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房地產開發 |
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| 房屋糾紛相關問題 |
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作者：石家莊土地房產律師編輯
出處：法律顧問網·涉外m.dl735.cn
時間：2009/12/2 10:52:00 |
房屋糾紛相關問題
1.房屋所有權以什么為準？
答：根據《城市房地產管理法》“第五十九條 國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”的規定，房產證是最具有效力的房屋所有權憑證，認定房屋產權一般就以房產證為準。
2.婚前個人購買的房產婚后是否轉化為夫妻共同財產？
答：根據《婚姻法》“第十八條 有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：(一)一方的婚前財產；”和《最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）》“第十九條 婚姻法第十八條規定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。”個人在婚前購買的房屋屬于婚前個人財產，除非有特別約定，不會因婚姻關系而轉化為共同財產。
3.辦理房產證需要找哪個部門？
答：根據《城市房地產管理法》“第六十條 在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發房屋所有權證書”辦理房產證一般在縣級以上地方人民政府房產管理部門。
4.房屋產權交易一般應該準備哪些材料？
答：一般情況下應該準備以下材料：（一）買賣雙方身份證明原件；（二）房屋所有權轉移登記申請書；（三）原房屋所有權證；（四）雙方簽署的房屋買賣合同；（五）房屋所有權證附圖；（六）各項完稅憑證。
5.開發商未按照合同期限辦理房產證，應如何追究開發商責任？
答：一般情況下，雙方在購房合同中應該明確約定出現這種情況時開發商的違約責任，如果有約定就按照約定方式承擔責任。另外，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》“第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”在雙方沒有約定的情況下，可按照該條規定要求開發商承擔責任。
6.購買房屋時，應該注意審查哪五證？
答：在購房過程中，一般應注意審查土地使用權證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證。
7.交付的房屋與當時的宣傳資料嚴重不符怎么辦？
答：根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》“第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”如果當時出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，可視為合同內容，如果最后與交付房屋不符，可要求出賣人承擔違約責任。
8．開發商如果一房多賣怎么辦？
答：根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》“第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”如果開發商一房多賣，買受人可以根據本條要求開放商承擔相應的責任。
9．交付的商品房與合同約定面積出現誤差如何處理？
答：根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》“第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”在交付房屋與合同約定面積不符時，買受人可以根據本條的規定要求開發商承擔相應責任。
10.關于房屋保修方面有什么法律規定？
答：根據建設部頒布的《房屋建筑工程質量保修辦法》的規定第七條 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：（一）地基基礎和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣系統、給排水管道、設備安裝為2年；（五）裝修工程為2年。
拆遷相關問題
1、作為承租人在拆遷過程中享有哪些權利。
答:新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》將承租人從被拆遷人中獨立出來，單獨在拆遷法律規范中規定了承租人在拆遷法律關系的的權利和義務，與1991年3月22日頒布的《城市房屋拆遷管理條例》相比較，承租人在拆遷法律關系中的地位與權利都發生了很大的變化。
承租人不是拆遷房屋的所有權人，在拆遷法律關系中的地位在很大程度上從屬于產權人，但新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》賦予了房屋承租人更加獨立的法律地位，具體表現在：
一是承租人與產權人或者拆遷人不能就拆遷補償的事宜達成一致意見時，承租人可以依照法律規定提起拆遷裁決申請，請求房屋拆遷主管部門依照法律規定保護自己在拆遷法律關系中的合法權益。
二是承租人對拆遷裁決具有獨立的提起司法審查權利，即承租人對房屋拆遷主管部門作出的拆遷裁決不服的，可以獨立以自己的名義提起訴訟或者申請行政復議，對拆遷人、產權人拒絕執行已經發生法律效力的拆遷裁決或者人民法院的判決或者裁定時，其可以獨立提起強制執行申請。
