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| 政策凈化房地產評估市場 |
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出處：法律顧問網·涉外m.dl735.cn
時間：2010/12/28 11:17:00 |
政策凈化房地產評估市場
評估是房地產交易的重要一環。
房地產評估制度是房地產法確立的基本制度之一。2004年隨著行政許可法的實施，房地產估價師、房地產資質認證業務，均列在了國家行政許可的范圍，這從根本上建立了估價行政許可制度。隨后建立了法律體系以及技術標準，如頒布了房地產估價規范、拆遷估價的指引及指導等法規。國內的房地產評估業基本上從法律的角度確立了合法地位和行業標準。2005年12月1日開始施行的《房地產估價機構管理辦法》使評估業務的發展更趨成熟。
隨著評估業的發展，估價師隊伍也呈幾何級數增長，從1994年的243人，上升到現在的20000~30000人，估價機構目前有2000~3000家。業務范圍從當初對契稅的評估發展到抵押、拆遷、司法仲裁、拍賣處置、資本市場等業務，房地產估價市場的發展速度非常快。
但在這樣一個經過十幾年快速發展的市場，卻存在著高風險性。即不規范的交易行為時常擾亂市場已經建立起的交易規則。
在業內有十幾年房地產評估工作經歷的北京仁達房地產評估有限公司總經理閆旭東，為完成公司所承接的房地產評估業務經常行走在國內一些較大的城市，并對一些房地產評估公司的非市場化操作行為有所了解。他舉例說，市場的慘烈競爭導致一家知名房地產評估機構靠賣章獲取利潤，某城市的兩家公司同時掛靠上了這家公司，結果出現了當事人雙方找到同一個機構的兩個辦事處。同一標的物、同一估價目的、同一估價基準日、同一個公司評估，但評估結果一個是4萬元，一個是20萬元，相差近5倍，原因就是迎合客戶的需要。
閆旭東指出，一些公司的虛假報價、打折、回扣等行為一方面影響了房地產評估業的公信力，導致盈利下降；另一方面銀行乃至國家將背負巨大的資金風險。
“比如拆遷評估，2000年時的評估費用是1.5%，而現在是0.5%，是以前的13。同時，我們的公信力也存在一定程度的打折。”閆旭東說。
閆旭東所指的非市場化操作手法是指交易中，委托方往往希望估價師按其意愿調整標的物價格，以獲得較高的利潤或銀行貸款。一些估價機構為了抓住業務，往往按其要求辦理。如500萬元的價值，往往可以評出1000萬元的貸款。而傭金也是按照評估金額收取，因此雙方均得利。按照國家標準，評估總價超過人民幣100萬元，評估收費按評估總價1‰收取。
“市場情況就是如此。對于專業的評估公司來說，評估報告中除了物業的評估價格之外，還應對物業的風險性進行評價，但這樣的報告在國內的同行中很少看到，多是高估價行為。”第一太平戴維斯物業顧問有限公司助理董事胡建明說。
而香港測量師協會曾對房地產評估下的定義是市場上能夠承受的最高價格。所以，所評物業的價格應是市場上能夠承受的最高價格。通過評估服務獲取一定的傭金收入。
利益驅使
在不規范的交易過程中，一方面房地產評估公司獲取了利益，另一方面委托人多貸了款，銀行部門將背負巨大的資金風險。面對這樣的風險，銀行是否不知？
胡建明認為，我國有三個主管部門的評估機構，一是建設部為主的房地產評估機構，二是國土資源部所屬以土地評估為主的評估機構，三是國資局所屬的資產評估機構。三個不同屬性的評估機構，對同一不動產的評估，會得出三個不同的價值。胡建明認為這不是事件本身導致的結果，國內房地產貸款程序是其主要原因。
從業務對象來看，國內評估公司接待的客戶是業主或是企業，但其終端客戶卻是銀行。據閆旭東介紹，目前國內的房地產評估機構80%的業務都是房地產抵押，委托人可能是房地產商、公司或個人，但最終使用報告的客戶是銀行。為了盡可能地得到業務，評估公司業務之外的活動就是銀行“公關”。
從關系鏈條來分析，國內購房者在購買住宅時，通常會與開發商定好預付比例及貸款金額（一般是首付20%，8成貸款），再由開發商指定貸款銀行。貸款過程中，銀行為了規避貸款風險，會要求購房者委托評估公司對物業進行評估，而選擇范圍通常是由銀行指定的幾家評估公司。有時，銀行方面的某些言語也會引導購房者的委托方向。另外，銀行貸給大型企業貸款時，也需要評估公司的一紙估價分析表，評估企業通過回扣滿足企業多貸款的需求。胡建明介紹說，國內房地產貸款評估業務，從某種意義上來說是銀行決定著評估公司的業務量。為了進入銀行的備選評估機構名單，一些評估機構不惜采用一些不規范的操作手段。又由于銀行的名單中不只一家評估公司，某些評估機構通常會“公關”銀行的相關人士以獲得相對較多的業務量。
