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目前投資不動產中是種很普遍的投資行為，而在投資房地產時沒有注意有關法律上的風險，不但使投資受到影響，還為自己帶來不少麻煩，所以在這里我就投資者在投資房地產中應在土地和房產的性質如何注意和回避的法律風險作一個介紹，供大家參考。
一、看土地性質，投資不動產，在我國首先要弄清被投資的房地產的性質，因我國由于土地性質的多樣性導致土地是否存在被限制過戶的情況，目前土地性質有國有出讓、國有劃拔、集體土地（包括宅基地）。在這幾種情況下，國有出讓是沒有問題的，而對于國有劃拔如要轉讓只有當地土地部門同意補交土地出讓金才能過戶，而對于集體土地上的房產目前各地政策有所不同，大多不能自由買賣，所以在投資前要向有關土地部門咨詢一下是否可以過戶比較穩妥。
二、看房產性質，由于我國對于除了商品房外，還有房改房、集資房、軍產房、經濟適用房等等，這些房產不是完全的商品房，各地都有一定的限制規定，如房改房出讓時要經同住人同意，購得部份產權的要經原單位同意，經濟適用房在規定的一定年限內不能過戶，所以對于不是完全的商品房，購房者要向房地產登記部門了解是否可以辦理過戶為妥。
三、看房地產的土地和房屋的用途是否一致，土地用途決定房屋的用途，目前我國土地有關法律法規定最高年限是居住七十年、工業五十年、商業旅游娛樂四十年、綜合用地五十年、文化科技衛生體育五十年，在投資時不要看到房產證上是住宅就認為是居住用地，有些是開發商用綜合用地建的住宅，故必須看土地證才地明確已購土地使用權剩余年限，關心土地用途可以避免出現購房合同約定的房屋性質與土地性質不同的情況。
四、對于房地產開發的期房，要查看《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用權》和規劃審批通過的規劃平面圖，這樣你就可以了解你所購房子土地的性質和到期年限，還有整個小區各種用房、設施的整體布置和性質，同時最好保存平面圖，這樣使自己回避廣告、小區規劃和小區實際通過驗收的房產性質和位置不符而引起的投資法律風險。
五、注意土地使用權證上土地使用權剩余年限，不要輕信出讓方所介紹的年限，在我國建筑物產權受土地使用權年限的制約，所以在評估建筑物的時候只能以土地使用權剩余年限為準來估價建筑物的價值，所以銀行對于已使用幾十年房屋貸款是很小心的，還有隨著國家以后實行的物業稅，這樣已付出讓金年限的剩余時間越長對投資者就越有利。
摘自現代金報
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