房屋產權登記
錯誤的民事救濟
李江林 宋孝悌
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1996年12月19日，被告黃昌坤、黃昌富與資興市國土資源局簽訂國有土地使用權出讓合同，在資興市水電路有償取得189㎡國有土地使用權作商住樓建設用地。在建設過程中，因兩被告資金不足，遂邀請原告黃昌元一同合伙建房。房屋于1998年竣工。1999年5月3日，原、被告三人在親友的見證下，對房屋進行了分配：房屋第一層大小兩間門面作為原、被告三人共同共有，住房由三人通過摸簽（抓鬮）的方式確定所有權的歸屬。經過抓鬮，原告黃昌元抓到第二層住房，被告黃昌坤抓到第三層住房，被告黃昌富抓到第四層住房。原、被告簽訂了房屋分配、使用、維修管理協議，并簽字認可。爾后，原、被告在生活中因故發生糾紛，但1999年至2006年的門面租金原、被告三人還是按約定進行了平均分配。2010年8月，被告黃昌坤、黃昌富持相關手續到資興市房產管理局申請房屋所有權登記。在審查了兩被告提交的相關手續后，資興市房產管理局向兩被告頒發了房屋所有權證書。原告黃昌元得知兩被告將三人合伙所建房屋產權證辦理后，以登記錯誤為由向法院提起民事訴訟，要求確認第二層住房歸原告所有，第一層門面歸原、被告三人共同共有。
本案審理中存在兩種不同的觀點：第一種觀點認為，房產物權被錯誤登記后，因是房產登記部門錯誤登記的行為導致房產物權的變更，因此，權利人應該通過行政訴訟途徑，要求房產登記部門更正錯誤登記行為，恢復權利人的物權。第二種觀點認為，房產登記是房產登記機構依法將房產權利和其他應當記載的事項在房產登記薄上予以記載的行為，是一種物權公示方式，而不是用行政權力對物權的實際狀況進行確認。如房產登記錯誤，權利人可以通過民事訴訟程序確認房產物權的歸屬，待房產物權歸屬確認后，再持相關法律文書到房產登記部門自行變更登記。
筆者同意第二種觀點，其理由是：物權法第三十條規定，因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的自事實行為成就時發生效力。所謂事實行為，是指行為人主觀上不一定具有發生、變更或消滅正常民事法律關系的意思，但客觀上能夠引起這種后果的行為，如建造房屋、拆除房屋、制作家具、縫制衣服等。與法律行為必須有意思表示不同，事實行為的行為人雖然也有內心意思，但行為人只要事實上實施了一定行為，無須將內心意思表示出來，即可發生一定的法律效果。因此，事實行為也被稱為“非表示行為”。建造房屋屬于取得權利的事實行為，房屋建造好后即在事實上產生了房屋的所有權，建造人亦因此取得該房屋的所有權。這種所有權屬于事實上的所有權，所以不以登記和交付作為權利取得的要件。
（作者單位：湖南省資興市人民法院）
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