事實上，評估公司的存在是為了給出公正的價格，為貸款行為提供參考。銀行為了減少貸款風險，應委托獨立的評估公司對物業進行評估，再根據評估公司的意見來分析貸款的風險及貸款額度。
在香港，購房者把物業的相關資料交給銀行后，銀行會把評估業務交由2~3家評估機構進行初步評估。為了有效規避風險，銀行通常在考慮評估質量的基礎上偏向保守的評估結果。哪個評估公司的評估結果比較保守，貸款員就會把業務交給該評估公司辦理。銀行在接納評估公司的意見后才決定貸款額度，評估公司是中立的。并且個人也可以不通過銀行而自主選擇評估公司去獲得貸款。對于其他業務尤其是價值量大的物業，為了避免評估機構抬高或壓低物業價格的現象，銀行會聘請兩家評估公司對物業分別進行評估，然后由雙方對各自的評估結果進行辨證。
“國內的很多情況則恰恰相反。”胡建明說，“由于是委托給銀行指定的評估公司，委托企業和評估公司鉆了空子。”
業內人士認為，銀行部分內部人士也脫不了干系。由于收受了房地產評估公司的回扣，一些銀行不顧市場風險，完全按照指定評估公司的估價進行放貸，因此在運作過程中，本身值500萬元的物業，放貸1000萬元；規避市場價，按照建造成本高估價；企業抵押土地、房產或物業中的某一層，銀行也會放貸。“一個省級的銀行部門曾公開發文件要求抽取房地產評估中介服務費。”閆旭東說。通過利益關系運作市場，對于銀行來說的確存在著高風險，如前所述，幾百萬元的風險隨時都有可能由銀行來背負。
“這說明業內監管機制還不健全，還沒有建立完善的責任認定和追究承擔制度。現在各地行業協會普遍建立了評估技術專家鑒定委員會，這是一個很好的約束機制。”閆旭東說。
市場決定交易
在業內人士看來，除了銀行的風險外，評估公司自身也會喪失公信力。評估公司是獨立的第三方公司，不能依附于任何企業。但現在的問題是，很多客戶選擇某某公司不是沖著公信力或品牌，而是為了多貸款，這也反映出企業的公信力在下降。
“為了客戶要求而變動價格是沒意義的，特別是在買賣交易時，不是說評估公司把價格評高，買方就可以接受。”戴德梁行估價及顧問服務有限公司副總經理葉子華說。
戴德梁行從香港進入內地，在評定標的物價格時，一方面考查市場因素，另一方面也要考查購買方現金流的承受能力，從而決定購買方是否可以購買。
在交易過程中，他們也曾遇到賣方要求提高標的物價格的項目。“一般情況下我們會給客戶進行解釋，評高一點并不代表能賣高，買家自己會計算，并且從國際交易行為來看，買方必定會在賣方提供的價格上打折扣。”葉子華說，“當客戶希望獲得更多的貸款時，問題比較棘手。好在我們的客戶多是國外的銀行機構，客戶也明白國外銀行有較嚴謹的風險管理，對評估報告的準確性及公正性有較強的要求，往往要求評估師對報告內容作詳細的剖析。”
戴德梁行等國外評估機構的堅持原則贏得了自己的客戶。這些客戶在閆旭東看來均是實力客戶，作為北京市技術專家委員會和房屋拆遷評估鑒定委員會主任的他明白，國內的房地產評估企業再不按規則出牌將失去市場，而品牌公司的進入正在規范國內的房地產評估市場。
“狼來了并不可怕，相反帶來了行業上的進步，提升了整個行業的盈利能力。我們希望市場有力量，通過這些力量對市場的現狀能夠有所改變。”談到國外競爭對手，閆旭東表示，“世邦魏理仕或是仲量聯行等國際品牌的進入與我們是良性的競爭。他們對客戶進行了品牌概念和規范操作手法的灌輸，實際上促進了國內評估企業品牌化的進程，客戶也會從注意國外品牌轉而注意國內品牌。”
政策逐步規范
繼《房地產估價機構管理辦法》后，今年1月，由建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委會聯合發布了《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》（以下簡稱《通知》），規定房地產估價機構的選用，由商業銀行內信貸決策以外的部門，按照公正、公開、透明的原則，擇優決定。商業銀行及其工作人員不得以任何形式向房地產估價機構收取中間業務費、業務協作費、回扣以及具有類似性質的不合理或非法費用。商業銀行內部對房地產抵押價值進行審核的人員，應當具備房地產估價專業知識和技能，不得參與信貸決策。
房地產估價機構應當堅持獨立、客觀、公正的原則，嚴格執行房地產估價規范和標準，不得以迎合高估或者低估要求、給予“回扣”、惡意壓低收費等不正當方式承攬房地產抵押估價業務。
房地產估價機構的選用辦法由商業銀行制定。在執行過程中，商業銀行應當加強對已抵押房地產市場價格變化的監測，及時掌握抵押價值變化情況。
據了解，《通知》的發布，加上此前發布的《房地產估價機構管理辦法》，相信國內房地產抵押估價業務將越來越規范。
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