時下，一些二手房買賣合同糾紛多因作低房價而引發(fā)，司法實踐中也出現(xiàn)大量同案不同判現(xiàn)象。為對作低房價的行為進行規(guī)范，統(tǒng)一法律適用，不久前，上海市檢察院第一分院組織召開了“房屋買賣中作低房價‘同案不同判’一類問題民事審判檢察監(jiān)督”專題研討會，邀請了有關法律專家、房地產(chǎn)管理機關、稅務機關相關專家對此進行深入研討。
所謂“同案”，是指同一事實，同一法律關系，盡管此案與彼案之間的事實不可能完全相同，但“同案”卻是相對存在的。“同案不同判”現(xiàn)象是指兩個案件之間，事實相同，法律關系相同，所作出的判決結(jié)果卻不同。司法實踐中，存在大量同案不同判的現(xiàn)象。以二手房交易中作低房價(將房屋成交價格大體分解為房價與裝修、設備補償金兩部分，使得納稅申報的房價低于實際成交的房價，從而達到逃稅的目的)的房地產(chǎn)買賣合同糾紛為例，有的法院判決作低房價的買賣合同或居間協(xié)議無效，有的判決有效，還有的判決部分有效、部分無效，在一定程度上動搖了司法權(quán)威，影響到司法機關公信力。因此，檢察機關對“同案不同判”問題加強法律監(jiān)督具有十分重要的意義。
■作低房價的合同是否有效
在房地產(chǎn)買賣交易中，根據(jù)我國有關稅收法律法規(guī)，買方應繳納契稅、印花稅，賣方應繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加以及個人所得稅。房地產(chǎn)買賣雙方在買賣合同或居間協(xié)議中作低房價，客觀上違反了稅法強制性規(guī)定，逃避了國家稅收，導致國家稅款流失，損害了國家利益。因此，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第(五)項的規(guī)定，合同可因違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定而無效，作低房價的條款因違反稅收強制性規(guī)定而無效。根據(jù)《合同法》第五十六條的規(guī)定，合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。作低房價的買賣合同或居間協(xié)議的其余部分屬當事人真實意思表示，且未違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，應屬有效。因此，作低房價的房地產(chǎn)買賣合同作低房價的條款無效，其他部分有效。
一般情況下，房地產(chǎn)買賣雙方作低房價的，無需承擔民事法律責任，只需按照真實房價繼續(xù)履行合同即可。但在某些案件中，由于買賣雙方約定了虛假房價，導致一方當事人此后對虛假房價提出異議，并影響了合同的繼續(xù)履行，對此買賣雙方均有過錯，應各自承擔過錯責任。但對虛假房價提出異議并拒絕履行的一方過錯更大，因其存在兩方面過錯:第一，違反國家法律，作低房價;第二，拒絕履行房地產(chǎn)買賣合同，或拒絕按照居間協(xié)議簽訂房地產(chǎn)買賣合同。而愿意履約的一方當事人僅存有一方面過錯，即違反法律作低房價。因此，法官應根據(jù)雙方過錯情況進行裁量，確定合理的違約金數(shù)額，避免出現(xiàn)過錯大小不同的當事人承擔相同的責任，或一方當事人承擔全部違約責任的情況。
這一責任分配方式，客觀上有利于減少作低房價的現(xiàn)象產(chǎn)生。買賣雙方在簽訂作低房價的合同時，應預料到相應的風險，即對方以房價虛假為由不履行合同的情況下，由于買賣雙方對作低房價均有過錯，愿意履約一方也應承擔一定責任，客觀上減少了當事人，尤其是不能從作低房價行為中獲利的一方當事人作低房價的意愿。
■法官是否應主動審查房地產(chǎn)買賣合同是否存在作低房價
在實踐中，房地產(chǎn)買賣雙方作低房價主要有兩種情況:第一，在房地產(chǎn)買賣合同或居間協(xié)議中約定虛假房屋成交價格，并另行簽訂補充協(xié)議，約定真實成交價格;第二，在房屋買賣合同或居間協(xié)議中約定房價若干，裝修款若干。由于房地產(chǎn)買賣涉及金額較大，當事人僅以書面形式約定虛假成交價格而未以書面方式約定真實成交價格的情況極少。
在第一種情況中，當爭議發(fā)生時，當事人往往明確主張，約定房價不是真實成交價格，并舉出補充協(xié)議加以證明。此時，作低房價的事實很容易被證實，法官應確認該事實，并在此基礎上進行判決。
