農(nóng)村宅基地，顧名思義，就是農(nóng)村房屋所附著的地面土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條之規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有”。農(nóng)民有權(quán)使用集體土地建房。由于個(gè)人只享有土地的使用權(quán)而無所有權(quán)，不可能產(chǎn)生物權(quán)效力。但房屋不同，《憲法》第三條規(guī)定“國家保護(hù)公民的合法收入、儲(chǔ)蓄、房屋和其他合法財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)”，顯然法律是承認(rèn)房屋的私有。由于土地和房屋都是不動(dòng)產(chǎn)，且二者在物理上不可分離，土地權(quán)利與房屋權(quán)利的關(guān)系如何，勢必影響到權(quán)利人的切身利益。
傳統(tǒng)民法中，土地權(quán)利與建筑物權(quán)利有三種情形：一是土地所有權(quán)與建筑物所有權(quán)不可分離。如羅馬法地上物屬于土地的附合原則，建筑物屬于土地的一部份，其所有權(quán)應(yīng)歸屬于土地所有權(quán)人;二是兩者可以分離，但非土地所有人的建筑物所有權(quán)與地上權(quán)不可分離。如德國民法上的地上權(quán)制度。三是兩權(quán)可分離，且非土地所有權(quán)人的建筑物所有權(quán)不以地上權(quán)為必要。如日本民法上，土地與建筑物是兩個(gè)在法律上可以完全分離的不動(dòng)產(chǎn)。[1]
我國法律既宣布土地公有，又承認(rèn)房屋私有，顯然法律是承認(rèn)建筑物所有權(quán)與土地所有權(quán)相分離之原則。但在管理制度上，實(shí)行的是房地不可分的一體化原則，即兩個(gè)權(quán)利必須歸屬于同一主體。如法律規(guī)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)與該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。在管理對(duì)象上，我國又是城鄉(xiāng)區(qū)別，分為城鎮(zhèn)土地和農(nóng)村土地兩條管理體系。目前比較成體系的土地使用權(quán)制度只適用國有土地，對(duì)于農(nóng)村土地使用制度，至今無切合實(shí)際可行的法律法規(guī)。對(duì)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的保障和行使，基本上是政策調(diào)整而沒有納入土地使用權(quán)法律制度體系中。以房地產(chǎn)律師所在的地方基層政府對(duì)農(nóng)村集體土地管理為例，該政府規(guī)定：村民建房以本人戶口登記簿記載的農(nóng)業(yè)人數(shù)為準(zhǔn)，以戶為單位按實(shí)際人口由主管部門審批，且一戶只能擁有一處宅基地。當(dāng)農(nóng)民需要修建房屋時(shí)，依規(guī)定申請(qǐng)建房屋。從土地管理法和相關(guān)政策可以看出，農(nóng)村宅基地的權(quán)屬歸集體而非農(nóng)民私人所有，只有農(nóng)業(yè)人口方有權(quán)使用農(nóng)民集體土地，即享有宅基地使用權(quán)。在農(nóng)村宅基地與房屋的關(guān)系上，只有享有宅基地使用權(quán)方有權(quán)建筑房屋;只有經(jīng)過審批，才有權(quán)在核準(zhǔn)的宅基地面積范圍上修建房屋，也才能產(chǎn)生對(duì)房屋的合法權(quán)利，否則修建的房屋為非法建筑，不能受到法律的保護(hù)。
但是，在農(nóng)村房地的管理中雖也適用“房地不可分” “地隨房走、房隨地走”的原則，但農(nóng)村宅基地劃撥的屬地、屬人原則并沒有在實(shí)踐中真正落實(shí)，加之建筑物的固定性、長期性，少數(shù)農(nóng)村存在的歧視婦女、保護(hù)本地利益、宗族利益的現(xiàn)象，使得宅基地不可能完全隨人員的變化而及時(shí)調(diào)整。如婚嫁人員的原有宅基地不收回、落戶地又不劃撥，去世人員、農(nóng)轉(zhuǎn)非人員的宅基地不收回，新生兒不及時(shí)劃撥，有宅基地使用權(quán)的分不到房屋，有房屋的無宅基地使用權(quán)，宅基地使用證上的內(nèi)容不作相應(yīng)變更，而無法反映人員、建筑物的變動(dòng)情況等等，房地不可分原則在房地權(quán)利分離的前提下產(chǎn)生了許多矛盾，釀成了許多房地糾紛。由于對(duì)農(nóng)村宅基地以及農(nóng)房規(guī)范管理的法律制度的匱乏，使得審理此類析產(chǎn)糾紛因法律空白而出現(xiàn)不少難點(diǎn)。
