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承租人死亡，房屋由誰繼續承租？

出處：法律顧問網·涉外m.dl735.cn 時間：2009/11/8 0:27:00

甲有四子，分別為A、B、C、D。早年甲居住于其承租的一間公產平房，當時B亦承租有一間公產獨廚樓房。由于B要到外地工作，也為了改善甲的居住環境，甲和B用二人承租的房屋通過房管部門置換成一套公產偏單樓房，由甲承租并居住。甲年老后，由D經常陪伴，A、B、C則是不定期地看望問候。甲于2008年病故，甲病故后C主動向房管站交納甲承租房屋的租金，房管站并未拒絕，而房屋被D實際占有。后因四人無法就變更承租人一事達成一致，A遂向法院提起訴訟，要求確認甲生前承租的房屋由其繼續承租，B、C則分別以有獨立請求權第三人身份參加訴訟，主張各自應得的份額。D則抗辯其與甲長期共同居住，是唯一有資格繼續承租之人。審理程序中法院追加房管站為第三人，房管站雖然表示聽從法院判決，然而并未出庭。
　　一、關于公有住房承租人所享有權益的分析
　　眾所周知，房屋所有權人對自己的房屋享有占有、使用、收益、處分的全部權能，若其將房屋出租，則承租人依合法有效的租賃合同對承租房屋享有占有、使用、收益的權能，但不享有處分權能。然而在現實中，對公有住房的承租者來說，情況有所不同。因為國家允許公有住房置換交易，公有住房承租人可以通過置換交易將公有住房讓與他人承租。承租人置換房屋與轉租房屋明顯不同，置換是用新的租賃關系取代舊的租賃關系，置換完成后，原承租人與房管站之間的租賃合同即告解除。因此可以說公有住房置換是一種處分行為。但是承租人顯然無權處分公有住房，那么承租人置換公有住房的行為處分的是什么呢？在此，我們不妨使用“公有住房承租權”一詞，意指公有住房承租人對其承租的公有住房所享有的占有、使用和收益的權益。這樣，我們就可以得出結論：置換是承租人處分公有住房承租權的行為。在當前的社會生活中，置換已經是公有住房承租人所擁有的事實上的權利。由于這一權利的存在，公有住房承租權不僅僅是一種合同權利，而且具有了物權屬性，成為一種準物權。同時，置換交易使公有住房具有了置換價值，從而使公有住房承租權成為一種附著在公有住房上的財產性權益。因而，假如公有住房承租人死亡，公有住房雖非其遺產，公有住房承租權卻是其遺留的一種財產性權益。
　　二、關于糾紛性質的分析
　　首先，此類糾紛與租賃合同無關。本文所談的承租人死亡所引起的公有住房承租糾紛僅指如前述案例一般的糾紛，即承租人死亡后其配偶、子女、父母、甚至兄弟姐妹等家庭成員之間爭相承租房屋的糾紛。這類糾紛是承租人家庭成員的內部糾紛，不是租賃合同在履行過程中發生的權利義務糾紛，與合同相對方——代表國家出租房屋的房管站——無關。事實上，房管站對此類糾紛所持的也就是這種“事不關己”的態度。如前文案例，房管站在承租人死亡后并未拒收其子女交納的租金，表明房管站對繼續履行原租賃合同并無異議，而其不出庭陳述意見則是一種不想介入當事人家庭內部糾紛的意思表示。
　　其次，此類糾紛是財產糾紛。因為從表面上看，承租人死亡后其家庭成員爭的是承租房屋，而實質上爭的是公有住房的置換價值，或者說是公有住房上附著的財產性權益。如前文案例中的當事人A、B、C、D均是五十開外的中年人，各自也都有住處，但無論是開庭審理時還是調解過程中，都是針鋒相對劍拔弩張，相互指責寸步不讓,因訴爭的公有住房經評估置換價值達30萬元之多。
　　三、關于此類糾紛現狀的分析
　　多年來，此類糾紛雖然在基層人民法院所受理的民事案件中占有一定比例，但總的來看數量并不是很多。然而，這為數不多的案件在近一兩年來逐漸成為審判實踐中的難點。具體表現為“三難”：一是案由難定。在2008年4月1日之前（《民事案件案由規定》在2008年4月1日正式施行），一般將此類案件的案由確認為其他所有權及與所有權相關權利糾紛，雖然不夠準確，但也牽強。而2008年4月1日以后，就只能確認為租賃合同糾紛，因為在正式施行的《民事案件案由規定》中沒有與之相匹配的案由。而租賃合同糾紛這一案由并不能正確反映此類糾紛當事人之間法律關系的性質。二是實體法律依據難找。審判實踐中既有以《民法通則》為依據的，也有以《城市房地產管理法》為依據的，還有參照適用《天津市公有住房變更承租人管理辦法》的，但無論如何都不是十分恰當貼切。三是處理結果不統一。有判決駁回訴訟請求的、有裁定駁回起訴的、也有判決駁回要求確認承租權的訴請而確認享有居住權的，還有判決房屋由一方承租同時給付其他子女相應份額補償的，五花八門，各式各樣。這種情況不僅有損司法統一，而且也不利于發揮法的規范引導作用。
　　四、關于造成這種現狀原因的分析
