我國城市化進程正在加速，一些大城市棚戶區改造已基本完成，但尚存部分低、多層住宅，這些低、多層住宅區因四周新建高層林立而形同城市“盆地”，其居民采光權益和房屋價值受到侵害、擠壓，相關訴訟增多。本文就相關問題進行探析。
城市住宅相鄰采光妨害糾紛的起因與特點
城市住宅相鄰采光妨害糾紛案的起訴事由大致有四種：一是在規劃許可合法、開發商建房亦符合規劃許可的情況下，相鄰業主以其住宅采光時間比被告建房前有所減少而起訴。二是在規劃許可合法、開發商違反規劃建房的情況下，因高樓業已建成不可能拆除，相鄰業主以開發商違規建房妨害其采光而起訴。三是在開發商按規劃許可建房，但該規劃許可被行政判決確認違法，因大樓不能拆除重建，當事人在行政訴訟中又未獲國家賠償，故向受益開發商起訴相鄰妨害賠償。四是規劃許可被行政判決確認違法，而開發商又違反該規劃許可建房，因大樓拆違重建不符合社會整體利益，原告在行政訴訟中未獲國家賠償而以相鄰采光妨害起訴開發商。
此類相鄰案件的特點是：１.群體性。被摩天大樓遮擋的住宅業主們往往基于共同利益而抱團訴訟。２.涉穩性。此類糾紛涉及開發商、地方政府與相鄰居民的利益矛盾，如處置不當可能引發社會沖突和群體上訪。３.損失補償復雜性。此類案件中如何認定相鄰采光妨害的構成、采光時間的減損量，以及如何計賠損失額，目前無相關規定可依。
關于城市住宅相鄰采光妨害糾紛的法理解讀與法律法規梳理
住宅相鄰采光妨害指不動產上相鄰建筑各方應當為他方從室外采進適度陽光提供便利或接受限制，而一方建筑物妨害了相鄰方住宅合法擁有的日照時間長度，對此應按相鄰關系加以調整。
我國民法通則第八十三條把不動產的通風、采光確定為相鄰關系范疇。住宅通風、采光實際由相鄰建筑的高度、間距和相互位置所決定，而城市建筑的高度、間距和相互位置都由城市規劃部門依法確定，所以住宅相鄰采光妨害的構成與認定，與城市建設規劃法規具有緊密關聯。建設部1999年發布關于《住宅設計規范》國家標準的相關通知，對住宅日照的設計標準作出若干規定；我國城市規劃法、城鄉規劃法，均授權政府根據當地經濟社會發展的實際制定城市總體規劃和房屋建筑標準。地方政府根據相關法律也有相關具體規定，如上海市政府2003年發布《上海市城市規劃管理技術規定（土地使用建筑管理）》（以下簡稱“城市規劃規定”）第二十七條規定：“高層居住建筑與低層獨立式住宅的間距，在規定范圍內保證受遮擋的低層獨立式住宅的居室冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續兩小時；與其他居住建筑的間距，應保證受遮擋的居住建筑的居室冬至日滿窗日照的有效時間不少于連續一小時。”（以下簡稱“冬至采光時間”）并規定其同時應當符合高層居住建筑與低、多層居住建筑平行布置、垂直布置及其他形態布置時的特定間距要求。我國物權法第八十九條規定：“建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。”綜上，民法通則和物權法均已把住宅采光糾紛納入相鄰關系調整范疇，物權法還把相鄰建筑是否符合國家有關工程建設標準確定為相關審查要件。
城市住宅“冬至采光時間”的認定及糾紛裁判原則
法院如何審查確認相鄰采光妨害的構成，在審判實務中存多種觀點：一、主張原告住宅原有的“冬至采光時間”在被告建房后有所減損即構成相鄰采光妨害。二、主張原告住宅“冬至采光時間”低于最低標準始構成采光妨害。三、主張原告住宅由現行合法規劃許可所設定的“冬至采光時間”，在被告建房后有所減損即構成相鄰采光妨害。筆者贊同觀點三，相關理由如下：
觀點一以物權在先理論為據，主張后建建筑即使符合合法規劃許可要求，亦應對在先建筑采光時間的減損承擔相鄰妨害責任，似失之于寬。民法理論中的“物權在先”基于土地私有權，而我國城市土地屬國家所有，房屋產權人僅擁有土地使用權，政府有權對城市國有土地的使用依法調整。我國城鄉規劃法第九條規定，當規劃部門根據城市建設需要，依法對城市現有房屋土地重新規劃建造新建筑時，任何單位和個人都應當遵守。所以城市民宅應當接受合法規劃許可對于本建筑原有“冬至采光時間”所作出的調整和限制。相鄰小區開發商依據合法規劃許可所建之高樓即使對原告住宅“冬至采光時間”有所減損，亦不構成相鄰采光妨害。