(一)訴訟主體問題。析產(chǎn)糾紛發(fā)生在家庭成員間，權(quán)利人都是共有關(guān)系，無論是原告、被告都是權(quán)利的共有人，因此該訴訟為必要共同訴訟，未參加訴訟的，法院應(yīng)當(dāng)依職權(quán)追加，通知其參加訴訟。但到底是共同原告或被告應(yīng)視情況而定。首先應(yīng)界定爭議標(biāo)的的權(quán)利主體。需要分割的房屋共同人有哪些，判斷依據(jù)主要是農(nóng)村宅基地使用證上的登記和有關(guān)部門、組織的證明。其次，如果離異或喪偶的一方撫養(yǎng)未成年小孩，當(dāng)其起訴前配偶或原家庭成員要求分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)通知該小孩以原告身份參加訴訟。當(dāng)喪偶一方作為原告起訴分割房產(chǎn)而其小孩又隨(外)祖父母生活時(shí)，小孩以被告身份參加訴訟。但此時(shí)會(huì)產(chǎn)生原告在同一訴訟中分為對(duì)立雙方當(dāng)事人而身份的混淆問題。即小孩的監(jiān)護(hù)人系其父母，相應(yīng)為法定代理人，此時(shí)父或母既以原告身份又以被告法定代理人身份參加訴訟，而角色混同。對(duì)此房地產(chǎn)律師認(rèn)為，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干意見》第10條規(guī)定了監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)職責(zé)包括代理其(被監(jiān)護(hù)人)進(jìn)行訴訟，第22條又規(guī)定“監(jiān)護(hù)人可以將監(jiān)護(hù)職責(zé)部份或全部委托給他人”，因此當(dāng)原告訴訟角色混同時(shí)，為避免行為理論上的不當(dāng)性，應(yīng)當(dāng)將代為訴訟的監(jiān)護(hù)職責(zé)委托他人行使。如果未委托的，由法院指定法律援助中心律師為委托代理人且無需征得監(jiān)護(hù)人同意。
(二)訴的種類問題。在農(nóng)村房地析產(chǎn)糾紛中，原告的訴請(qǐng)主要有確權(quán)之訴和侵權(quán)之訴。司法實(shí)踐中主要表現(xiàn)為：一是籠統(tǒng)的要求分家析產(chǎn)，無具體的分割指向。從文字解釋，分家析產(chǎn)不僅要明確現(xiàn)有家產(chǎn)的狀態(tài)，還要進(jìn)行具體的分割。誰分此間房，誰分彼間房，其實(shí)質(zhì)是確認(rèn)之訴，即確認(rèn)某間房為其誰有。但是《民事訴訟法》第一百零八條明確規(guī)定起訴要有具體的訴訟請(qǐng)求，但“分家析產(chǎn)”的訴請(qǐng)并不明確。因此對(duì)此類訴請(qǐng)應(yīng)當(dāng)要求原告明確訴請(qǐng)。在事實(shí)依據(jù)上，原告應(yīng)當(dāng)提供現(xiàn)有房屋的結(jié)構(gòu)、方位及面積狀態(tài)，以便法官分割時(shí)從有利于生產(chǎn)、生活和保護(hù)婦女兒童利益的方面合法合理確認(rèn)原告應(yīng)分得的房產(chǎn)。二是要求確認(rèn)權(quán)利份額。此類訴訟是典型的確權(quán)之訴，訴請(qǐng)并不具體指向某一間房，僅要求法院確認(rèn)其權(quán)利份額。從訴請(qǐng)應(yīng)具體的要求而言，此確認(rèn)訴請(qǐng)應(yīng)具體為要求確認(rèn)自己享有多少的權(quán)利份額，方為具體。三是侵權(quán)之訴，要求法院判決侵權(quán)人搬出某些房屋。此類情況往往是當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)明確，特別是不僅原告的權(quán)利份額已確認(rèn)，而且權(quán)利也切實(shí)體現(xiàn)到某間房屋，因此是否侵權(quán)容易判斷。但實(shí)踐中，當(dāng)事人因法律知識(shí)欠缺，未正確認(rèn)識(shí)法律關(guān)系性質(zhì)，在未確權(quán)之前就徑直起訴被告侵權(quán)。法官對(duì)此應(yīng)根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條主動(dòng)行使釋明權(quán)，要求當(dāng)事人變更訴訟請(qǐng)求先確權(quán)，如當(dāng)事人執(zhí)意不變則駁回訴訟請(qǐng)求。
另外，對(duì)于確權(quán)之訴因無給付內(nèi)容，其判決無執(zhí)行性。當(dāng)事人以確權(quán)判決申請(qǐng)執(zhí)行，應(yīng)不予受理。
