法制觀念已經(jīng)深入人心，買受人的依法維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)，在《解釋》實(shí)施之后，原告為買受人依法進(jìn)行維權(quán)的普遍增加，糾紛發(fā)生后能夠依法理智訴訟，說(shuō)明《解釋》的頒布施行確實(shí)解決了以往商品房交易發(fā)生糾紛時(shí)無(wú)法可依的狀況。
從案件的審理結(jié)果看，買受人勝訴的案件具有代表性，產(chǎn)生判例效應(yīng)，導(dǎo)致群體性糾紛數(shù)量上升，使某一類型商品房買賣合同糾紛案件凸顯
出賣人為原告訴訟的勝訴比例在20%左右，買受人勝訴的案件比例更少，但對(duì)其他買受人有相當(dāng)?shù)挠绊懥Γ哂袧撛诘呐欣?yīng)。如王永紅等人與長(zhǎng)城公司的商品房買賣合同糾紛案件，王永紅等訴訟長(zhǎng)城公司交付車位，法院認(rèn)定長(zhǎng)城公司應(yīng)支付王永紅違約金，此后引發(fā)了小區(qū)內(nèi)大量買受人訴訟長(zhǎng)城公司支付違約金的案件。這與商品房買賣合同糾紛案件的群體性、在同一小區(qū)內(nèi)多發(fā)性的特點(diǎn)完全吻合。
商品房買賣合同糾紛案件審理中出現(xiàn)的難點(diǎn)問(wèn)題，與案件的各個(gè)類型緊密相連
依據(jù)案件的訴訟成因?qū)ι唐贩抠I賣合同糾紛所作細(xì)化分類后，在目前收案量大、案件較為集中的幾個(gè)類型中，分別出現(xiàn)了審理中的難點(diǎn)問(wèn)題。如在適用《解釋》時(shí)，對(duì)于宣傳材料、廣告中關(guān)于“商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作說(shuō)明和允諾具體確定”上，理解不一致，導(dǎo)致同案不同判;在認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽定后無(wú)法達(dá)成正式的商品房買賣合同，買受人要求退還定金的案件中，對(duì)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議中約定的買受人義務(wù)應(yīng)如何理解?這些問(wèn)題伴隨商品房買賣合同糾紛案件的進(jìn)一步類型化而產(chǎn)生，并且亟待解決。
商品房買賣合同糾紛案件涉及的主要法律問(wèn)題
(一)關(guān)于商品房銷售廣告和宣傳材料是否為要約的問(wèn)題
銷售廣告和宣傳材料是銷售商品房的一種重要的促銷手段，因出賣人發(fā)布虛假?gòu)V告誘導(dǎo)買受人購(gòu)買房屋而引發(fā)的上訴案件，從《解釋》適用前的6件上升到73件，上訴案件的收案比例已經(jīng)超過(guò)全部商品房買賣合同糾紛案件的10%。審判實(shí)踐中，在對(duì)宣傳材料及銷售廣告是否為要約，是否構(gòu)成違約的認(rèn)定上，存在不同意見(jiàn)，形成了同案不同判的局面。形成這種局面的關(guān)鍵，在于對(duì)《解釋》第3條所作規(guī)定“商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作說(shuō)明和允諾具體確定”及“對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的視為要約”的理解不盡一致。根據(jù)《合同法》第15條的規(guī)定，商業(yè)廣告在原則上是一種要約邀請(qǐng)，沒(méi)有訂入合同中的廣告、宣傳資料內(nèi)容不能作為合同條款。這種情況下，買受人在因受到誤導(dǎo)購(gòu)買房屋遭受不利益時(shí)，其所受損失只能通過(guò)請(qǐng)求出賣人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任進(jìn)行補(bǔ)償，這無(wú)法使買受人的損害得到全面補(bǔ)償。有學(xué)者指出，無(wú)論商業(yè)廣告或宣傳資料是否構(gòu)成要約，一旦購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買賣協(xié)議，開(kāi)發(fā)商制作且購(gòu)房者信賴的廣告及宣傳資料即構(gòu)成買賣合同的重要組成部分。如果開(kāi)發(fā)商制作、發(fā)布虛假?gòu)V告宣傳資料，亦可能因其所銷售的商品房不符合商銷性和適應(yīng)性而被認(rèn)定為欺詐。(注：葉林：“懲罰性賠償在商品房買賣合同中的適用問(wèn)題”，《人民法院報(bào)》，2003年7月15日。)各法院在適用第3條處理案件時(shí)的審理結(jié)果也不盡一致。尤其是出賣人廣告宣傳的設(shè)施、公共建設(shè)，如中心會(huì)所、停車車位等配套設(shè)施，或者是小區(qū)的綠地面積等宣傳，是否為要約的認(rèn)定上，各法院所作判定不一。筆者認(rèn)為，《解釋》第3條的規(guī)定保護(hù)了買受人合法權(quán)益，按照該條規(guī)定，以及《合同法》第14條的規(guī)定，在出賣人的銷售廣告和宣傳材料的內(nèi)容符合以下三個(gè)條件時(shí)，就應(yīng)認(rèn)定為要約。
