律師承辦商品房交付業務指引
（三稿）
第一章 定義與概述
第1條 商品房交付定義
本指引所稱商品房交付，是指房地產開發企業依據相應法律、法規和部門規章的規定以及商品房買賣合同或商品房預售合同的約定，將符合交付使用條件的房屋按期向買受人交付，買受人查驗并接受房屋的過程中買賣雙方所實施的行為。
第2條 商品房交付業務概述
商品房的交付，是商品房買賣過程中出現糾紛較多的一個環節。許多買受人為了維護自己的合法權益，單獨或共同委托律師代為辦理收房手續，逐漸形成了一項新的律師非訴訟業務，即本指引所稱商品房交付業務。
律師承辦商品房交付業務，應盡職履行下述職責：
2.1就商品房交付向委托人提供法律咨詢；
2.2代理委托人審查房地產開發企業依法應當取得的資質性的法律文件及其他相關的法律文件；
2.3陪同委托人對房屋進行查驗，對房屋存在的質量等相關事實進行證據性固化，并從法律的角度提出切實可行的解決方案；
2.4代理委托人就商品房交付之相關事項與房地產開發企業進行談判，并就談判結果擬訂書面協議或審查房地產開發企業擬定的商品房交付的書面文件；
2.5協助委托人辦理符合交付使用條件房屋的接收手續；
2.6協助委托人辦理前期物業管理的相關手續，審查需委托人簽署的有關協議、合同、業主公約以及承諾書等文件。
第二章 商品房交付程序概述
第3條 商品房交付的一般程序
3.1房地產開發企業向買受人發出書面的入住通知。
3.2買受人持入住通知要求的證件及其他相關資料，在入住通知要求的期限內到房地產開發企業指定的地點，查驗房地產開發企業依法應當取得的書面文件。
3.3買受人在房地產開發企業相關工作人員的陪同下實地查驗所購買商品房并填寫驗房單。
3.3.1若商品房存在法定或約定的可以退房的質量問題或存在解除購房合同的其他情形，買受人應決定是否退房，并在約定的期限內書面通知房地產開發企業；
3.3.2若商品房存在未達退房條件的質量問題或未達到約定標準，買受人可將商品房存在的質量問題或未達到約定標準的內容書面遞交房地產開發企業，由房地產開發企業在一定期限內逐項予以修復或賠償。
3.4房地產開發企業對商品房存在的質量問題逐項予以修復或作出修復書面承諾并經買受人查驗同意后，雙方根據商品房面積實測技術報告結算房款。
3.5買受人向房地產開發企業交納商品房買賣合同或商品房預售合同約定的其他費用。
3.6買受人從房地產開發企業或房地產開發企業指定的第三方處領取房屋鑰匙。
3.7買受人向房地產開發企業依法選定的前期物業管理企業交納物業管理費，并辦理物業管理的相關手續。
第4條 我國現行的法律、法規、規章及規范性文件對商品房交付的具體程序并無明確規定，一般而言，房地產開發企業會在入住通知中寫明入住程序；律師應從維護委托人合法權益的角度出發，提醒委托人充分注意房地產開發企業提出的不合理的商品房交付程序；必要時，應與房地產開發企業進行協商，促使其變更不合理的商品房交付程序。
第三章 前期準備工作
買受人收到房地產開發企業發出的入住通知，標志著商品房交付程序的開始。商品房交付程序開始之后至實地查驗商品房之前，律師應做的法律事務至少應當包括：
第5條 審查房地產項目曾經發布的各類廣告等宣傳資料、買受人與房地產開發企業簽訂的《商品房買賣合同》或《商品房預售合同》，并向買受人提供法律意見。重點包括：
5.1是否存在顯失公平等可變更或可撤銷條款；
5.2是否存在無效條款；
5.3了解合同雙方關于商品房交付標準、交付時間、違約責任等方面的約定。
5.4與委托人擬定與房地產開發企業談判的事項及重點內容。
第6條 審查入住通知，并向買受人提供法律意見。重點包括：
6.1入住通知列明的商品房交付程序是否不利于買受人；
6.2入住通知要求買受人交納的稅費是否合理、合法；
6.3入住通知列明的商品房交付時間是否與《商品房買賣合同》或《商品房預售合同》的約定一致。
第7條 代表買受人參加就商品房交付程序、買受人需繳納稅費等事項與房地產開發企業進行的談判，擬定相關書面協議或審查房地產開發企業方擬定的相關書面協議。
第8條 提醒買受人注意商品房交付過程中經常出現的問題，向買受人提供法律咨詢。
第9條 指導買受人參照入住通知準備需向房地產開發企業提供的相關資料。
第10條 買受人收到房地產開發企業發送的入住通知后，若其對入住通知寫明的交付程序、需交納稅費等內容無異議，律師應提醒買受人按照入住通知的要求，攜帶相關證件和資料于指定時間到指定地點辦理商品房的驗收和交接手續。
若買受人確實無法與指定時間辦理商品房的驗收和交接手續，應書面通知房地產開發企業并說明理由，并注意保存已通知房地產開發企業的相關證據。
第四章 查驗證明文件
