律師承辦商品房交付業務指引
（經濟專業委員會討論稿）
第一章 定義與概述
第1條 商品房交付定義
本指引所稱商品房交付，是指房地產開發企業依據相應法律、法規和部門規章的規定以及商品房買賣合同或商品房預售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向買受人交付，買受人查驗并接受房屋的過程中買賣雙方所實施的行為。
第2條 商品房交付業務概述
商品房的交付，是商品房買賣過程中出現糾紛較多的一個環節。許多買受人為了維護自己的合法權益，單獨或共同委托律師代為辦理收房手續，逐漸形成了一項新的律師非訴訟業務，即本指引所稱商品房交付業務。
律師承辦商品房交付業務，應盡職履行下述職責：
2.1就商品房交付向委托人提供法律咨詢；
2.2代理委托人審查房地產開發企業依法應當取得的資質性的法律文件及其他相關的法律文件；
2.3陪同委托人對房屋進行查驗，對房屋存在的質量等相關事實進行證據性固化，并從法律的角度提出切實可行的解決方案；
2.4代理委托人就商品房交付之相關事項與房地產開發企業進行談判，并就談判結果擬訂書面協議或審查房地產開發企業擬定的商品房交付的書面文件；
2.5協助委托人辦理符合交付使用條件房屋的接收手續；
2.6協助委托人辦理前期物業管理的相關手續，審查需委托人簽署的有關協議、合同、業主公約以及承諾書等文件。
第3條 特別注意事項
3.1律師承辦商品房交付業務的過程中，應嚴格遵守《中華人民共和國律師法》等法律、法規以及律師執業規范，要提醒委托人理性維權、合法維權，切忌鼓動委托人采取非法集會、游行、示威、上訪等違法方式維權，切忌參與買受人自行組織的非法集會、游行、示威、上訪等違法活動，對委托人在辦理商品房交付手續過程中的違法行為應予以勸阻并提供合理化建議。
3.2 律師在辦理商品房交付業務中,還要特別關注房屋所在地相關部門發布的法規、規章及規范性文件的規定。
第二章 商品房交付程序概述
第4條 商品房交付的一般程序
4.1房地產開發企業向買受人發出書面的入住通知。
4.2買受人持入住通知要求的證件及其他相關資料，在入住通知要求的期限內到房地產開發企業指定的地點，查驗房地產開發企業依法應當取得的書面文件。
4.3買受人在房地產開發企業相關工作人員的陪同下實地查驗所購買商品房并填寫驗房單。
4.3.1若商品房存在法定或約定的可以退房的質量問題或存在解除購房合同的其他情形，買受人應決定是否退房，并在約定的期限內書面通知房地產開發企業；
4.3.2若商品房存在未達退房條件的質量問題或未達到約定標準，買受人可將商品房存在的質量問題或未達到約定標準的內容書面遞交房地產開發企業，由房地產開發企業在一定期限內逐項予以修復或賠償。
4.4房地產開發企業對商品房存在的質量問題逐項予以修復或作出修復書面承諾并經買受人查驗同意后，雙方根據商品房面積實測技術報告結算房款。
4.5買受人向房地產開發企業交納商品房買賣合同或商品房預售合同約定的其他費用。
4.6買受人從房地產開發企業或房地產開發企業指定的第三方（通常為前期物業管理企業）處領取房屋鑰匙。
4.7買受人向房地產開發企業依法選定的前期物業管理企業交納物業管理費，并辦理物業管理的相關手續。
第5條 我國現行的法律、法規、規章及規范性文件對商品房交付的具體程序并無明確規定，一般而言，房地產開發企業會在入住通知中寫明入住程序；律師應從維護委托人合法權益的角度出發，提醒委托人充分注意房地產開發企業提出的不合理的商品房交付程序；必要時，應與房地產開發企業進行協商，促使其變更不合理的商品房交付程序。
第三章 前期準備工作
第6條 買受人收到房地產開發企業發出的入住通知，標志著商品房交付程序的開始。商品房交付程序開始之后至實地查驗商品房之前，律師應做的法律事務至少應當包括：
6.1 審查房地產項目曾經發布的各類廣告等宣傳資料,分析上述材料是否符合合同要約的條件。買受人與房地產開發企業簽訂的《商品房買賣合同》或《商品房預售合同》，并向買受人提供法律意見。重點包括：
6.1.1是否存在顯失公平等可變更或可撤銷條款；
6.1.2是否存在無效條款；
6.1.3了解合同雙方關于商品房交付標準、交付時間、違約責任等方面的約定。
6.1.4與委托人擬定與房地產開發企業談判的事項及重點內容。
第7條 審查入住通知，并向買受人提供法律意見。重點包括：
7.1入住通知列明的商品房交付程序是否不利于買受人；
7.2入住通知要求買受人交納的稅費是否合理、合法；