(三)房屋價(jià)值評(píng)估問題。由于家庭成員每人在房屋總面積中的權(quán)利份額與房屋單間結(jié)構(gòu)面積并不盡一致，而房屋的價(jià)值又在于作為獨(dú)立空間存在于整體房屋建筑中，因此既要保持房屋的完整性，又要保障每個(gè)人的權(quán)利，在析產(chǎn)糾紛中，絕大部份案件涉及到對(duì)房屋的貨幣補(bǔ)償，從而需要對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。但問題常在于：一是評(píng)估對(duì)象的確定。在拆遷安置后的房產(chǎn)分割或房屋改建、重建前的遺產(chǎn)繼承案件中，需要當(dāng)事人貨幣補(bǔ)償?shù)姆课萃遣疬w前、改重建前的房屋。這些房屋已不存在，當(dāng)然無法評(píng)估。對(duì)此，房地產(chǎn)律師認(rèn)為可先由當(dāng)事人雙方協(xié)商一個(gè)價(jià)格，只要雙方認(rèn)可即據(jù)此計(jì)算。如協(xié)商不成，法院可參考政府當(dāng)時(shí)拆遷安置原同類房屋補(bǔ)償?shù)膯蝺r(jià)進(jìn)行確認(rèn)。二是現(xiàn)有被分割農(nóng)村房屋價(jià)值認(rèn)定。可先由雙方當(dāng)事人協(xié)商約定爭議房屋單價(jià)，協(xié)商一致的，法院予以采納;協(xié)商不成，要求原告提出評(píng)估，預(yù)交評(píng)估費(fèi)，法院委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)評(píng)估，對(duì)評(píng)估費(fèi)由當(dāng)事人在訴訟結(jié)束后按權(quán)利份額比例承擔(dān);如原告無法或不愿預(yù)交評(píng)估費(fèi)，法院依政府拆遷安置該類農(nóng)房的補(bǔ)償價(jià)格確認(rèn)。
(四)宅基地使用證的證明作用問題。對(duì)于宅基地使用權(quán)，國家向農(nóng)民頒發(fā)《農(nóng)村房屋宅基地使用證》作為體現(xiàn)權(quán)利的載體，其中可以證明哪些人享有宅基地以及宅基地面積和地上房屋面積，但實(shí)踐中，如果該證不具體寫明家庭成員姓名，如何判斷權(quán)利人?因析產(chǎn)需實(shí)際測量某間房屋與具體登記內(nèi)容不符又如何認(rèn)定?房地產(chǎn)律師收集到成都高新區(qū)國土局制作的新舊兩種版本，舊版本是有戶主姓名、家庭人口數(shù)、其中工干人數(shù)、住址、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積的內(nèi)容;此版本沒有具體家庭成員的姓名，僅能說明有多少家庭成員共同享有宅基地使用權(quán)。一旦非戶主的家庭成員作為原告要求析產(chǎn)時(shí)，還需要首先查明要求人是否為使用證中所包括的共同使用人，實(shí)踐中可以同期的戶口或政府相關(guān)部門的證明予以佐證，如果無法查明證書上的成員有哪些或無法證明原告系證書中指稱的家庭人口之一，只能以原告證據(jù)不足而予以駁回。新版本內(nèi)容有戶主姓名、總?cè)藬?shù)、住址、家庭成員姓名、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、房屋四至界限。根據(jù)該版證書直接能夠判定享有宅基地使用權(quán)的人員，并根據(jù)房地不可分的原則進(jìn)行析產(chǎn)。對(duì)于訴訟中實(shí)際測量的房屋面積與使用證上載明的面積不符的問題，房地產(chǎn)律師認(rèn)為國土局向村民頒布《農(nóng)村房屋宅基地使用證》是行使行政權(quán)的具體行政行為，法院在民事訴訟中沒有義務(wù)對(duì)該行為進(jìn)行審查。析產(chǎn)時(shí)，法院應(yīng)根據(jù)宅基地使用證上的面積進(jìn)行分割，如果當(dāng)事人訴請(qǐng)指向某一具體房間，需要測量的只是該房間面積。法院根據(jù)測量結(jié)果和應(yīng)分得份額作出判決，該補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償。如果當(dāng)事人僅要求確認(rèn)份額，便無需測量。如果當(dāng)事人對(duì)使用證上的面積不服，應(yīng)當(dāng)告知其向國土部門申請(qǐng)變更或提出行政訴訟。
三、農(nóng)村房屋析產(chǎn)糾紛的若干實(shí)體問題
司法實(shí)踐中，引起農(nóng)村房屋析產(chǎn)糾紛的主要事由有因離異、繼承而要求分家析產(chǎn)，要求分割的房屋既有客觀存在的現(xiàn)有農(nóng)房，也有被拆遷后安置的非農(nóng)房，有些還會(huì)出現(xiàn)無權(quán)分安置房但對(duì)安置前的農(nóng)房有權(quán)利份額的情形。從實(shí)體處理方面，可分以下情況：
(一)離異或喪偶的兒媳或女婿要求分割現(xiàn)有農(nóng)村房屋的問題
1、兒媳或女婿婚嫁以前，原配偶居住的房屋由其父母修建，且另有兄妹，享有宅基地使用權(quán)的人口為以前家庭人口，新入戶的兒媳或女婿婚嫁，政府沒有另劃撥宅基地，喪偶的兒媳或女婿是否有權(quán)分割房屋?