1.出賣人就開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施作出說(shuō)明和允諾。2.該允諾和說(shuō)明具體確定。所謂具體確定，是指廣告的內(nèi)容是特定的、不抽象、不籠統(tǒng)。如小區(qū)綠化率達(dá)到80%、保證每?jī)蓱粲幸粋�(gè)停車位、規(guī)劃區(qū)內(nèi)設(shè)立健身房、游泳池，每單元兩部電梯等，現(xiàn)在已經(jīng)得到公認(rèn)，應(yīng)該認(rèn)定屬于具體確定的條件。(注：韓延斌：“最高人民法院‘關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋’的理解與適用”，載于《民事審判指導(dǎo)與參考》總第15卷，人民法院出版社2003年版，第25頁(yè)。)但是象“高尚社區(qū)”、“具有熱帶雨林般的休閑會(huì)所”等宣傳就因?yàn)槠渑袛鄻?biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，不應(yīng)認(rèn)定為具體確定。其中，對(duì)于“相關(guān)設(shè)施所作說(shuō)明和允諾具體確定”上，還有以下兩點(diǎn)必須考慮的因素。(1)在相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)范性文件為要求的情況下，出賣人就小區(qū)的規(guī)劃、綠地面積、車位設(shè)置等作出承諾，應(yīng)視為要約。這首先是基于相關(guān)地方性法規(guī)或規(guī)范性文件的規(guī)定;其次是由于出賣人就小區(qū)的規(guī)劃、綠地面積、車位設(shè)置等已經(jīng)作出的承諾。如根據(jù)《北京市城市綠化管理?xiàng)l例》第13條第1款的規(guī)定，新建居住區(qū)的綠化面積不低于30%，并按居住人口人均2平方米的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)公共綠地;居住小區(qū)按人均1平方米的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)公共綠地。如果開(kāi)發(fā)商在廣告中承諾了綠地的具體面積的，應(yīng)認(rèn)定為要約。對(duì)于此種情況其他省市法院也作出過(guò)類似判決。(注：南京市規(guī)劃局《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書》對(duì)小區(qū)車庫(kù)配套設(shè)施建設(shè)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該按照每戶0.2車位的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)車庫(kù)。在南京棲霞股份有限公司與買受人之間的買賣合同糾紛案件，法院就出賣人廣告中約定的車位數(shù)作為要約予以確認(rèn)。)(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷售房屋之前，規(guī)劃中已經(jīng)確定了小區(qū)各個(gè)部分的建設(shè)項(xiàng)目，并對(duì)原規(guī)劃建設(shè)的內(nèi)容進(jìn)行了公示，在出賣人與買受人簽訂了商品房買賣合同后，開(kāi)發(fā)商考慮到后期工程的建設(shè)對(duì)小區(qū)的規(guī)劃予以變更，該變更再次經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，對(duì)于原公示過(guò)的內(nèi)容是否認(rèn)定為要約。對(duì)此，筆者認(rèn)為可以分兩種情況進(jìn)行處理。①出賣人改變小區(qū)規(guī)劃，與原來(lái)公示的內(nèi)容不符，但改變后的公共設(shè)施、共用建筑的建造系為了小區(qū)全體居民的利益的，如果將變更后的項(xiàng)目拆除，會(huì)影響到整個(gè)小區(qū)買受人或居民居住生活的，對(duì)此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定出賣人最初的公示內(nèi)容為要約，但在違約責(zé)任的承擔(dān)上，可適當(dāng)減少出賣人承擔(dān)違約金的數(shù)額;②出賣人變更小區(qū)的規(guī)劃是為了出賣人的后期工程獲得更大的利益。對(duì)此，即使經(jīng)過(guò)了規(guī)劃許可或辦理了變更手續(xù)，也應(yīng)該充分考慮買受人的利益，在認(rèn)定原公示內(nèi)容為要約的基礎(chǔ)上，由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，并且盡可能判決出賣人按照原來(lái)對(duì)于小區(qū)的規(guī)劃補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)，重新進(jìn)行改建。