三是承租人可以獨立的按照自己的意見處理自己在拆遷中的權利和義務。新的《城市房屋拆遷管理條例》規定了承租人在拆遷中可以獨立的以自己的名義處分自己的民事權利及訴訟權利，根據自己對拆遷的經濟利益的預期決定自己對拆遷法律關系的影響。
四是承租人是拆遷法律關系中獨立的當事人，其地位區別于被拆遷人和拆遷人。
承租人的具體權利和義務
1．承租人的權利
根據2001年11月1日施行的《城市房屋拆遷管理條例》的規定，承租人的權利主要有：
(1)在拆遷租賃房屋時，有權利要求出租人與拆遷人之間簽訂產權調換拆遷協議；
(2)在拆遷人與產權人之間簽訂的拆遷協議損害其合法權益的，承租人可以請求人民法院宣告有關拆遷協議無效；
(3)就拆遷補償事宜與出租人、拆遷人進行協商并簽訂拆遷協議；
(4)對經協商不能達成拆遷協議的事宜，可以請求房屋拆遷主管部門裁決；
(5)對拆遷裁決不服的，可以提起行政復議和行政訴訟；
(6)對拆遷行政處罰不服的，可以提起行政復議或者行政訴訟；
(7)對拆遷人未能依照法律規定拆遷的，承租人有權利要求拆遷主管部門依法處理；
(8)對強制拆遷的決定可以提起訴訟或者申請行政復議；
(9)其他承租人應當享有的權利。
2．承租人的義務
（1）履行拆遷人、被拆遷人與承租人之間簽訂拆遷協議書的義務；
（2）履行已經發生法律效力的判決書、調解書、裁定書確定的義務；
（3）履行已經發生法律效力的拆遷裁決書確定的義務；
（4）其他應當由承租人履行的義務。
2、私房拆遷安置的具體房屋被拆遷人具有優先權
答:你所反映的問題涉及到城市房屋拆遷補償安置問題。根據法律規定，拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，你選擇了房屋產權調換的方式進行安置，并與拆遷單位簽訂了協議，對回遷房進行了明確的約定，該協議是合法有效的，雙方均應遵守。因產權調換協議本質上是一種互易合同，也就是說拆遷人以易地或原地再建的房屋與被拆除房屋進行所有權交換，被拆遷人失去原來拆遷房屋的所有權，但擁有了調換后的房屋所有權。拆遷單位將安置給你的房屋又出讓給第三人，拆遷單位與第三人之間也存在一個商品房屋買賣合同。當發生這種沖突時，我國法律對拆遷補償安置協議的被拆遷人予以特別保護，即對被拆遷人享有的債權作為特種債權賦予其物權的優先效力。
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條明確規定“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該拆遷補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持”。
因此，你可以根據上述規定，要求優先取得安置補償協議約定的回遷房屋。另外，你也可以選擇解除協議，根據法律的有關規定，獲得雙倍賠償。
3、違章建筑的界定
答:考慮到《立法法》已正式確立了我國的法律表現形式，一些地方法規和規章也對違章建筑作了相應的規定，故法律意義上的違章建筑可作兩種理解：一是狹義上的違章建筑，即為違反法律、行政法規的規定，所建造的建筑物。二是廣義上的違章建筑，是指違反法律、法規和規章的規定，所建造的建筑物，這也就是我們通常所說的違法建筑的概念。
在這里要說明的是：違章建筑是一個專有名詞，有著特定的內涵，它不是違章與建筑兩詞的簡單組合，不能完全根據違章的涵義來推斷違章建筑的涵義。其關鍵在于對違法建設行為，是應予以法律制裁的；而違反規章制度建設的行為除造成某種特定的后果外，是不應當受到法律制裁的。到目前為止，沒有一部法律、法規、規章將違章建筑規定為違反規章制度建造的建筑物。
依據《城市規劃法》的規定，違章建筑是指在城市規劃內未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證件的規定進行建設影響城市規劃的建筑。認定違章建筑的前提是：（1）有權認定的機關，只能是市政規劃管理部門;(2)要有法律法法規的依據。在國家規劃法出臺前，企業已經建成的廠房是否認定為違章建筑，根據法律不溯及既往的原則，不應使用規劃法，而應當使用國務院于1984年1月5日頒布的《城市規劃條例》，并按照法定程序來認定。
2001年的《拆遷條例》中“拆除違章建筑不予補償”的涵義是：在城市房屋拆遷過程中，拆除依法應當拆除的違反法律和行政法規而建設的建筑物和構筑物的，不予補償。由此，我們可以看出：在城市房屋拆遷中對違章建筑進行處置時，并非全部拆除不予補償，而是應當根據具體情況分門別類依法予以處理。對依法應當拆除的，予以拆除并不予補償；對于拆遷公告前可以補辦手續的違章建筑或手續不全的房屋等，則應查明事實，妥善處理，應予補償的則予以補償。
4、法院能否參與拆遷
答:法院是可以參與拆遷的，但是法院作為一個司法權力機關參與拆遷是需要嚴格條件的。法院可以根據房屋拆遷管理部門的申請，依法作出裁定，準予強制執行房屋拆遷管理部門作出的具體行政行為（強制拆除房屋）。但是法院作出上述裁定時有一定前提的.首先，被拆遷人在收到《房屋拆遷行政裁決書》后，在法定的起訴期限內（三個月）不起訴又不履行《房屋拆遷行政裁決書》規定的義務；其次，法院又行政審判庭組成合議庭對《房屋拆遷行政裁決書》進行合法性審查。
如果法院在被拆遷人的法定起訴期限內作出行政裁定，并將被拆遷人的房子強行拆除，違反了《中華人民共和國行政訴訟法》第66條：“公民、法人或者其他組織對具體行政行為在法定期間不提起訴訟又不履行的，行政機關可以申請人民法院強制執行，或者依法強制執行。”及《最高人民法院關于執行《中華人民共和國行政訴訟法》若干問題的解釋》第86條“行政機關根據行政訴訟法第六十六條的規定申請執行其具體行政行為，應當具備以下條件：
（一）具體行政行為依法可以由人民法院執行；
（二）具體行政行為已經生效并具有可執行內容；
