專家解讀：應按相關法律解決祖宅糾紛
來源： (摘自《法律與生活》半月刊2009年9月下半月刊) 專家解讀“祖宅糾紛”
文/徐海燕
對祖遺房產的繼承問題和交易問題較為敏感復雜，既涉及歷史上的政策適用，也涉及當前的法律適用；既涉及繼承法律問題，也涉及產權確認問題。由于祖遺房產的繼承問題容易產生糾紛，因而成為直接關系到家庭和睦與社會和諧的大問題。而祖遺房產的產權確認是公平合理解決繼承和交易問題的前提。
除《民法通則》和《繼承法》明文規定保護私人的房屋所有權及繼承權之外，《物權法》第64條更明文規定，“私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權”；第65條規定，“私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。國家依照法律規定保護私人的繼承權及其他合法權益”。其中的“房屋”就包括祖遺房產。
平等保護是最大的保護。由于祖遺房產可以與其他私人財產一樣納入《物權法》和《繼承法》等民事法律的保護范圍，我國對于祖遺房產的法律保護體系是比較完備的。
就祖遺房產的權利主體而言，原則上應當根據新中國成立后的相關政策和法律的規定予以確認。例如，廣大普通城鎮居民根據1950年11月25日中央人民政府內政部發布的《關于填發土地房屋所有證的指示》等一些相關政策法令的規定，依法取得了對祖遺房產的房地產所有證。
這些房地產所有證就是確認祖遺房產所有權歸屬的源泉證據和基礎證據。因此，倘若德家四姐妹的母親在新中國成立后對祖遺房產領取了人民政府頒發的產權證，則她對產權證項下的房屋擁有所有權。
就祖遺房產的繼承而言，只要祖遺房產的所有權主體和客體清晰，就可以按照《繼承法》規定的順序由繼承人依法繼承。有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養協議的，按照協議辦理；沒有遺囑的，按照法定繼承辦理。納入繼承財產范圍的祖遺房產與其他繼承財產一樣，均可由繼承人依法繼承。因此，德家四姐妹作為繼承人完全可以繼承母親依法擁有所有權的12間房屋，進而取得對該房屋的所有權。
就祖遺房產的交易而言，作為祖遺房產的所有權人既可以自住，也可以出租，也可以出售，還可以以房屋作價出資設立公司和其他企業。祖遺房產與其他房屋一樣都可以作為二手房依法開展交易活動。
在二手房交易中產生糾紛的，應當按照《合同法》和《物權法》等相關法律規定處理。就二手房涉及的債權關系和合同關系而言，應當按照《合同法》確定買賣雙方的權利義務與責任。例如，德家大女兒德欣欣的丈夫在1993年12月與王昕簽署的房屋買賣協議是否有效，如果有效，誰應承擔違約責任、承擔何種違約責任，就應根據相關事實和《合同法》的相關規定，由人民法院予以認定。就二手房買賣涉及的物權關系而言，應當按照《物權法》的規定確定房屋所有權得、喪、變更的法律效力。
物權關系與債權關系既有區別，也有聯系。《物權法》第15條確立了物權行為獨立于債權行為的原則：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”該法第9條確立了不動產登記生效主義原則：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”
這兩個法律條款對于人民法院正確裁判德氏四姐妹與建國興業經貿有限公司之間的房屋產權之爭具有重要的指導意義。
由于祖遺房產往往是家庭成員的共有財產，祖遺房產的交易價格也隨著城市房地產市場的價格而大起大落，因此在祖遺房產的交易過程中容易產生“夜長夢多”的道德風險。買賣周期越長，房屋價格變動幅度越大，買賣雙方中的任何一方就有可能產生心理失衡現象，進而滋生合同糾紛。
因此，在祖遺房產的交易過程中，買賣雙方既要關注祖遺房產的權屬狀況，進而確定適格的權利主體和賣方主體資格；也要關注祖遺房產的交易價格，確保在合同締結時確定的買賣價格符合當時當地的市場價格；更要關注買賣合同的條款設計，避免合同條款語焉不詳帶來的交易法律風險。
祖遺房產也可以依法出租。對于出租人與承租人之間的合同法律關系，應當適用《合同法》中的租賃合同的相關規定。例如，買賣不破租賃的規則就適用于祖遺房產的租賃活動。
(本文作者系對外經濟貿易大學法學院教授、博士生導師)
(聲明：本站所使用圖片及文章如無注明本站原創均為網上轉載而來，本站刊載內容以共享和研究為目的，如對刊載內容有異議，請聯系本站站長。本站文章標有原創文章字樣或者署名本站律師姓名者，轉載時請務必注明出處和作者，否則將追究其法律責任。) |