3.是對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的。其中的關(guān)鍵在于買受人信賴這些廣告和宣傳資料中具體確定的說(shuō)明和允諾，并使之與出賣人訂立合同時(shí)，即為買受人對(duì)出賣人發(fā)出的要約作出承諾，即使該說(shuō)明和允諾沒(méi)有明確訂立在商品房買賣合同中，也應(yīng)認(rèn)定為合同內(nèi)容，出賣人違反該內(nèi)容的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。(二)出賣人無(wú)法交付宣傳材料、銷售廣告約定的內(nèi)容時(shí)，違約責(zé)任的認(rèn)定問(wèn)題
在出賣人無(wú)法交付銷售廣告、宣傳材料中承諾的公共綠地、配套設(shè)施時(shí)，是否認(rèn)定為違約的問(wèn)題上，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)結(jié)合個(gè)案情況作出判斷，是否構(gòu)成違約，不能一概認(rèn)定或否定。應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。
1.對(duì)于出賣人無(wú)法交付房屋的配套設(shè)施，應(yīng)區(qū)別是現(xiàn)房銷售還是商品房預(yù)售來(lái)分別認(rèn)定違約責(zé)任。(1)現(xiàn)房銷售中買受人往往對(duì)于房屋的結(jié)構(gòu)、周邊環(huán)境、配套設(shè)施、公共設(shè)施等均有直觀的了解，在購(gòu)房當(dāng)時(shí)，就應(yīng)該知道出賣人交付的房屋及配套設(shè)施是否與廣告、宣傳材料一致。如果出賣人所銷售的房屋配套設(shè)施等與廣告、宣傳材料不符，買受人并未提出異議的，但在購(gòu)房后反悔的，此種情況不宜認(rèn)定為出賣人違約;如果出賣人所銷售的房屋配套設(shè)施等與廣告、宣傳材料不符，買受人當(dāng)即提出異議，出賣人亦承諾整改或答復(fù)日后將保持與廣告、宣傳材料一致，而出賣人在房屋交付使用后，未按照承諾履行的，則應(yīng)認(rèn)定出賣人為違約。(2)商品房預(yù)售中發(fā)生的出賣人未履行廣告或宣傳材料中承諾的，只要承諾或宣傳材料的內(nèi)容具體確定，并且對(duì)出賣人訂立合同房屋價(jià)格的確定有重大影響的，一旦出賣人違反約定，應(yīng)認(rèn)定為違約。
2.審判中要準(zhǔn)確地理解《解釋》第3條關(guān)于“商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”的規(guī)定，特別是涉及到群體糾紛時(shí)，要考慮具體買受人在簽訂商品房買賣合同當(dāng)時(shí)的要求和意愿，不能簡(jiǎn)單地按紛爭(zhēng)發(fā)生后眾多買受人統(tǒng)一形成的意思考慮。
3.按照上述關(guān)于適用《解釋》第3條時(shí)如何認(rèn)定要約的分析，開(kāi)發(fā)商違反承諾，未能交付配套設(shè)施系因考慮整個(gè)小區(qū)規(guī)劃的合理性和協(xié)調(diào)性，及小區(qū)的整體利益而對(duì)公共設(shè)施的位置、用途使用方式等進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整，并僅對(duì)少數(shù)業(yè)主造成一定影響的，不要輕易認(rèn)定違約。在示范文本中規(guī)定，在“建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件的一些設(shè)計(jì)變更影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人未在設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)，書面通知買受人的，買受人有權(quán)退房”。但在實(shí)踐中，買受人選擇退房的很少，選擇實(shí)際支付違約金的為絕對(duì)多數(shù)，所以對(duì)此問(wèn)題的研究仍舊十分緊要。筆者認(rèn)為，上述觀點(diǎn)符合《合同法》的規(guī)定，同時(shí)有利于保護(hù)買受人的權(quán)益，規(guī)范出賣人的銷售行為。對(duì)于出賣人就所銷售商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍之外的周邊環(huán)境所作的夸大不實(shí)宣傳，誤導(dǎo)買受人購(gòu)房使買受人遭受不利益的，根據(jù)《合同法》第42條的規(guī)定，可由買受人請(qǐng)求由出賣人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。
