(一)房屋
也就是經濟法律關系中所講的“標的”,即雙方當事人權利義務共同指向的對象。所售房屋必須是屬于賣方所有,倘若是與他人共有房產,必須征得他人的同意才能轉移產權、出售房屋。在售房條款里應包括房屋的數量和質量。在數量上應明確計量單位,在質量上應明確房屋是高層建筑還是多層建筑、或是平房,以及房屋座落的地點、房屋的結構、房屋的層次、房屋的朝向、房屋的面積等等。另外,對于房屋的環境、配套設施以及物業治理都必須明確清楚。此條款可采用以下格式:“乙方購買甲方座落于___市___街___巷號的房屋___棟___間,建筑面積為___平方米。”
(二)價款
價款是一方當事人以貨幣形式支付對方房屋的代價,是買受人最主要的義務。它既是房產買賣合同中最重要的內容之一,也是房屋面積、房屋質量的價值表現。在合同中應明確支付貨幣名稱、單價、總價以及付款方式。例如預購房屋按暫定價先付房款40%,其中10%為定金;待房屋建成一半時再付30%;房屋竣工交付使用后按實際售價結清尾款。如是現房交易,可直接采用“乙方所購房產的交易價格為___元”的合同式即可。對于
廣告售房也要進行逐一核算,切不可輕信廣告價格。
(三)履行合同的期限和方式
主要是指房屋支付的日期和交付手續,房屋價款的支付日期和支付辦法等等。例如,房價是現鈔支付還是支票支付,是在出賣人所在地支付,還是在買受人所在地支付,都應規定清楚明白,切忌模棱兩可。此條款一般采取的格式是:“乙方應于_年_月_日前向甲方付清房產款項(如是匯款,其交款日期以匯款時間為準)。乙方面交給甲方現金__元,其余
__元均由乙方按甲方提供的匯款地點、收款人匯給甲方。”
(四)產權登記
這是買賣雙方在售房過程中的過渡橋梁,也是購房最重要、必不可少的一環。假如不辦理產權登記,房產轉移在法律上也就沒有效力,日后如發生產權糾紛,將對買受人產生不利,帶來一系列不必要的麻煩。因此,在合同中應明確產權登記時雙方的職責分工、產權登記的時間以及有關費用等。此條款在購房合同中的格式參見本書附錄之《商品房購銷合同》標準本文第19條。
(五)稅費負擔
根據有關法律的規定,確定應負擔的稅費。產權過戶登記費、印花稅、契稅及其他應由買受人承擔的費用,由買方承擔。采取的格式為:“甲方承擔房產交易中房產權應征收甲方的交易額的__%的交易費;承擔公證費、協議公證費。乙方承擔房產交易中房產權應征收乙方的交易額的__%的交易費;承擔房產交易中國家征收的一切其他稅費。”
(六)房屋基地使用權
我國的《憲法》和《土地治理法》對此作了明確規定:房屋基地所有權屬于國家或者集體,當事人無權通過房產買賣獲得房屋基地所有權,房屋所有人對其基地只有使用權。同時,房屋所有人還必須服從城市建設規劃的要求,按規定繳納土地使用費。此條款可在產權登記時進行附加說明即可。
(七)違約責任
即違反合同的責任,是指合同的當事人違反合同所引起的法律后果。合同訂立后,當事人應當按照訂的條款履行自己的義務,但是由于主觀或者客觀原因,仍不可避免地存在著不履行合同義務的情況。當事人訂立合同以后沒有履行自己應盡的義務,叫做違約或違反合同。在購房合同中,賣方不履行合同的主要表現有:逾期交割房屋;交割的房屋存在嚴重的質量問題;賣方出賣的房產,在產權上存在暇疵等等。買方違約的主要表現有:不按期支付價款;無正當理由不受領賣方交付的房屋等。買方或賣方因違約所要承擔的民事責任有:強制履行合同,支付違約金,賠償損失等。此條款采取的形式為:“乙方必須按期向甲方付款,每逾期一天,應向甲方償付違約部分房產款__%的違約金。甲方必須按期將房產交付給甲方使用,否則,每逾期一天,應向乙方償付違約部分房產款__%的違約金。”
(八)其他款項
主要還應包括合同主體,公證以及一些附加說明等。合同的主體就是指能夠參加合同定立,享有權利、承擔義務的合同當事人。購房合同中應對合同主體加以說明,其格式為:“甲方是__、__、__共__人,委托代理人____即甲方代表人。乙方是___(某人或某單位),代表人是___。”對于經過公證的合同在合同中以“本合同經國家公證機關___公證處公證”的形式加以說明。最后合同中還應說明:“本合同一式__份。甲方產權人各一份。乙方一份,____房產治理局、公證處各一份。甲方__、乙方__、代表(甲方)____(簽名)__、代表(乙方)__、簽名__、地址__、電話
___”以及年月日等。
手續欺騙的主要花樣體現在以下幾個方面:
1.甲地手續用于乙地房屋的銷售。有的開發商一次性取得較大規模土地,分期開發,一期在甲地上辦理了立項、規劃設計、工程開工,以及商品房預售等手續;二期在乙地開發,有關手續尚未辦理,為籌措資金,開發商利用甲地的手續預售乙地的房屋。
2.用李四的手續賣張三的房。張三與李四合作建房,以張三自用、李四進行商品房開發的名義立項。建設過程中或建成后,張三改變了自用目的,也想對外銷售自己分得的房屋,但手續不完備,于是借用李四的手續出售自己的房子。
3.避重就輕。逃避購房者對要害手續的審查,拿不出銷售許可證等要害手續,再將其他對銷售不利的文件隱藏起來,僅出示那些與是否答應銷售房屋無關的手續。如不出示立項批準文件,僅出示建設工程規劃許可證、開工證;不出示有關文件的全部,只出示有關文件的一部分;不出示出讓后頒發的國有土地使用證(沒有),僅出示劃撥的土地使用證或用地批準文件,以此達到在購房者面前蒙混過關的目的。
4.利用復印手段篡改有關文件要害內容。在復印過程中,把建設單位、建設位置、開發規模、用途等隨意改動,以此蒙騙購房者。
5.偽造有關文件。徹頭徹尾的騙子或個別違法用地、違法建設者,為達到騙取錢財的目的,偽造部分或全部用地、建設批準文件。
隨著房地產市場的發展,手續欺騙的花樣也會不斷翻新,但不管花樣如何巧妙,細心的購房者總會在審查文件中發現破綻。
為防止手續欺騙,購房者應注重以下幾點:
1.要求售房者提供所有可以提供的批準文件,每份文件要從頭到尾,完完整整,包括文字、表格、圖紙。各個文件相互對照,凡含糊不清的地方、有差異的地方要由售房者說清。
2.盡可找機會到能開發商辦公地點查驗營業執照、立項文件等重要手續的原件。
3.假如立項、規劃設計、土地使用權、開工等文件中,建設單位、使用者不相符或上述文件與售房單位不符,應要求售房單位明確出示有關部門涉及此方面內容的文件或有關協議。
4.了解有關行政治理部門的權限、主管內容、具體名稱(公章上的名稱)、行文格式、行文語氣,以查驗售房單位提交的手續是否真實。
5.必要時到有關部門咨詢該項目各項手續辦理情況及審批的具體內容,以求得到最準確的驗證。