7.3入住通知列明的商品房交付時間是否與《商品房買賣合同》或《商品房預售合同》的約定一致。
第8條 代表買受人參加就商品房交付程序、買受人需繳納稅費等事項與房地產開發企業進行的談判，擬定相關書面協議或審查房地產開發企業方擬定的相關書面協議。
第9條 提醒買受人注意商品房交付過程中經常出現的問題，向買受人提供法律咨詢。
第10條 指導買受人參照入住通知準備需向房地產開發企業提供的相關資料。
第11條 買受人收到房地產開發企業發送的入住通知后，若其對入住通知寫明的交付程序、需交納稅費等內容無異議，律師應提醒買受人按照入住通知的要求，攜帶相關證件和資料于指定時間到指定地點辦理商品房的驗收和交接手續。
若買受人確實無法于指定時間辦理商品房的驗收和交接手續，應書面通知房地產開發企業并說明理由，并注意保存已通知房地產開發企業的相關證據。
第四章 查驗證明文件
第12條 律師應協助委托人查驗房地產開發企業交付房屋時依法應當取得的證明文件原件，具體包括：
12.1規劃驗收批準文件；
12.2建筑工程竣工驗收備案表；
12.3房屋面積實測技術報告書；
12.4房屋為住宅的，還應查驗《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
12.5商品房買賣合同或商品房預售合同約定的其他文件，如大產權證、空氣質量驗收合同報告等。
第13條 房地產開發企業無法提供本指引第12條前四款中任何一個證明文件，買受人皆有權拒絕接收房屋，由此引起的房屋延期交付，應由房地產開發企業按照商品房買賣合同或商品房預售合同的約定承擔延期交房的違約責任。
第14條 退房權的行使
14.1房地產開發企業無法提交本指引第11條前四款中的一個或數個證明文件而導致房屋延期交付的，當遲延的期限達到商品房買賣合同或商品房預售合同約定的買受人可以退房的期限后，買受人可以決定是否選擇退房；
14.2買受人選擇退房的，應于上述期限屆滿之日起一年內書面通知房地產開發企業；房地產開發企業催告的，應于收到催告之日起三個月內書面通知房地產開發企業；商品房買賣合同或商品房預售合同對行使退房權的期限有明確約定的，從其約定。
第五章 實地查驗房屋
第15條 實地查驗房屋是商品房交付過程中一個極為重要的環節，律師應協助委托人對房屋進行逐項查驗。因該項內容專業性強，必要時需專業設備進行檢測，如由律師逐一查驗，律師工作量不僅猛增，還會欠缺專業性。如委托人要求全面查驗，建議同時委托監理公司進行驗房，律師起固化證據、提供問題解決方案的作用。
第16條 實地查驗房屋可參照以下標準：
15.1 GBJ7 建筑地基基礎設計規范
15.2 GBJ10 鋼筋混凝土結構設計規范
15.3 GBJ11建筑抗震設計規范
15.4 GBJ14室外排水設計規范
15.5 GBJ16建筑設計防火規范
15.6 GBJ45高層民用建筑設計防火規范
15.7 GBJ206木結構工程施工及驗收規范
15.8 GBJ207屋面工程施工及驗收規范
15.9 GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規范
15.10 GBJ242采暖與衛生工程施工及驗收規范
15.11 GJ13危險房屋鑒定標準
15.12 GB50325-2001（2006版）民用建筑工程室內環境污染控制規范
15.13 GBT18883-2002室內空氣質量標準
第17條 查驗擬交付房屋是否為買受人所購買房屋；
若擬交付房屋與商品房買賣合同或商品房預售合同及其附件、補充協議不符，應及時通知房地產開發企業，重新進行核對。
第18條 查驗擬交付房屋的戶型、朝向、結構、空間尺寸、供熱、采暖方式等是否與商品房買賣合同或商品房預售合同約定的一致，如有不符，應及時通知房地產開發企業。
第19條 核對房屋面積
19.1判斷擬交付房屋的建筑面積、套內建筑面積等與房地產開發企業提供的房屋面積實測技術報告書記載的相應數據是否一致；若買受人認為房屋面積實測技術報告書記載的有關數據與實際不符，可委托有資質的房產測繪機構進行測繪。
19.2若買受人對房地產開發企業提供的房屋面積實測技術報告書無異議，可根據此報告書記載的相應數據判斷商品房買賣合同或商品房預售合同中據以計算房屋價款的面積與實測面積是否有誤差以及誤差比；若誤差比達到商品房買賣合同或商品房預售合同約定的或法定的退房條件，買受人可以選擇退房。
根據實際需要，查驗購買房屋分攤公共面積的情況。