（三）申請人是作出該具體行政行為的行政機關或者法律、法規、規章授權的組織；
（四）被申請人是該具體行政行為所確定的義務人；
（五）被申請人在具體行政行為確定的期限內或者行政機關另行指定的期限內未履行義務；
（六）申請人在法定期限內提出申請；
（七）被申請執行的行政案件屬于受理申請執行的人民法院管轄。
人民法院對符合條件的申請，應當立案受理，并通知申請人；對不符合條件的申請，應當裁定不予受理”，第88條“行政機關申請人民法院強制執行其具體行政行為，應當自被執行人的法定起訴期限屆滿之日起180日內提出。逾期申請的，除有正當理由外，人民法院不予受理”，第93條“人民法院受理行政機關申請執行其具體行政行為的案件后，應當在30日內由行政審判庭組成合議庭對具體行政行為的合法性進行審查，并就是否準予強制執行作出裁定；需要采取強制執行措施的，由本院負責強制執行非訴行政行為的機構執行。”的規定。侵犯了被拆遷人的合法權益。
5、法院強拆損害被拆遷人利益的，被拆遷人是否可以得到國家賠償
答:在拆遷過程中，法院違法將被拆遷人的房屋拆除的，被拆遷人可以依法并按照法定程序向法院提出國家賠償。被拆遷人應先提出確認申請，即申請確認強拆法院及其工作人員在執行職務中侵犯了被拆人的合法權益。被拆遷人提出申請應嚴格遵守《中華人民共和國行政訴訟法》及其解釋的規定，在法定的期限內，并嚴格按照管轄范圍提出申請。依據《最高人民法院關于審理人民法院國家賠償確認案件若干問題規定（試行）》第2條第二款規定：“申請確認由作出司法行為的人民法院受理，但申請確認基層人民法院司法行為違法的案件，由中級人民法院受理。”
6、拆遷時臨時建筑、房屋裝修如何補償
答:根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》第22條第二款規定：“拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。”
適當補償的標準，就是根據臨時建筑的結構特點和使用情況，按照尚可使用期限的殘存價值，參考臨時建筑的剩余期限給予補償。具體補償金額由評估機構進行評估。
對于房屋裝修，建設部《城市房屋拆遷評估價指導意見》第3條第二款規定：“房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費用、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補助費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。搬遷補助費，臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，按照省、自治區、直轄市人民政府規定的標準執行。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托評估確定。
7、公房折遷共同住人需要符合哪些條件
答:同住人，是指在拆遷許可證核發之日，在被拆遷居住房屋處有本市常住戶口，已實際居住一年以上，且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。
他處雖有住房但居住困難的情況，是指在他處房屋內人均居住面積不足法定最低標準的情況。這里所指的他處房屋的性質，僅限于福利性質取得的房屋，包括原承租的公有住房、計劃經濟下分配的福利房、自己部分出資的福利房，房款的一半以上系用單位的補貼所購買的商品房，公房被拆遷后所得的安置房(包括自己少部分出資的產權安置房)，以及按公房出售政策購買的產權房等。
除前述以外，以下人員可被視為同住人。
(一)有權對公有居住房屋拆遷貨幣補償款主張權利的，一般是指被拆公有居住房屋的承租人和本解答第三條所指的同住人。有下列情形之一的人，也視為同住人：
1、具有本市常住戶口，至拆遷許可證核發之日，因結婚而在被拆遷公有住房內居住的，即使居住未滿一年，也視為同住人。但其在該處取得拆遷補償款后，一般無權再主張本市其他公房拆遷補償款的份額；
2、一般情況下，在本市無常住戶口，至拆遷許可證核發之日，因結婚而在被拆遷公有住房內居住滿五年的，也視為同住人，可以分得拆遷補償款；
3、在被拆遷公有居住房屋處有本市常住戶口，因家庭矛盾、居住困難等原因在外借房居住，他處也未取得福利性房屋的；
4、房屋拆遷時，因在服兵役、讀大學、服刑等原因，戶籍被遷出被拆公有居住房屋，且在本市他處也沒有福利性房屋的。
(二)有下列情況之一的人，不能被視作同住人，無權分得公有居住房屋拆遷貨幣補償款：
1、將本來享有的他處公有住房權利(本解答第二條所列的住房困難的情況除外)予以處分，居住在被拆公有居住房屋的；
2、獲得單位購房補貼款后已有能力購房而不購房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；
3、已在本市他處公有房屋拆遷中取得貨幣補償款。
另外， 對在公房內居住的未成年人實際承擔監護義務的人，可以就該房屋的拆遷補償款適當多分。承租人或同住人允許他人未成年子女在自己承租的公房內居住的，一般可認定為屬于幫助性質，并不當然等于同意該未成年人取得房屋的權利份額。因此，在這種情況下，該未成年人無權主張分割房屋拆遷補償款，除非其能夠提供證據證明其居住權并非基于他人的幫助而取得。
當事人對該未成年人入住的相關問題另有約定的，依約定處理。
8、公有房屋拆遷補償款中屬非居住用途補償的部分如何分割，以及房屋拆遷補償款之外的其他補償費，應按什么原則處理？
答：自然人承租的被拆遷公房，租借給承租人和同住人以外的人用于非居住用途的，該補償問題應當由公房的承租人、同住人與租借人另行解決。
個人承租的公有非居住用房的拆遷補償款歸承租人。
