北京朗琴園小區(qū)業(yè)主宋先生認為小區(qū)嘉浩物業(yè)公司沒有在宣武區(qū)人民政府備案，拒絕繳納物業(yè)費，被嘉浩物業(yè)公司告上法庭。近日，北京市第一中級人民法院終審認定，物業(yè)公司接受朗琴園業(yè)委會的委托對朗琴園小區(qū)進行物業(yè)服務(wù)，雙方簽訂的《北京市宣武區(qū)朗琴園物業(yè)管理權(quán)信托契約》合法有效，該契約對朗琴園小區(qū)的全體業(yè)主均具有約束力，宋先生應(yīng)繳納拖欠物業(yè)費2800元。
嘉浩物業(yè)公司于2002年10月25日被北京市建設(shè)委員會批準準予從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)，資質(zhì)等級為貳級。嘉浩物業(yè)于2007年9月與北京市宣武區(qū)朗琴園小區(qū)業(yè)主委員會簽訂《北京市朗琴園物業(yè)管理權(quán)信托契約》，約定由嘉浩物業(yè)公司為朗琴園小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，規(guī)約同時授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以直接采取訴訟途徑解決業(yè)主拖欠物業(yè)費的行為。后來由于業(yè)主宋先生拒絕繳納物業(yè)費，嘉浩物業(yè)公司將其告上法庭。
宋先生辯稱，嘉浩物業(yè)公司是和朗琴園業(yè)主委員會簽訂的信托式服務(wù)協(xié)議，與嘉浩物業(yè)公司有利害關(guān)系的是業(yè)委會或業(yè)主大會，嘉浩物業(yè)公司應(yīng)當向業(yè)委會收取費用，而不是向業(yè)主收取物業(yè)費。另外嘉浩物業(yè)公司至今沒有在宣武區(qū)人民政府備案，宋先生不認可沒有在政府備案的公司的服務(wù)。
庭審中，嘉浩物業(yè)公司提交了《日常保潔服務(wù)合同》和《保安服務(wù)合同》，用來證明其提供了保安、保潔服務(wù)。
法院認為，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會有權(quán)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。
本案中，嘉浩物業(yè)公司接受朗琴園業(yè)委會的委托對朗琴園小區(qū)進行物業(yè)服務(wù)，且雙方簽訂了《北京市宣武區(qū)朗琴園物業(yè)管理權(quán)信托契約》，該契約對朗琴園小區(qū)的業(yè)主具有約束力。嘉浩物業(yè)公司于2007年進入朗琴園小區(qū)后為小區(qū)業(yè)主提供了事實上的物業(yè)服務(wù)。宋先生作為朗琴園小區(qū)的業(yè)主，理應(yīng)遵守《北京市宣武區(qū)朗琴園物業(yè)管理權(quán)信托契約》和朗琴園業(yè)委會制定的《朗琴園小區(qū)管理規(guī)約》的相關(guān)規(guī)定，在接受了嘉浩物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)上，按時、按約交納物業(yè)費。對于宋先生提出的嘉浩物業(yè)公司主體不適格的抗辯理由，因嘉浩物業(yè)公司系朗琴園業(yè)委會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對小區(qū)提供了事實上的物業(yè)服務(wù)，且宋先生是原告提供物業(yè)服務(wù)的實際受益人，嘉浩物業(yè)公司通過訴訟向宋先生主張物業(yè)費符合法律規(guī)定。嘉浩物業(yè)公司雖沒有備案，可是持有北京市建設(shè)委員會頒發(fā)的資質(zhì)證明，并在庭審中提交了保安、保潔方面的相關(guān)合同，宋先生的抗辯理由法院不予采信。據(jù)此，法院作出上述判決。