房地產(chǎn)律師認(rèn)為，依我國憲法規(guī)定，農(nóng)村宅基地是集體所有，家民只享有使用權(quán)，不享所有權(quán)。在人口變動(dòng)中，每增加一名農(nóng)民，政府應(yīng)當(dāng)按標(biāo)準(zhǔn)無償劃撥宅基地歸農(nóng)民使用，換言之，只要是戶口注冊的農(nóng)民，必然享有宅基地的使用權(quán)。新入戶的兒媳或女婿，在入戶之前，原戶籍地所在地的農(nóng)村宅基地使用權(quán)并未喪失。當(dāng)其婚嫁后，原宅基地應(yīng)當(dāng)收回，由婚嫁所在地的鄉(xiāng)政府另行劃撥。上述情形說明婚姻所在地的政府未劃撥。既然無宅基地使用權(quán)，當(dāng)然對(duì)地面建筑物也不能分割。由于系喪偶兒媳或女婿，對(duì)于配偶的財(cái)產(chǎn)有繼承權(quán)，因此在此種情形下，如果配偶對(duì)房屋有權(quán)利份額，兒媳或女婿可以按繼承份額獲得相應(yīng)的房屋份額，但由于分割房屋的前提必須是有宅基地使用權(quán)，而前述兒媳或女婿又無宅基地使用權(quán)，配偶的宅基地使用權(quán)又不能繼承，因此兒媳、女婿無權(quán)分割房屋，但有權(quán)繼承配偶享有的房屋的物質(zhì)權(quán)利，即地上建筑物的物質(zhì)價(jià)值。
2、兒媳或女婿入戶后，配偶的兄妹也另婚嫁成家分戶，但原有宅基地使用證上載明的家庭人口總量不變，即兒媳或女婿填補(bǔ)了兄妹的份額，而房屋沒有增加或減少，喪偶的兒媳或女婿是否有權(quán)分割房屋?
房地產(chǎn)律師認(rèn)為，農(nóng)村宅基地的劃撥或收回是根據(jù)農(nóng)民的生死和戶籍變動(dòng)而定。婚嫁后的宅基地應(yīng)視婚嫁人戶口遷移情況而定。出現(xiàn)上述情形，配偶的兄妹婚嫁后如果戶口所在地發(fā)生變化，宅基地也相應(yīng)變化，同時(shí)新入戶的兒媳或女婿的宅基地也隨其戶口變化而定。根據(jù)戶口管理的規(guī)定，兄妹婚嫁后，其宅基地應(yīng)被收回，新入戶兒媳、女婿應(yīng)予劃撥，如果二者進(jìn)出的人口總量不變，由兒媳女婿填補(bǔ)兄妹份額有利于土地管理和生產(chǎn)、生活。但農(nóng)村宅基地使用證上的人口情況應(yīng)作相應(yīng)改變。因此上述情形實(shí)質(zhì)上說明兒媳或女婿享有了宅基地使用權(quán)，當(dāng)然有權(quán)分割房屋。但因房屋非己所有，應(yīng)作補(bǔ)償，同時(shí)也有權(quán)繼承配偶對(duì)房屋所有權(quán)的份額。
3、在第1種的情形下，入戶后的兒媳或女婿雖然沒有新增宅基地，但對(duì)原有房屋進(jìn)行了改建或重建。兒媳、女婿出工出力出錢，甚至是與配偶完全以夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行改建或重建，喪偶后是否有權(quán)分割房屋?