第20條 查驗房屋的地基基礎及主體結構質量。
20.1經查驗發現擬交付房屋地基基礎或主體結構質量存在問題，買受人應及時通知房地產開發企業，必要時可委托有資質的檢測機構進行檢測。
20.2擬交付房屋地基基礎或主體結構質量經檢測不合格的，買受人可按照商品房買賣合同或商品房預售合同有關條款的約定分別作出相應選擇。
20.2.1根據商品房買賣合同或商品房預售合同的約定，此種情況可以選擇退房的，可以按照約定選擇退房，并要求房地產開發企業承擔相應的違約責任；
20.2.2要求房地產開發企業予以修復，直至合格，修復至合格之前，視為房屋未交付，由房地產開發企業承擔逾期交房的違約責任；
20.2.3商品房買賣合同或商品房預售合同對此未加以約定的，按照國家有關法律、法規、規章以及國家標準相關規定進行處理。
第21條 查驗房屋的室內空氣質量
21.1經查驗發現擬交付房屋的室內空氣質量存在問題，買受人應及時通知房地產開發企業，必要時可委托有資質的檢測機構進行檢測。
21.2擬交付房屋的室內空氣質量經檢測不符合國家標準的，買受人可按商品房買賣合同或商品房預售合同相關條款的約定分別作出相應選擇。
21.2.1根據商品房買賣合同或商品房預售合同的約定，此種情況可以選擇退房的，可以按照約定選擇退房；
21.2.2商品房買賣合同或商品房預售合同對此種情況約定了退房以外的其他處理方式，從其約定；
21.2.3商品房買賣合同或商品房預售合同對此未加以約定的，按照國家有關法律、法規、規章以及國家標準相關規定進行處理。
第22條 查驗擬交付房屋是否存在其它質量問題；若發現擬交付房屋存在其它質量問題，應逐項作好書面記錄，并可根據實際情況，與房地產開發企業協商選擇以下任一方式進行處理：
22.1房地產開發企業應于一定期限內予以修復，并告知買受人進行二次查驗，修復合格之前，視為房屋未交付，由房地產開發企業承擔逾期交房的違約責任；
22.2要求房地產開發企業書面承諾于房屋交付后一定期限內予以修復，修復費用由房地產開發企業承擔，由此給買受人造成的損失由房地產開發企業負責賠償；
22.3房地產開發企業與買受人協商一致的其他方式。
第23條 查驗房屋的市政基礎設施
23.1按商品房買賣合同或商品房預售合同的條款、附件及補充協議之約定對擬交付房屋內的上水、下水、電、供熱、燃氣等市政基礎設施進行清點，檢查各項設備的完好程度及使用狀況，如有不符、缺少或損壞等情況，應詳細作好書面記錄并要求房地產開發企業書面承諾更換或配齊的日期。
23.2若擬交付房屋的上述市政基礎設施未在約定的期限內達到約定的條件，買受人可以依約定追究房地產開發企業的違約責任。
第24條 查驗房屋的裝飾和設備
24.1按商品房買賣合同或商品房預售合同及其附件及補充協議的約定查驗擬交付房屋內的各項裝飾和設備是否符合約定標準。
24.2若擬交付房屋的各項裝飾和設備不符合約定標準，買受人可依據商品房買賣合同或商品房預售合同的約定要求房地產開發企業賠償雙倍裝飾、設備差價，或在一定期限內予以更換。合同另有約定的，從其約定。
第25條 查驗約定的公共設施
25.1按商品房買賣合同或商品房預售合同及其附件和補充協議的約定查驗公共綠地、公共道路、公共停車場、幼兒園、學校、會所、購物中心、體育設施等公共設施是否如期達到約定條件。
25.2若上述公共設施未能如期達到約定使用條件，買受人可以依約定追究房地產開發企業的違約責任。
第26條 查驗設計和規劃
26.1提示查驗擬交付房屋及其所在樓座、所在小區的設計或規劃是否變更。
26.2經查驗發現房地產開發企業未經審批單位批準擅自變更擬交付房屋及其所在樓座、所在小區的設計或規劃或有關變更未在規定的期限內書面通知買受人的，買受人可按商品房買賣合同或商品房預售合同的約定選擇退房或采取其他處理方式。
第27條 對房地產開發企業提供的房屋交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應注明“暫不清楚”或“無法認定”等字樣，并由房地產開發企業和買受人在注明處簽字或蓋章。
第28條 查驗地下車位
如果買受人購買商品房時一并購買了地下車位，應提醒買受人從以下幾個方面對地下車位予以查驗，包括但不限于：
28.1 地下車庫單體工程是否已經經過驗收；
28.2 地下車位四至范圍是否明確、是否與買賣雙方的約定相符；
28.3 地下車位的車位號是否與買賣雙方的約定相符；
