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作者： 姚偉華    發(fā)布時(shí)間： 2010-10-28 14:26:27

    一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛產(chǎn)生的背景

    農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同之所以被房屋出賣(mài)人起訴認(rèn)定無(wú)效，很大程度上是因?yàn)檗r(nóng)村土地增值以及城中村改造拆遷補(bǔ)償?shù)纫蛩兀�房屋現(xiàn)價(jià)或拆遷補(bǔ)償價(jià)格高于房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，出賣(mài)人受利益驅(qū)動(dòng)而反悔，有的要求直接收回已交付的農(nóng)村房屋，有的要求與買(mǎi)受人共沾拆遷利益。從現(xiàn)狀來(lái)看，有的房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為，如果確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效還涉及對(duì)因房屋翻建、擴(kuò)建、添附等價(jià)值評(píng)估鑒定、費(fèi)用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難題，甚至遭遇執(zhí)行難題。在許昌市魏都區(qū)城市發(fā)展中，因城中村改造拆遷補(bǔ)償?shù)仍�因，很多以前賣(mài)了房屋的人起訴至法院，要求確認(rèn)所簽合同無(wú)效，相互返還財(cái)產(chǎn)，引發(fā)一系列糾紛。

    二、對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的分析

    農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)涉及到宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，2007年10月1日開(kāi)始施行的《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷(xiāo)登記�！痹撘�(guī)定已經(jīng)明確了宅基地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。但是轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)是有條件的，《土地管理法》等法律雖有涉及，但比較原則，在具體實(shí)施方面通常由國(guó)家政策和行政規(guī)章予以規(guī)范和調(diào)整。總的來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)須同時(shí)具備以下條件：1、轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員；2、受讓人沒(méi)有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件；3、轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意；4、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。

    因此，在實(shí)踐中對(duì)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力，有兩種觀點(diǎn)：

    一種觀點(diǎn)認(rèn)為，因房屋是建筑在宅基地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，而宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)有一定限制。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，此類(lèi)行為損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。國(guó)務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得違法為建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；2004年12月24日，國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào)：“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。由此可見(jiàn)，國(guó)家不允許宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓?zhuān)�城�?zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住房的房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)屬無(wú)效。本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村村民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村住房和宅基地的買(mǎi)賣(mài)合同，因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

    另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是否經(jīng)過(guò)戶(hù)登記并不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效要件，未辦理過(guò)戶(hù)登記不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力。只要買(mǎi)賣(mài)合同符合合同的有效要件，合同即為有效。《合同法》第四十四條第二款規(guī)定的合同生效必須辦理的批準(zhǔn)登記手續(xù)與房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記是兩個(gè)不同性質(zhì)的問(wèn)題。房屋過(guò)戶(hù)登記行為是物權(quán)行為，房屋買(mǎi)賣(mài)合同則屬于債權(quán)行為，進(jìn)行過(guò)戶(hù)登記并不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效的要件。沒(méi)有辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，是房屋買(mǎi)賣(mài)合同未履行完畢，并不影響合同的效力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬�》（法釋�(zhuān)?999］19號(hào)）第4條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)�！眹�(guó)務(wù)院1999年和2004年兩個(gè)文件并非行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無(wú)效的依據(jù)，故農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)合同并不存在法定的無(wú)效事由。

    三、司法實(shí)踐中農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力如何認(rèn)定

    對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定主要適用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠(chéng)實(shí)信用，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則。而目前有關(guān)土地管理法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定，而不是強(qiáng)制性效力規(guī)范，不能以此確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。而房屋出賣(mài)方在違規(guī)出賣(mài)房屋獲得利益后，因土地升值、拆遷補(bǔ)償?shù)仍�因主張合同無(wú)效，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。因此如確認(rèn)此類(lèi)合同無(wú)效，將嚴(yán)重?fù)p害社會(huì)的公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)根基，違反誠(chéng)實(shí)信用的賣(mài)房者獲益，而遵守誠(chéng)實(shí)信用的買(mǎi)房者卻蒙受損失，賣(mài)方贏得了訴訟卻要承擔(dān)高額的締約過(guò)失賠償責(zé)任，而買(mǎi)方獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷。

    在我國(guó)房屋被賦予了很多社會(huì)意義，房屋不僅是居住場(chǎng)所，也體現(xiàn)為居住人的財(cái)產(chǎn)、社會(huì)依附關(guān)系。尤其是房屋買(mǎi)賣(mài)大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過(guò)多年的經(jīng)營(yíng)，房屋買(mǎi)受人對(duì)涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感，建立了較為穩(wěn)定的社會(huì)關(guān)系，確認(rèn)合同無(wú)效意味著買(mǎi)受人穩(wěn)定的生活將面臨巨大改變，在感情上難以接受。并且大多買(mǎi)賣(mài)行為依約履行了合同義務(wù)，出賣(mài)人交付了房屋，買(mǎi)受人入住并支付了房款，很多辦理了房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)；甚至房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為。因此，需要認(rèn)真審查房屋買(mǎi)賣(mài)的現(xiàn)實(shí)情況，包括合同履行、房屋的權(quán)屬、是否經(jīng)過(guò)登記、有無(wú)翻建、是否具備騰房條件等。

    在實(shí)踐中要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人利益影響，尤其出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格差異受到的損失，來(lái)確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力。對(duì)于出賣(mài)人因土地升值或拆遷補(bǔ)償利益，而惡意主張合同無(wú)效的情形，應(yīng)確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。判決要以“有利于妥善解決糾紛、有利于規(guī)范交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果，以實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會(huì)效果有機(jī)統(tǒng)一。

（作者單位：河南省許昌市魏都區(qū)人民法院）