房地產(chǎn)律師認(rèn)為，由于兒媳或女婿沒有宅基地使用權(quán)，應(yīng)無權(quán)分割房屋。但在房屋的改建或重建上作出了貢獻(xiàn)，特別是夫妻重建的房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對(duì)地上的這部分財(cái)產(chǎn)，兒媳或女婿享有部份或全部權(quán)利，因此即使無權(quán)分割房屋，但有權(quán)要求獲得房屋的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，由使用該房且又有宅基地使用權(quán)的其他家庭成員進(jìn)行補(bǔ)償。如果兒媳或女婿的原有宅基地已收回，還有權(quán)要求現(xiàn)戶口所在地政府另行按標(biāo)準(zhǔn)劃撥，使居住權(quán)利得到救濟(jì)。
4、在同時(shí)具備2、3的情形下，喪偶的兒媳或女婿是否有權(quán)分割房屋?
房地產(chǎn)律師認(rèn)為，既然家庭人口總量不變，入戶的兒媳、女婿實(shí)質(zhì)上享有了宅基地使用權(quán)。如果喪偶后要求分割房屋，按房地不可分原則應(yīng)當(dāng)允許。如果地面房屋的修建沒有兒媳或女婿的貢獻(xiàn)，應(yīng)當(dāng)全額補(bǔ)償原房屋所有人;如果對(duì)房屋進(jìn)行了改建或重建，視兒媳或女婿出工出力出錢的實(shí)際情況，有權(quán)部份或全額分割房屋。
離異的兒媳或女婿申請(qǐng)分家析產(chǎn)的原則與喪偶情形一致，只是享有對(duì)房屋部份的繼承權(quán)。
(二)分割拆遷安置房的問題
拆遷安置目前并無法律依據(jù)，主要是地方政府的行政法規(guī)和政策文件。拆遷安置的標(biāo)準(zhǔn)有本地特點(diǎn)，如成都市《征地補(bǔ)償安置辦法》規(guī)定的拆遷事實(shí)依據(jù)就是根據(jù)農(nóng)村宅基地使用證上載明的家庭人口、房屋面積進(jìn)行安置，不夠政策標(biāo)準(zhǔn)的，由拆遷戶自行選擇補(bǔ)錢補(bǔ)足或放棄;超過部份由政府貨幣補(bǔ)償。實(shí)踐中，如果宅基地使用證上的人員要求分割拆遷后安置的房屋應(yīng)當(dāng)如何處理?
1、房屋拆遷安置前，未分家析產(chǎn)，安置后變?yōu)槌鞘蟹课莶㈩I(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)證，而證書上產(chǎn)權(quán)人只有一人，其他人能否分割現(xiàn)有房屋?
房地產(chǎn)律師認(rèn)為，對(duì)此類情形首先應(yīng)確認(rèn)原農(nóng)村房屋宅基地使用證上載明的家庭成員有哪些人，只有這些人才有權(quán)被安置。如果無宅基地使用權(quán)，即不可能作為安置對(duì)象。如果既有宅基地使用權(quán)，又對(duì)農(nóng)村房屋有所有權(quán)，當(dāng)然對(duì)安置房屋份額享有完全的權(quán)利，即使產(chǎn)權(quán)明確為一人，其仍有權(quán)分割。根據(jù)房屋實(shí)際狀態(tài)的可分性與否，要么相應(yīng)變更產(chǎn)權(quán)登記，要么產(chǎn)權(quán)人支付份額對(duì)價(jià)。如果有宅基地使用權(quán)，但無房屋所有權(quán)，按房地不可分原則，在補(bǔ)償了宅基地上建筑物的價(jià)值后，也可分割該部份農(nóng)村房屋。相應(yīng)拆遷安置后也對(duì)安置房有權(quán)利份額，處理結(jié)果同上。如果作為家庭成員但未在使用證上載明，說明該成員沒有宅基地使用權(quán)，依安置政策不能成為安置對(duì)象，當(dāng)然也無權(quán)分割安置房。但如果對(duì)農(nóng)村房屋有所有權(quán)，有權(quán)要求其他人員按農(nóng)村房屋價(jià)值補(bǔ)償。在以何種房屋標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償權(quán)利人的份額上，有人認(rèn)為房屋價(jià)值的補(bǔ)償應(yīng)以現(xiàn)安置房價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)律師認(rèn)為不妥，因?yàn)楝F(xiàn)有安置房作為非農(nóng)房，其價(jià)值是以市場價(jià)值來衡量，含有國有土地使用權(quán)如所處地段的價(jià)值成份，而農(nóng)村房屋的價(jià)值并無宅基地的因素，純?yōu)榉课莸谋旧韮r(jià)值，因此權(quán)利人也只能獲得該物理價(jià)值的份額補(bǔ)償。