28.4 經測繪機構測繪的地下車位的建筑面積是否與買賣雙方的約定相符。
第29條 退房權的行使
29.1買受人在實地查驗房屋的過程中，發現房屋存在法定或約定的可以退房的情形，應及時作出是否退房的決定。
29.2買受人選擇退房的，應在退房權產生之日起一年內書面通知房地產開發企業；房地產開發企業催告的，應于收到催告之日起三個月內書面通知房地產開發企業；商品房買賣合同或商品房預售合同對行使退房權的期限有明確約定的，從其約定。
第六章 房屋交接
第30條 房屋為住宅的，房地產開發企業向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
第31條 買受人經實地查驗對房屋無異議或對房屋的修復結果無異議，簽署房屋交付核驗單或交屋單等書面交接文件。
第32條 買受人按照實測面積與房地產開發企業據實結算房款，向房地產開發企業交付商品房買賣合同或商品房預售合同約定的且不違反國家法律、法規規定的其他費用；交付相關費用后，注意向房地產開發企業索取發票或收據。
第33條 買受人從房地產開發企業或房地產開發企業指定的第三方（如前期物業管理企業）處領取房屋鑰匙和水、電、氣表的專用充值卡片；若水、電、氣表為非智能表，應與房地產開發企業一起核對并記錄水、電、氣表底數或通過技術手段將底數清零。
第34條 辦理房屋交接手續時，律師應提醒買受人注意房屋保修期的時限，以免錯過保修時間。
第七章 辦理物業管理手續
第35條 審核房地產開發企業選定的前期物業管理企業的資質。
35.1 審核前期物業管理企業是否取得相應資質證書以及是否存在超越資質等級承接物業管理業務的情形；
35.2 核實房地產開發企業選聘前期物業管理企業是通過招標方式還是協議方式，若房地產開發企業通過協議方式選聘前期物業管理企業，核實是否經過房屋所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準；
35.3 審查前期物業管理企業聘用的從事物業管理的人員是否取得相應的物業管理職業資格證書。
第36條 審查房地產開發企業或前期物業管理企業擬定的物業管理公約和前期物業管理服務協議，并提供法律意見。
第37條 指導買受人與前期物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議。
第38條 買受人向物業管理企業交納物業管理費；物業管理企業不得要求買受人一次交納一年以上的物業管理費用；買受人應根據商品房買賣合同或商品房預售合同或根據物業管理協議以及業主公約的約定向物業管理企業交納物業管理費。
九十年代以來，隨著我國住房改革制度的不斷深化，以住房實物分配為主的住房制度已經淡出城市居民的生活，而以市場為主體的商品房消費制度逐漸形成。應當說，這些年住房制度的改革是非常成功的，它不僅解決了企業辦社會的負擔，解決了住房領域社會公平公正問題，更重要的是住房制度的改革催生了一個房地產行業，并帶動了國民經濟其它相關行業的快速發展。然而，在房地產市場高速發展的同時，也伴隨著出現了一些急待解決的法律問題。
我國目前的市場消費環境，總的來說是越來越成熟；但是在商品房的消費領域并不樂觀，隨著商品房售價的不斷上漲及土地政策的變化，商品房市場的消費環境在有些地區甚至有逐步惡化的趨勢。目前全國在商品房消費市場中，開發商侵犯消費者權益的事情是大量、普遍存在的。其中開發商與消費者的矛盾沖突主要表現在商品房交付驗收環節上，矛盾的焦點主要表現在房屋質量、交付程序、交付條件、小區環境質量、收費問題等幾個方面。這些問題，尤其是房屋質量及交付程序問題，目前的市場環境及法律環境還不能完全有效地加以解決，消費者的合法權益沒有得到有效保護，迫使消費者不得不采取非理性的方式維護自身的合法權益，導致矛盾沖突不斷，嚴重到了影響社會穩定及影響政府公信力的程度。
商品房交付環節是整個商品房消費流程中比較重要的一環，消費者往往都很重視。消費者通常都避免不了就這些問題與開發商進行溝通，希望能夠加以妥善解決。但由于開發商在市場角色、專業知識、經濟實力等方面具有絕對的強勢地位，僅憑單個消費者的個人能力很難與之抗衡。而且，開發商在與消費者的溝通過程中，開發商往往委托專業律師去面對消費者，這使開發商與消費者之間原本就不平衡的天平更加向開發商傾斜。在這種情況下逐漸出現了消費者單獨或聯合委托律師在商品房交付過程中為其提供法律服務的現象，消費者與開發商的談判桌上出現了越來越多的消費者一方律師的身影，逐漸形成了一項新的律師非訴訟業務，即商品房交付業務。