第11條 律師應協助委托人查驗房地產開發企業交付房屋時依法應當取得的證明文件原件，具體包括：
11.1規劃驗收批準文件；
11.2建筑工程竣工驗收備案表；
11.3房屋面積實測技術報告書；
11.4房屋為住宅的，還應查驗《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
11.5商品房買賣合同或商品房預售合同約定的其他文件，如大產權證、空氣質量驗收合同報告等。
第12條 房地產開發企業無法提供本指引第11條前四款中任何一個證明文件，買受人皆有權拒絕接收房屋，由此引起的房屋延期交付，應由房地產開發企業按照商品房買賣合同或商品房預售合同的約定承擔延期交房的違約責任。
第13條 退房權的行使
13.1房地產開發企業無法提交本指引第11條前四款中的一個或數個證明文件而導致房屋延期交付的，當遲延的期限達到商品房買賣合同或商品房預售合同約定的買受人可以退房的期限后，買受人可以決定是否選擇退房；
13.2買受人選擇退房的，應于上述期限屆滿之日起一年內書面通知房地產開發企業；房地產開發企業催告的，應于收到催告之日起三個月內書面通知房地產開發企業；商品房買賣合同或商品房預售合同對行使退房權的期限有明確約定的，從其約定。
第五章 實地查驗房屋
第14條 實地查驗房屋是商品房交付過程中一個極為重要的環節，律師應協助委托人對房屋進行逐項查驗。因該項內容專業性強，必要時需專業設備進行檢測，如由律師逐一查驗，律師工作量不僅猛增，還會欠缺專業性。如委托人要求全面查驗，建議同時委托監理公司進行驗房，律師起固化證據、提供問題解決方案的作用。
第15條 實地查驗房屋可參照以下標準：
15.1 GBJ7 建筑地基基礎設計規范
15.2 GBJ10 鋼筋混凝土結構設計規范
15.3 GBJ11建筑抗震設計規范
15.4 GBJ14室外排水設計規范
15.5 GBJ16建筑設計防火規范
15.6 GBJ45高層民用建筑設計防火規范
15.7 GBJ206木結構工程施工及驗收規范
15.8 GBJ207屋面工程施工及驗收規范
15.9 GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規范
15.10 GBJ242采暖與衛生工程施工及驗收規范
15.11 GJ13危險房屋鑒定標準
15.12 GB50325-2001民用建筑工程室內環境污染控制規范
15.13 GBT18883-2002室內空氣質量標準
第16條 查驗擬交付房屋是否為買受人所購買房屋；
若擬交付房屋與商品房買賣合同或商品房預售合同及其附件、補充協議不符，應及時通知房地產開發企業，重新進行核對。
第17條 查驗擬交付房屋的戶型、朝向、結構、空間尺寸、供熱、采暖方式等是否與商品房買賣合同或商品房預售合同約定的一致，如有不符，應及時通知房地產開發企業。
第18條 核對房屋面積
18.1判斷擬交付房屋的建筑面積、套內建筑面積等與房地產開發企業提供的房屋面積實測技術報告書記載的相應數據是否一致；若買受人認為房屋面積實測技術報告書記載的有關數據與實際不符，可委托有資質的房產測繪機構進行測繪。
18.2若買受人對房地產開發企業提供的房屋面積實測技術報告書無異議，可根據此報告書記載的相應數據判斷商品房買賣合同或商品房預售合同中據以計算房屋價款的面積與實測面積是否有誤差以及誤差比；若誤差比達到商品房買賣合同或商品房預售合同約定的或法定的退房條件，買受人可以選擇退房。
第19條 查驗房屋的地基基礎及主體結構質量。
19.1經查驗發現擬交付房屋地基基礎或主體結構質量存在問題，買受人應及時通知房地產開發企業，必要時可委托有資質的檢測機構進行檢測。
19.2擬交付房屋地基基礎或主體結構質量經檢測不合格的，買受人可按照商品房買賣合同或商品房預售合同有關條款的約定分別作出相應選擇。
19.2.1根據商品房買賣合同或商品房預售合同的約定，此種情況可以選擇退房的，可以按照約定選擇退房，并要求房地產開發企業承擔相應的違約責任；
19.2.2要求房地產開發企業予以修復，直至合格，修復至合格之前，視為房屋未交付，由房地產開發企業承擔逾期交房的違約責任；
19.2.3商品房買賣合同或商品房預售合同對此未加以約定的，按照國家有關法律、法規、規章以及國家標準相關規定進行處理。
第20條 查驗房屋的室內空氣質量
20.1經查驗發現擬交付房屋的室內空氣質量存在問題，買受人應及時通知房地產開發企業，必要時可委托有資質的檢測機構進行檢測。
20.2擬交付房屋的室內空氣質量經檢測不符合國家標準的，買受人可按商品房買賣合同或商品房預售合同相關條款的約定分別作出相應選擇。