2、非安置對(duì)象對(duì)農(nóng)村房屋有繼承權(quán)，遺產(chǎn)分割前農(nóng)村房屋被拆遷，是否有權(quán)分割安置房?如李母為農(nóng)村宅基地使用證上的戶主，與李父共同修建房屋。李甲、李乙分別是大兒、二兒。李甲后因招工農(nóng)轉(zhuǎn)非，使用證上的家庭成員為三人李母、李父、李乙。2000年李母去世，2001年李乙結(jié)婚娶張女。后農(nóng)村房屋按三人被拆遷安置，現(xiàn)李甲認(rèn)為李母對(duì)農(nóng)村房屋有 50%的所有權(quán)份額作為遺產(chǎn)，其有權(quán)繼承相應(yīng)份額。因該房屋拆遷后繼承份額已轉(zhuǎn)移到安置房，故要求分割安置房。房地產(chǎn)律師認(rèn)為，首先李甲作為非農(nóng)業(yè)人口，不是拆遷安置對(duì)象，不享有分割安置房的資格。因?yàn)榘仓梅康臋?quán)利來源是基于農(nóng)村人口對(duì)宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的雙重權(quán)利演變而來，二者缺一不可。現(xiàn)安置房依三人安置，是因?yàn)閺埮钛a(bǔ)了李母去世后應(yīng)收而未收的宅基地使用權(quán)份額，如果無張女，只能按二人安置，原李母擁有的宅基地上的房屋作價(jià)補(bǔ)償。如果政府事實(shí)上在無張女的情況下按三人安置，政府有權(quán)要求被安置人按超過標(biāo)準(zhǔn)的面積以市場價(jià)退補(bǔ)，同時(shí)再按規(guī)定補(bǔ)償李母擁有宅基地范圍內(nèi)的地上房屋價(jià)值。但無論如何，李母留下的遺產(chǎn)只是房屋的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，而不包括宅基地。李甲有權(quán)分割的是李母之房屋價(jià)值而非安置房。
(三)自愿減少分割房屋的權(quán)利份額引發(fā)的宅基地使用權(quán)問題
有權(quán)足額分割房屋的原告自愿放棄部份房屋，法院判決支持其訴請(qǐng)后是否意味著改變了其應(yīng)享有的宅基地使用權(quán)面積?如離異女沈某訴其肖父、前夫肖男分割房產(chǎn)一案。婚前肖家戶口四人，肖父、肖母、肖男、肖妹，房屋面積110平方米，后肖母去世，肖妹出嫁，沈某入戶并添一子，婚后增加房屋40平方米。后沈某與肖男離婚并撫養(yǎng)兒子。依政策沈女一人就享有40平方米的宅基地使用權(quán)，對(duì)40平方米房屋，沈母子享有20平方米(子的份額由父母共同支付對(duì)價(jià)補(bǔ)償)。現(xiàn)分割房屋，沈某有權(quán)依享有的宅基地使用面積在對(duì)價(jià)補(bǔ)償超出部份房屋價(jià)值后取得起碼40平方米的房屋的所有權(quán)，但沈某不愿補(bǔ)償超出部份的價(jià)值并自愿放棄一部份權(quán)利，只請(qǐng)求法院分割給她母子20平方米的房屋。法院尊重其處分權(quán)，判決支持了沈某的訴請(qǐng)。根據(jù)房地不可分原則，也意味著沈母子只享有該房屋范圍下同面積的宅基地使用面積。該面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠政策的40平方米。沈女如果要求政府增撥宅基地使用面積，政府是否應(yīng)支持?房地產(chǎn)律師認(rèn)為，雖然房地不可分，但兩種權(quán)利是分離的，沈女有權(quán)增加宅基地面積。同時(shí)政府應(yīng)當(dāng)收回肖父、肖男因沈女放棄現(xiàn)時(shí)獲得的超出應(yīng)有標(biāo)準(zhǔn)的宅基地面積。該范圍上的建筑應(yīng)視為無宅基地使用權(quán)的非法建筑。