觀點二以住宅“冬至采光時間”的最低標準為據，認為原告住宅須低于該最低標準始構成相鄰采光妨害，該觀點則失之于嚴。如上海市，因為住宅“冬至采光時間”的最低標準屬規劃許可中的極限和紅線。被新建高樓遮擋的某多層住宅樓，其采光最差的底層“冬至采光時間”須滿一小時，則其以上樓層的大多數住宅都超過一小時。但無論“冬至采光時間”是等于或者多于一小時，都屬于多層民宅的合法采光權。所以觀點二關于城市多層民宅采光權僅限于冬至日一小時的主張，因于法無據而不能成立。
因此，城市民宅基于相鄰關系所能主張的合法采光權益，應是由相關現行合法規劃許可所設定的“冬至采光時間”特定長度。如果相鄰建房使該時間有所減損，即構成相鄰采光妨害。同理，城市民宅依據現行合法規劃許可所享有的“冬至采光時間”并非永恒不變，當規劃部門今后根據城建需要，依法對其相鄰小區做出新的規劃時，其現有住宅光照時間長度亦應隨之改變。
根據城市住宅相鄰采光妨害糾紛的不同情況，筆者認為在案件裁判中可作以下區別對待：1.對于規劃許可和開發商建房均合法，經鑒定原告房屋“冬至采光時間”達標的，應確認不構成相鄰采光妨害。原告以其“冬至采光時間”比被告建房前減少為由起訴的，應從實體上駁回原告訴請。2.對于規劃許可合法，開發商違規建房但已接受規劃行政處罰的，應以規劃許可中原告房屋本應享有的“冬至采光時間”為依據，經鑒定現有所減損的，應確認相鄰妨害，判令被告開發商適當賠償損失。3.對于開發商按規劃許可建房，但該規劃許可違法，或者規劃許可與建房行為均違法，因房屋不能拆除重建、行政訴訟中未獲國家賠償而受害方以相鄰采光妨害起訴受益開發商時，對原告可主張的“冬至采光時間”，應按該幢住宅中采光最差一戶的“冬至采光時間”達到一小時時，原告住宅的可采光時間長度來確定。如經鑒定現有所減損的，應確認構成相鄰妨害，判令受益開發商適當賠償損失。
“冬至采光時間”減損的具體補償方法及尺度
在住宅相鄰采光妨害構成時，即使原告主張按規劃許可方案或者規劃標準恢復原狀、排除妨害，因建造高樓耗資巨大，從社會整體利益考量，高樓建成后一般不可能拆除再建，只能以賠償損失方式予以救濟。民法通則第八十三條中所稱的“賠償損失”，應是指相鄰損害方除“停止侵害，排除妨礙”外，還應對妨害存在期間受害方所遭受損失予以賠償。而城市住宅相鄰采光妨害中的賠償，則是在不能排除妨害時，由加害方就長期采光妨害對受害方給予賠償。對此首先應將原告合法采光時間的被減損量，通過司法鑒定予以固定。至于如何確定賠償方法和尺度，目前無規定可依，所以司法實務中有不同做法：有的把原告房屋在被遮光前后的市場價值分別估價，按兩者差價由被告作賠償；有的根據原告采光受妨害房屋的建筑面積，按每平方米數百元由被告作賠償；有的根據原告“冬至采光時間”的減損量，按每分鐘數千元由被告作賠償。其中委托估價最簡單，但采光受損的價值評估因缺乏政策依據且較敏感，評估單位一般不愿受理。而每平方米計賠數百元與每分鐘計賠數千元，則法官自由心證幅度過大，在計算依據及合理性方面亦存異議。
筆者認為，可區分采光時間減損的不同時間段即相鄰采光妨害的程度不同，并兼顧受害房屋的面積大小以及地段、價值等因素，按每減少一分鐘折合若干元，分階段作遞減式補償。如“冬至采光時間”低于一小時的多層住宅，首先應由被告方置換或收購房屋，如原告自愿接受補償的，對低于一小時的被減損時間可按每分鐘一千元到數千元標準予以補償；凡超出一小時低于兩小時的被減損部分，應較前減半支付；凡超出兩小時的受妨害部分，則再減半支付。
此外，對于雖按照合法規劃許可建造，但事實上對原告住宅原有“冬至采光時間”造成較大減損的被告房屋，被告開發商在訴前業已對同一小區內相近情況業主作出補償的，則可按公平原則和有利社區和諧原則，判決被告給予原告相近尺度補償。
（作者單位：上海市長寧區人民法院）
