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房屋買賣 |
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| 二手房退房的四個(gè)時(shí)間點(diǎn)和法律后果分析 |
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作者：石家莊趙麗娜律師編輯
出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.dl735.cn
時(shí)間：2011/5/31 21:52:00 |
| 二手房退房的四個(gè)時(shí)間點(diǎn)和法律后果分析 |
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| 作 者： |
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| 來(lái) 源： |
上海法治報(bào) |
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| 內(nèi) 容： |
張雷
對(duì)二手房交易來(lái)說(shuō)，從看房到有意向再到最終簽約和履行，中間需要經(jīng)過(guò)很多步驟，也需要花費(fèi)一定的時(shí)間。在不同階段，購(gòu)房者反悔的后果都是不同的。
從通常的二手房買賣過(guò)程來(lái)看，大致可分為以下四個(gè)階段： 1、簽訂看房確認(rèn)書(shū)時(shí)期， 2、簽訂意向金協(xié)議時(shí)期， 3、簽訂居間協(xié)議時(shí)期， 4、簽訂二手房買賣合同時(shí)期。
筆者對(duì)這四個(gè)時(shí)期反悔退房的法律后果簡(jiǎn)要分析如下。
一、買家與中介簽訂 “看房確認(rèn)書(shū)”時(shí)期，退房無(wú)責(zé)任。
買家向中介詢價(jià)并要求實(shí)地看房，中介通常會(huì)要求買家簽訂看房確認(rèn)書(shū)。看房確認(rèn)書(shū)是中介為防止買家跳單而要求買家簽的單方面承諾，如買家與賣家私下交易，中介可要求買家按照看房確認(rèn)書(shū)的承諾補(bǔ)償傭金。
僅簽訂看房確認(rèn)書(shū)，買家與賣家、中介公司之間，未形成除禁止私下交易外的任何法律關(guān)系，買家可以任意提出退房，不需承擔(dān)任何法律責(zé)任。
此時(shí)退房的方式可以是口頭通知，不需要準(zhǔn)備相應(yīng)的證據(jù)。
二、買家與中介簽訂 “意向金協(xié)議”時(shí)期，需及時(shí)采取行動(dòng)。
買家看房后初步?jīng)Q定購(gòu)買，需要向中介交納一筆意向金，并簽訂意向金協(xié)議。買家交納意向金以表達(dá)購(gòu)買的誠(chéng)意，在意向金協(xié)議中會(huì)約定 “意向金轉(zhuǎn)定金”條款。在中介公司將意向金轉(zhuǎn)付賣家并由賣家出具定金收據(jù)后，買賣雙方之間形成定金法律關(guān)系。此后買家再提出退房，則需要承擔(dān)定金罰則。
因此簽訂意向金協(xié)議后，買家如果反悔提出退房，需要在意向金轉(zhuǎn)為定金前及時(shí)采取行動(dòng)。由于意向金轉(zhuǎn)為定金的期限比較短，一旦轉(zhuǎn)為定金，想要退房就要蒙受損失。
此時(shí)退房的方式是：書(shū)面通知中介解除意向金協(xié)議中的單方授權(quán)，禁止將意向金轉(zhuǎn)為定金。
三、買家與賣家簽訂 “居間協(xié)議”時(shí)期，將承擔(dān)定金罰則。
賣家收取定金后，買家、中介和賣家三方需要簽訂居間協(xié)議，約定買賣雙方之間的定金法律關(guān)系，買賣雙方與中介公司之間的委托法律關(guān)系。
簽訂居間協(xié)議后，買家提出退房需要承擔(dān)居間合同的違約責(zé)任，也就是賣家有權(quán)沒(méi)收買家已經(jīng)交付的定金。但是一般而言，因?yàn)橹薪楣敬藭r(shí)并未促成交易，買家無(wú)需向中介支付傭金報(bào)酬，也無(wú)需按照居間合同承擔(dān)違約責(zé)任。按照法律規(guī)定，中介公司僅能要求賣家支付必要的支出，在上海大約在2000元之內(nèi)。
退房的方式，首先應(yīng)當(dāng)是與賣家直接協(xié)商解除合同，如果協(xié)商不成，只能損失定金解約。
四、買家與賣家簽訂“買賣合同”時(shí)期，將承擔(dān)違約責(zé)任并支付傭金。
居間協(xié)議簽訂后，買賣雙方會(huì)簽訂正式的二手房買賣合同，此合同對(duì)買賣雙方任何一方單方解除合同的違約責(zé)任均有約定。以上海市房地產(chǎn)買賣合同為例，約定在合同第九條和第十條。同時(shí)，因?yàn)橹薪橐呀?jīng)促成了買賣雙方簽訂買賣合同，居間活動(dòng)已經(jīng)完成，買賣雙方應(yīng)當(dāng)按照居間協(xié)議的約定支付傭金。
買家此時(shí)提出退房，將要承擔(dān)擅自解除合同的違約責(zé)任，同時(shí)中介公司也將要求買方支付中介報(bào)酬。
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