被拆遷的房屋屬于居住和非居住兼用的，如果拆遷人在給付拆遷補償款時已經明確區分居住補償和非居住補償份額的，則對居住補償部分，承租人和同住人可以共同分割；對非居住補償部分，利用該房屋進行經營的人是該公房的承租人或同住人的，則該承租人或同住人可以適當多分。如果拆遷人在給付拆遷補償款時未明確區分的，利用該房屋進行經營的承租人或同住人，就整個補償款可以適當多分，具體份額由人民法院酌定。
以上情況，當事人另有約定的從其約定。
此處所稱其他補償款是指拆遷公有居住和非居住房屋時，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》和《北京市城市房屋拆遷管理實施細則》之規定，以及北京有關拆遷單位的實際操作，被拆遷人除了得到房屋拆遷貨幣補償款外，拆遷公有居住房屋的，被拆遷人還可以得到搬家補償費、設備遷移費、臨時安家補助費、搬遷獎勵費以及一次性補償費。拆遷公有非居住房屋的，被拆遷人還可以獲得設備搬遷和安裝費用、無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用、因拆遷造成停產、停業的損失補償等。
上述費用中，搬家補償費、設備遷移費、臨時安家補助費，應歸確因拆遷而搬家、設備遷移和臨時過渡的承租人、同住人等。獎勵費和一次性補償費，一般應當由拆遷時在被拆遷房屋內實際居住的人之間予以分割。設備搬遷和安裝費用、無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用，應歸設備所有人。因拆遷造成停產、停業損失的補償歸遭受實際損失的經營人。
9、農村房屋拆除的補償安置方式
答：1，被征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安
（1）可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。
（2）貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新＋同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。
（3）被拆除房屋評估如選用重置法的，按重置單價結合成新，由征地單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產估價機構評估；同區域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價及價格補貼標準，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場的實際情況制定并公布。
2，被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補償安置：
（1）對未轉為城鎮戶籍的被拆遷人應當按下列規定予以補償安置：
（2）具備易地建房條件的區域，可以在鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償；
（3）貨幣補償金額計算公式為：（被拆除房屋建安重置單價結合成新＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當地農村住房建設的有關規定執行。
（4）不具備易地建房條件的區域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產權房屋調換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。其原則應當是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。
3，拆遷房屋其他補償項目：
除上述補償項目外，拆除農村房屋還應當補償：被拆遷人搬家補助費、設備遷移費、過渡期內的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。
10、拆遷農村非居住房屋的補償
答：1，拆除農村集體經濟組織以土地使用權入股、聯營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業所有的非居住房屋，貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價＋相應的土地使用權取得費用。
2，被拆除房屋的建安重置價、相應的土地使用權取得費用，由房地產估價機構評估。
3，其他補償：還應當補償被拆遷人下列費用：
（1）按國家和本市規定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用。
（2）無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用。
（3）因拆遷造成停產、停業的適當補償。
4，其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構筑物的補償，按照當地有關地上附著物標準執行。
土地的十個問題
1、開發區管理委員會是否可以出讓土地？
答：按照《土地管理法》和《城市房地產管理法》的規定，土地使用權出讓是國家將國有土地使用權出讓給土地使用者的行為，由市縣人民政府的土地管理部門負責實施，其他部門或者單位均無權出讓土地。
2002年7月30日，國務院辦公廳發布了《關于清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》，2003年9月2日，建設部發布了《關于進一步加強與規范各類開發區規劃建設管理的通知》，要求各地作好開發區清理整頓工作，嚴肅查處各類違法違規行為。