20.21根據商品房買賣合同或商品房預售合同的約定，此種情況可以選擇退房的，可以按照約定選擇退房；
20.2.2商品房買賣合同或商品房預售合同對此種情況約定了退房以外的其他處理方式，從其約定；
20.2.3商品房買賣合同或商品房預售合同對此未加以約定的，按照國家有關法律、法規、規章以及國家標準相關規定進行處理。
第21條 查驗擬交付房屋是否存在其它質量問題；若發現擬交付房屋存在其它質量問題，應逐項作好書面記錄，并可根據實際情況，與房地產開發企業協商選擇以下任一方式進行處理：
21.1房地產開發企業應于一定期限內予以修復，并告知買受人進行二次查驗，修復合格之前，視為房屋未交付，由房地產開發企業承擔逾期交房的違約責任；
21.2要求房地產開發企業書面承諾于房屋交付后一定期限內予以修復，修復費用由房地產開發企業承擔，由此給買受人造成的損失由房地產開發企業負責賠償；
21.3房地產開發企業與買受人協商一致的其他方式。
第22條 查驗房屋的市政基礎設施
22.1按商品房買賣合同或商品房預售合同的條款、附件及補充協議之約定對擬交付房屋內的上水、下水、電、供熱、燃氣等市政基礎設施進行清點，檢查各項設備的完好程度及使用狀況，如有不符、缺少或損壞等情況，應詳細作好書面記錄并要求房地產開發企業書面承諾更換或配齊的日期。
22.2若擬交付房屋的上述市政基礎設施未在約定的期限內達到約定的條件，買受人可以依約定追究房地產開發企業的違約責任。
第23條 查驗房屋的裝飾和設備
23.1按商品房買賣合同或商品房預售合同及其附件及補充協議的約定查驗擬交付房屋內的各項裝飾和設備是否符合約定標準。
23.2若擬交付房屋的各項裝飾和設備不符合約定標準，買受人可依據商品房買賣合同或商品房預售合同的約定要求房地產開發企業賠償雙倍裝飾、設備差價，或在一定期限內予以更換。合同另有約定的，從其約定。
第24條 查驗約定的公共設施
24.1按商品房買賣合同或商品房預售合同及其附件和補充協議的約定查驗公共綠地、公共道路、公共停車場、幼兒園、學校、會所、購物中心、體育設施等公共設施是否如期達到約定條件。
24.2若上述公共設施未能如期達到約定使用條件，買受人可以依約定追究房地產開發企業的違約責任。
第25條 查驗設計和規劃
25.1查驗擬交付房屋及其所在樓座、所在小區的設計或規劃是否變更。
25.2經查驗發現房地產開發企業未經審批單位批準擅自變更擬交付房屋及其所在樓座、所在小區的設計或規劃或有關變更未在規定的期限內書面通知買受人的，買受人可按商品房買賣合同或商品房預售合同的約定選擇退房或采取其他處理方式。
第26條 對房地產開發企業提供的房屋交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應注明“暫不清楚”或“無法認定”等字樣，并由房地產開發企業和買受人在注明處簽字或蓋章。
第27條 退房權的行使
27.1買受人在實地查驗房屋的過程中，發現房屋存在法定或約定的可以退房的情形，應及時作出是否退房的決定。
27.2買受人選擇退房的，應在退房權產生之日起一年內書面通知房地產開發企業；房地產開發企業催告的，應于收到催告之日起三個月內書面通知房地產開發企業；商品房買賣合同或商品房預售合同對行使退房權的期限有明確約定的，從其約定。
第六章 房屋交接
第28條 房屋為住宅的，房地產開發企業向買受人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
第29條 買受人經實地查驗對房屋無異議或對房屋的修復結果無異議，簽署房屋交付核驗單或交屋單等書面交接文件。
第30條 買受人按照實測面積與房地產開發企業據實結算房款，向房地產開發企業交付商品房買賣合同或商品房預售合同約定的且不違反國家法律、法規規定的其他費用；交付相關費用后，注意向房地產開發企業索取發票或收據。
第31條 買受人從房地產開發企業或房地產開發企業指定的第三方（如前期物業管理企業）處領取房屋鑰匙和水、電、氣表的專用充值卡片；若水、電、氣表為非智能表，應與房地產開發企業一起核對并記錄水、電、氣表底數或通過技術手段將底數清零。
第32條 辦理房屋交接手續時，律師應提醒買受人注意房屋保修期的時限，以免錯過保修時間。
第七章 辦理物業管理手續
第33條 審核房地產開發企業選定的前期物業管理企業的資質。
第34條 買受人向物業管理企業交納物業管理費；物業管理企業不得要求買受人一次交納一年以上的物業管理費用；買受人應根據商品房買賣合同或商品房預售合同或根據物業管理協議以及業主公約的約定向物業管理企業交納物業管理費。
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