前言：隨著市場經濟的深入，房地產市場已經成為中國經濟的主要產業之一。但是，房地產市場缺乏統一、規范的秩序引導，從而埋伏很多風險、產生很多糾紛。購房者在城市買房安家、熱衷于投資的同時應當防范商品房買賣過程中土地用途風險，積極應對市場中的不安全因素，以免購房后給自己造成損失。
關鍵字：商品房 土地 法律風險
一、我國土地使用的法定現狀
我國對土地管理有比較完善的規定�！锻恋毓芾矸ā返谒臈l規定：“國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規劃，規定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地�！钡谑䲢l規定：“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續�！钡诙畻l規定：“縣級土地利用總體規劃應當劃分土地利用區，明確土地用途。”
我國對土地用途實行管制并嚴格備案，法定分三大類為農用地、建設用地和未利用地，且這三種分類土地必須經過總體規劃，確定各種用途土地的地理范圍、使用方式。尤其是在《城鄉規劃法》實施之后，對于土地利用的管制要求更高，減少土地浪費、增加土地利用效率。
二、我國房地產土地利用的法定現狀
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城市房地產管理法》第二條規定：“在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。”《城市房地產開發經營管理條例》第十二條規定：“房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。”《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條規定：“土地使用權出讓最高年限按下列用途確定： （一）居住用地七十年；（二）工業用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；（四）商業、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或者其他用地五十年。”
根據以上規定，我國土地在劃分三大類的基礎上，又細分為居住用地、工業用地、科教文衛體用地、商旅娛用地、綜合或其他用地五種。房地產開發用地必須是符合城鄉規劃范圍內的、經過出讓或劃撥的國有建設用土地，其它的農用地、不符規劃的土地不能用作房地產開發。
商品房是特指經政府有關部門批準，由房地產開發經營公司開發的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。房地產開發企業在開發商品房前，必須經過一系列的程序審查符合法定條件后才能進行，符合城鄉規劃、建設許可的要求，具備國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證。開發商品房所占用的土地是住宅用地、商業用地或綜合類用地，并且土地使用受到法定年限限制。
三、購房者在購房交易過程中對土地使用的風險防范
作為購房者，較容易因售房方的引導而做出購房決定，對于交易過程中的風險并不是很重視。雖然我國目前具有商品房管理體系，但是對購房者來說，仍存在較大風險，稍有不慎就會造成損失。那么，在交易過程中，對于土地使用方面，我們應注意哪些問題、知曉哪些風險呢？
第一，從土地使用證上進行審查。一般情況下，擁有國有土地使用權證就證明該土地沒有什么風險，通過合法途徑取得。但是，最好看原件，光復印件并不能肯定不存在風險，無法看出土地是否抵押，在這種情況下應該去土地管理部門查詢該宗土地是否有抵押、查封登記等。如果存在這種情況，那么購房交易存在巨大風險，土地使用權存在重大瑕疵，土地使用權極易喪失。開發商在負債的情況下，如果到期不能償還債務債權人有權通過對土地使用權采取拍賣等措施實現債權，購房者無權阻止，雖付出了成本卻難以獲得完整的權利。當然，如果在購房合同成立之前抵押、查封等情況消失則該使用權恢復原權狀態，風險消滅。
第二，詳細審查土地證的具體內容，因為土地證的登記情況是關系房屋價格的重要因素。土地使用權證由國務院土地管理行政部門統一規格，明確記述權利人的使用權利，有座落、年限、用途、面積等。在審查土地證時，一定要核對土地面積是否與建筑物使用的土地面積相適應，在此容易出現建筑物所在土地并非土地證規定土地的情形，也有建筑物所在土地超出土地證規定土地范圍的情形。對于使用年限，依據法定住宅用地的使用年限為70年，商業用地使用年限為40年，綜合用地使用年限為50年，土地證上的年限不能超出法定年限，否則超出部分無效或土地證有瑕疵；建筑物所在土地剩余使用年限等于法定最高年限減去已過年限，已過年限是土地證發放年至現在年限。
目前，土地證登記的用途等同于土地使用類別，參照上文提到的五種分類。很多開發商在開發房產時，存在住宅、商業同時存在，這時更需要謹慎區分意購房屋所在土地類別是否存在于土地證登記的范圍之內；如果土地證僅登記住宅且有商業用房存在，購買商業用房就存在風險，如果土地證僅登記商業且有住宅用房存在，購買住宅用房存在風險，此時就要查詢該宗土地用途是否能變更為住宅、商業混用，現存的情況是否與規劃沖突，如果能夠滿足這些條件，開發商應當辦理土地用途變更、適用年限變更，否則這類交易行為存在重大風險。如果土地證登記的是綜合用地，那么開發商還可以申請變更土地用途、使用年限。
第三，可以審查開發商的其它相關證件，如房地產企業開發資質、營業執照、規劃許可證、建設用地許可證、建筑工程規劃許可、建筑工程施工許可、預售許可證，這樣有助于甄別開發商的實力大小。
這種不符合規定的建筑在法律上難以得到有效保護，產生不良的法律后果：1、未獲得規劃許可、土地登記存在矛盾的，違規建筑可能會被有關部門限期拆除或強制拆除，致使購房人遭受損失，即使不拆除亦難以辦理產權證、土地證；2、土地使用權、房屋所有權存在重大瑕疵，在轉讓時相關部門不予認可，在拆遷時很難得到補償或合理的補償。
所以，在遇到上述情況時，一定要謹慎做出決定，不可輕易簽訂購房合同，如果不慎簽訂合同可以與開發商協商采取相應措施，要求開發商及時更正或變更規劃許可、土地用途，同時可以解除合同，或者通過仲裁或訴訟途徑維護權利。