并且，2005年8月1日實施的最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》明確規定，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權合同，應認定無效。在解釋實施前，開發區管理委員會作為出讓方與受讓方訂立的土地使用權出讓合同，起訴前經市縣人民政府土地管理部門追認的，可以認定有效。
2、出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產的條件有那些？
答：（1）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；
（2）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件
轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
3、哪些情況，可以收回國有土地使用權？
答：有下列情況之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經原批準用地的人民政府或者有批準權的人民政府批準，可以收回國有土地使用權：
（1）為公共利益需要使用土地的；
（2）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；
（3）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的；
（4）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地；
（5）公路、鐵路、機場、礦場等經核準報廢的”。
4、土地使用權轉讓合同未辦理權屬變更登記是否有效？
答：根據我國現行法律規定，是否進行不動產權屬變更登記不影響合同的效力。相關法律規定主要有：
《物權法》第15條規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
最高人民法律的司法解釋也明確規定，以未辦理土地使用權變更登記手續為由，請求確認合同無效的，法院不予支持。
5、一地數轉的土地使用權轉讓合同如何處理？
答：最高人民法院規定，土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：
（1）已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持；
（2）均未辦理土地使用權變更登記手續，已先行合法占有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；
（3）均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法占有投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；
（4）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。
6、劃撥土地是否允許直接轉讓？
答：劃撥土地使用權與出讓土地使用權不同，不具有處分權能，即只能使用而不能轉讓、出租和抵押。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產的，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府批準，未經有批準權的人民政府批準簽訂的劃撥土地使用權轉讓合同，屬于無效合同。但起訴前經有批準權的人民政府批準，辦理土地使用權出讓手續的，法院可以認定合同有效。
7、合作開發房地產的轉性有那些情況？
答：共擔風險是合作開發房地產合同的基本內容，如果合同一方當事人不承擔風險，只收取固定利益，則當事人之間的法律關系已經不具備合作開發房地產的必要特征。在當事人意思表示的外在形式與內在真意并不一致的情況下，則應以當事人的真實意思確定當事人的法律關系性質，包括：
（1）合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。
（2）合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。
（3）合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。
（4）合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。
8、農村宅基地是否可以轉讓？
答：農村宅基地是我國農村居民的一項福利，與農村居民的身份相聯系，原則上是不允許轉讓的。
同時，因轉讓農村私有房屋也必然導致宅基地的轉讓，因此，我國現行法律和政策也禁止農村私有房屋的買賣，只有在符合法定條件下，允許同一集體經濟組織成員之間的買賣。對于農村房屋買賣糾紛，北京市法院現在以認定無效為原則，有效為例外，只有在同一集體經濟組織成員之間的買賣并辦理了產權變更登記，才認定為有效。
9、宅基地是否可以繼承？
答：農村宅基地的所有權屬于集體，農村居民僅是擁有宅基地的使用權，因此，宅基地是不可以繼承的。但是，建于宅基地上的房屋屬于個人合法財產的，可以繼承，并可以取得房屋占用的宅基地使用權。
10、哪些農村土地承包糾紛可以向人民法院法院起訴？
答：下列涉及農村土地承包民事糾紛，可以向人民法院起訴：
（1）承包合同糾紛；
（2）承包經營權侵權糾紛；
（3）承包經營權流轉糾紛；
（4）承包地征收補償費用分配糾紛；
（5）承包經營權繼承糾紛。
集體經濟組織成員因未實際取得土地承包經營權提起民事訴訟的，人民法院不予受理。
集體經濟組織成員就用于分配的土地補償費數額提起民事訴訟的，人民法院不予受理。（轉貼自岳成）
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