房屋異議制度存在的缺陷
朱愛軍
我國《物權法》第19條規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”我國房屋登記制度的設立旨在打破登記的公信力，保護真正權利人的合法權益，并對第三人的善意取得進行限制。筆者認為我國房屋登記異議制度存在如下四點缺陷，應加以完善。
缺陷之一：提起異議登記的利害關系人界定不明。所謂利害關系人，是指房產相關權利的設置會對其權益產生影響的人，包括應登記其權利而未登記的人，比如房屋的所有權人；也包括已登記權利，但其他人的登記影響其權益的人，比如擔保權人。由于這些利害關系人并沒有嚴格的限制，容易引起惡意第三人濫用該項權利阻礙登記，故在異議登記審查時，應明確異議登記人的類型，并限定異議人需提供的證據，從源頭上防止異議登記權利被濫用，保護真正所有權人的合法權益。
缺陷之二：同一申請人重復異議登記不能控制。依照相關規定，只要房屋登記簿記載的權利人不肯變更，都可以提起異議登記。而異議登記的后果是過戶登記暫緩辦理，極易造成登記權利人房產交易中的違約，阻礙了房產迅捷的交易。一旦異議登記人惡意多次提起異議登記，卻不至法院起訴，登記權利人便會遭受很大的損失。但如果片面禁止第三人重復異議登記，也會損害善意異議登記人的利益，因為在實踐中，確實存在證據暫時不能收集而被法院駁回訴訟的情況。所以，對同一申請人重復異議登記應以提供新證據加以限制，必要時應賦予房管局對異議證據的實質性審查權。
缺陷之三：錯誤異議登記的損害賠償難以確認。登記權利人要證明自己的損失不是一件簡單的事情，明顯發生的費用，如違約金、律師費、房款的利息等，都可以計算，而隱形損失，如房價波動的損失、個人的信譽卻無法計算。另外，若異議登記人在第一次訴訟中因為證據不足，被判決駁回，賠償了登記權利人的損失，但在第二次異議中，異議登記人因證據充足而異議成立，此時已經賠償的損失是否應予返還卻無法律依據。
缺陷之四：異議內容沒有明確限制。在《物權法》和《房產登記辦法》中，對可以提出登記異議的范圍都沒有進行明確的界定，這是否意味著異議登記人可以就登記全部事項進行異議呢？筆者認為，《物權法》中應明確可以提出異議的事項只能是權屬事項，比如所有權人、擔保權人、擔保范圍等，對于可以核實的數據，如房產面積、房產地段應通過更正的方式變更登記，而不是通過異議登記，再進行訴訟。對此，法律法規都沒有進行相應的明確，易引起異議登記人的誤解。
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