　　此類糾紛之所以會成為審判實踐中的難點，根本原因在于存在著法律漏洞。所謂法律漏洞涵義有三：其一，指現行制定法體系上存在缺陷即不完全性；其二，因此缺陷的存在影響現行法應有功能；其三，此缺陷之存在違反立法意圖。可將法律漏洞定義為，現行法體系上存在影響法律功能，且違反立法意圖之不完全性。1認定法律漏洞的操作過程如下：其一，須某生活事實被評定為不屬于法外空間，即該生活事實被確定為屬于法律應規范事項范圍；其二，經對現行法進行檢查判定，現行法對該生活事實根本未作規定，或雖有規定但不完全，或作了不妥當的規定，或有兩個以上相互矛盾的規定；這時，即可以得出結論：對于該生活事實，存在法律漏洞。2
　　據此，我們來分析一下前文案例中A、B、C、D之間的糾紛。
　　首先，這種糾紛是現實存在的生活事實，而此種生活事實顯然不屬于法外空間，當歸于法律調整范圍之內。其次，本案訴爭標的物為公有住房，與其有關的法律、法規、規章有《城市房地產管理法》、《合同法》、建設部的《城市房屋租賃管理辦法》、天津市政府的《天津市房屋租賃管理規定》及天津市國土資源和房屋管理局的《天津市公有住房變更承租人管理辦法》。其中《合同法》第234條規定：“承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。”1995年6月1日起施行的《城市房屋租賃管理辦法》第十一條第三款規定：“住宅用房承租人在租賃期限內死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續承租。”案例中被告D即據此主張其一直與其母甲共同居住，是唯一有資格繼續承租房屋的人。筆者認為，《合同法》是調整合同當事人權利義務的法律，在房屋租賃合同關系中，如果承租人在租期內死亡而出租人要求解除合同或變更合同的，與承租人共同居住的人可以依據《合同法》第234條的規定提出抗辯。而承租人死亡引起的承租糾紛不是租賃合同在履行過程中發生的權利義務糾紛，與合同相對方無關，當不屬于《合同法》來調整，對于建設部的《城市房屋租賃管理辦法》第十一條第三款的規定，不能做斷章取義的理解，這一條第一款的內容是：“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定。”第二款的內容是：“出租人在租賃期限內死亡的，其繼承人應當繼續履行原租賃合同。”將這些內容聯系起來看，這一條著重解決的是如果合同主體發生變更、新的主體應當繼續履行原租賃合同的問題。另一方面，建設部在關于貫徹實施《城市房屋租賃管理辦法》的通知中明確表明:“《城市房屋租賃管理辦法》作為《中華人民共和國城市房地產管理法》的配套法規，是城市房屋租賃管理的主要法律依據之一。”而《城市房地產管理法》的名稱中就有管理二字，其立法目的是：“為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益、促進房地產業的健康發展。”并規定：“房地產交易應當遵守本法……本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房地產租賃。”由此可以看出，《城市房地產管理法》及建設部、地方政府據其制定的配套性辦法、規定均是側重于對包括房屋租賃在內的房地產交易行為進行管理的管理性規定，不足以成為解決承租人死亡引起的家庭成員內部關于公有住房承租糾紛的法律依據。退一步講，既使可以依據上述法律規定確認公有住房由何方當事人承租，也無法依據其對附著在公有住房上的財產性權益即置換價值進行分配。
　　本案當事人A、B、C、D均是甲的繼承人，訴爭的又是甲死亡后遺留的公有住房上的財產性權益，十分類似于繼承案件的遺產爭端。然而公有住房的所有權屬于國家，不能作為甲的遺產，現實中存在的公有住房上的財產性權益也未在《繼承法》列舉的遺產范圍內，所以，對于此類糾紛也無法適用《繼承法》進行裁判。
　　綜上可以得出結論，對于承租人死亡引起的承租糾紛存在法律漏洞。
　　五、關于解決方法的分析
　　當法律漏洞被確認存在之時，即須進行法律漏洞的補充。在諸多法律漏洞補充方法之中，筆者認為最適合于本文案例糾紛的方法是類推適用《繼承法》的相關規定。因為此類糾紛與繼承案件最相類似：第一，從主體角度講當事人均具有繼承人身份，是繼承人之間的糾紛；第二，從標的物角度講公有住房承租權是承租人遺留的現實存在的財產性權益，第三，從糾紛性質角度講均是死者家庭成員內部關于死者遺留財產（包括財產性權益）的糾紛。
　　應當注意的是，類推適用是由特殊到特殊、由個別到個別的推論，因而在個案中還應當具體問題具體分析，盡最大努力去追求對個案來講更為妥當的結果。