如果雙方當事人均未提出房地產(chǎn)買賣合同或居間合同中所約定的房價為虛假房價，則不能要求法官主動審查作低房價數(shù)額的合理性，因為房地產(chǎn)市場變化較快，房屋價格一直處于波動之中，不能要求法官隨時掌握房地產(chǎn)市場信息并對房地產(chǎn)買賣價格是否合理進行判斷。因此，法官僅需在發(fā)現(xiàn)有作低房價可能的時候進行審查，如一方當事人提出買賣合同存在作低房價時，法官應主動審查。
根據(jù)誰主張、誰舉證的原則，在判斷房地產(chǎn)交易價格是否系虛假成交價格時，應主要由提出該項主張的當事人承擔舉證責任。但法官也應結(jié)合前后合同簽訂后的履行情況、前后合同約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。在必要時，法官可以咨詢房地產(chǎn)交易中心相關工作人員，了解訟爭房地產(chǎn)的大致價格。
■買賣雙方、中介公司應承擔的責任
房地產(chǎn)買賣雙方作低房價的，從性質(zhì)上看，屬于一種逃稅行為，不僅破壞了國家對于不動產(chǎn)交易的稅收體系，使國家應征稅款流失，還擾亂了不動產(chǎn)交易的市場秩序，由于房產(chǎn)交易信息本身是交易的基礎，如果登記機關的合同等信息本身就不真實，將削弱不動產(chǎn)登記原則的意義。房地產(chǎn)買賣雙方作低房價逃稅的，應承擔相應的行政責任，情節(jié)嚴重的，應承擔刑事責任。
中介公司由于具備房地產(chǎn)買賣方面的專業(yè)知識，往往在作低房價的過程中起到了至關重要的作用，不乏為獲得傭金而促使買賣雙方作低房價者，極大地影響了國家稅收體系和市場秩序。因此，中介公司促成房地產(chǎn)買賣雙方作低房價進行交易的，理應進行處罰，但目前尚缺乏相關的法律規(guī)定。房地產(chǎn)管理機關雖然是房屋買賣中介公司的監(jiān)管機關，但未經(jīng)法律法規(guī)授權(quán)，不能對中介公司促成買賣雙方簽訂作低房價合同的行為進行行政處罰。
因此，應當制定行政法規(guī)或地方性法規(guī)，賦予房地產(chǎn)管理部門對中介公司促成買賣雙方簽訂作低房價合同行為的行政處罰權(quán)。對中介公司確實促成買賣雙方作低房價的行為，可以予以通報，并將通報內(nèi)容在新聞媒體上公布，還可以進行警告、罰款、沒收違法所得以及暫扣或吊銷營業(yè)執(zhí)照等行政處罰，對具體操作的執(zhí)業(yè)人員，也應進行警告、罰款、沒收違法所得等行政處罰;執(zhí)業(yè)人員構(gòu)成教唆犯罪的，應當受到刑罰處罰。此外，行業(yè)協(xié)會應盡快制定行業(yè)規(guī)范，掌握中介機構(gòu)及其執(zhí)業(yè)人員執(zhí)業(yè)情況和違法違規(guī)情況，在協(xié)會內(nèi)及時通報行政機關的懲戒、處罰情況。
■房地產(chǎn)管理機關、稅務機關應如何對作低房價的行為進行監(jiān)管
房地產(chǎn)管理部門可以建立房地產(chǎn)價格評估體系，對房地產(chǎn)的市場價格進行評估。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第四條第二款的規(guī)定，土地使用權(quán)出售、房屋買賣成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第七條的規(guī)定，納稅人銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務機關核定其營業(yè)額。根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》第十條的規(guī)定，個人所得的形式為實物的，應當按照取得的憑證上所注明的價格計算應納稅所得額;憑證上所注明的價格明顯偏低的，參照市場價格核定應納稅所得額。據(jù)此，房地產(chǎn)交易中心可以指定評估公司對二手房成交價格做評估，如果交易價格過低，可能通不過評估，無法進行過戶。這一評估系統(tǒng)在上海部分地區(qū)實行后，確實減少了作低房價的行為。但是，房地產(chǎn)價格是隨著市場的變化隨時波動的，評估系統(tǒng)應當綜合各方面信息，隨時進行更新，以保證其真實反映當?shù)胤康禺a(chǎn)價格。
