庭審中提出：補充協議中約定的最后過戶期限是辦出貸款后的十天內，而補充協議的效力應高于買賣合同，所以在買受人未辦出貸款的情況下，過戶具體日期并未確定，還不能算違約。
其實，雖然補充協議的效力高于買賣合同，但是補充協議和買賣合同對于過戶日期的約定實際上并不矛盾。因為根據實踐中的交易習慣，補充協議約定的辦出貸款后的十天是指在3月9日之前一段時間內，3月9日是過戶的最后期限。本案中中介公司到庭說明了情況，使得這一交易習慣問題得以澄清。
從中可以看出，為了避免糾紛，在補充條款或補充協議中約定過戶期限時，應當注意與買賣合同中的過戶條款（格式文本第六條）相銜接，明確指出在貸款不成的情況下，以該條約定的時間為最后期限。
問題三：
書面解除合同的正確方法
房屋買賣中，經常遇到需要向對方發送書面通知來解除合同或催告履行義務的問題。本案中出售方就發送了兩個重要書面文件：催告函和解除函。正確發送書面文件是保護自身權益的重要方面。以下幾個要點應予注意：第一、要及時。比如，合同約定當一方發出解除合同通知后五天內另一方有權提出異議，則及時提出書面異議就可以使對方直接解除合同的目的落空。第二、要符合合同的約定。比如合同約定在行使合同解除權之前應當給對方合理期限履行義務，那么在發送解除通知之前就需要先發送催告履行的文件。第三、要明確、合法。解除合同的書面通知的內容要明確表示出解除合同的意思，比如措詞不能以“終止”或“到期”等來代替解除的意思。第四、要注意留下聯系方式。如果要求對方配合自己處理相關事宜，則應當寫有聯系方式，否則可能給對方留下可乘之機。第五、要注意保存證據。發出的書面通知等應當備有復印件副本，發送宜用掛號信或郵政快遞等方式并索取、保存寄送憑證，以備訴訟所需
