農村私有房屋買賣是否有效？
案情簡介：1997年7月25日，崔某與林某均為某村村民，在中間人孫某的說合下，簽訂了房屋買賣協議，崔某將位于某村的一處房產賣予林某。土地使用證上是崔某之父崔天慶的名字，當時雙方約定價格為25500元，協議簽訂后雙方款證交清。隨后崔某、崔某父母即從該房屋內將東西搬走，毛即搬入該房屋居住至今。2009年5月17日，崔的父母崔天慶與云麗認為崔某、林某不經自己同意，擅自出賣自己房屋，嚴重侵害了自己的合法利益為由，說原房屋買賣無效，要求林某退還房屋。
律師分析：本案中，崔某與林某的房屋買賣協議有效。
宅基地使用權是我國農村集體經濟組織成員享有的一項用益物權，與物權人特定的身份具有密切的聯系。對于建立于集體所有土地之上的宅基地使用權的買賣問題，我國法律包括物權法均沒有明確規定，因此應當適用國家有關政策規定為依據進行處理。本案中，崔某與林某均為本村集體經濟組織成員，均有權利在本村獲得宅基地使用權，這是買賣協議有效的前提；崔某出售房屋時，崔某的父母雖然沒有參與買賣協議的簽訂，但對崔某出售其房屋的行為，他們并沒有反對，而且從房屋中搬出了自己的東西；十幾年來，林某長期住在該房屋中，崔某的父母也沒有提出要求林某搬出，這說明崔某的行為得到其父母的認可，土地使用證也在交款的同時交付給了林某，林某有理由相信崔某是有權代理其父母處分房屋的，即崔某的行為構成表見代理。綜上所述，崔某父母的房屋出售給同村林某，并不違反法律規定和國家政策，應屬有效，林某可以不退還房屋。
上述崔某與林某之間的買賣協議有效，并不意味著所有農村房屋買賣都有效。
（下述內容參考山東省高級人民法院2008年民事審判座談會紀要精神）
國務院辦公廳1999年5月6日發布的《關于加強土地轉讓管理，嚴禁炒賣土地的通知》第二條第2款規定，“農村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日國務院在《關于深化改革嚴格土地管理的規定》中再次強調，“加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地”。法律也明確規定禁止農村宅基地隨意轉讓和抵押，可見，國家現行政策明確規定禁止城鎮居民在農村購買宅基地或者地上建筑物，城鎮居民與農村居民之間簽訂的房屋或者宅基地的買賣合同為無效。
對于本集體經濟組織之外的其他集體經濟組織成員購買農村居民宅基地和住宅的行為手否有效，法律未明確規定。由于農村宅基地具有極強的福利和保障性質，且是本集體經濟組織成員無償取得的，由此，取得宅基地使用權的主體應當限于本集體經濟組織成員，否則將會擾亂現行的集體土地管理秩序和農村經濟管理體制，因此，對本集體經濟組織之外的村民購買本集體經濟組織成員的宅基地和房屋的，原則上也屬無效。
對于農村集體經濟組織自行開發的“小產權房”的買賣問題，按照我國現行房地產管理法規的規定，我國集體所有的土地在未辦理國家征收手續轉為國有土地之前，禁止進入房地產市場，由此，集體經濟組織開發“小產權房”的行為是不受法律保護的，買賣“小產權房”合同實質上變相買賣農村宅基地，也不可能辦理物權變動手續，因此，“小產權房”的買賣合同也應當認定為無效。
劉金濱
(聲明：本站所使用圖片及文章如無注明本站原創均為網上轉載而來，本站刊載內容以共享和研究為目的，如對刊載內容有異議，請聯系本站站長。本站文章標有原創文章字樣或者署名本站律師姓名者，轉載時請務必注明出處和作者，否則將追究其法律責任。) |