由于法律理論界和實務界對于商品房交付過程中的律師實務沒有較為系統、完整的說明和介紹，加上這類業務剛剛興起，律師在提供這一領域的法律服務時，基本上很少有先例可以參照，只能根據有限的法律法規和各自的實踐經驗自行摸索。這種摸索對于剛起步開拓這片業務領域的律師而言，因無相關經驗又無參照，難免在摸索過程中浪費過多精力、走過多彎路；而且，這種摸索受個人業務能力和執業經驗限制，可能造成法律服務質量參差不齊，不利于律師業務嚴謹規范的整體形象。為此，我們收集、整理相關法律、法規、部門規章以及行業標準，總結了辦理相關業務的經驗，綜合其他律師同仁的可貴積累，在參考其他律師意見的基礎上起草了這份《指引》，目的就是希望對廣大律師同仁承辦商品房交付業務有所幫助。
在業務實踐中，開發商通常按照所謂的“行規”單方面制訂商品房的交付程序，即開發商要求買受人在入住前交清所有的費用，如房屋面積差價款、稅務部門收取的契稅、小區管理辦公室收取的公共維修基金、物業公司收取的物業費等，只有交了這些費用之后，買受人才能領取房屋鑰匙，才能對房屋進行驗收，否則買受人無法驗收房屋，事先買受人對房屋存在的質量問題一無所知，等發現存在的問題時已失去解決問題的最佳時機。而且，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定，除當事人另有約定的外，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。也就是說，買受人一旦簽字領取房屋鑰匙，即意味著房屋的交付，開發商對房屋存在的質量問題僅負有保修義務，這對買受人非常不利。由此可見，商品房的交付程序對買受人來講相當重要。因此，本《指引》特別設置了一章，介紹律師承辦商品房交付業務的前期準備工作，其中重點涉及到審查開發商擬定的商品房交付程序是否不利于買受人以及開發商要求買受人交納的稅、費是否合理、合法。如果開發商擬定的商品房交付程序不利于買受人，律師應及時、明確提醒買受人，并應買受人要求與開發商進行談判等溝通。
房屋的質量問題，是買受人最為關注的問題之一，也是整個商品房交付環節中最為重要的一環。一般來講，房屋的質量問題可分為房屋的主體結構質量不合格、房屋的質量問題嚴重影響到正常居住、房屋的其他質量問題（如裂縫、普通施工質量、門窗密封不嚴等）等三種情況。對于前兩種情況，買受人有權要求退房或維修；對于第三種情況，買受人有權要求維修。在商品房交付過程中，律師應根據商品房買賣合同或商品房預售合同的具體約定，給買受人提出明確的建議。
本《指引》第五章重點涉及到了商品房交付過程中房屋的質量問題。值得注意的是，律師承辦商品房交付業務，提供的主要是法律方面的支持，而房屋的質量問題往往涉及到建筑方面的專業性知識，單純依靠律師并一定能夠得到完全解決；如果需要，律師應建議買受人委托有關專業機構或專業人員提供幫助。
本《指引》有兩處涉及到退房權的行使期限，即第14條第2款和第28條第2款，其中三個月和一年的解除權行使期限是參照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第2款的規定加以擬定的。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條第2款：法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
本《指引》第34條涉及到前期物業管理企業的資質審核問題，共包括前期物業管理企業是否依法取得相應的資質等級證書、前期物業管理企業的選聘方式是否合法、前期物業管理企業聘用的從事物業管理的人員是否取得相應的物業管理職業資格證書等三個方面。第一個方面的依據是《物業管理條例》第32條第2款和《物業管理企業資質管理辦法》，第二個方面的依據是《物業管理條例》第24條，第三個方面的依據是《物業管理條例》第33條。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于３個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
《指引》分為七章三十七條，行文體例按照商品房交付的基本順序展開，涉及定義與概述、商品房交付的一般程序、律師承辦商品房交付業務的前期工作、查驗證明文件、實地查驗房屋、房屋交接、辦理物業管理手續等方面的內容。
